Афера на $100 млн не научила людей ничему: я сделал бизнес на проверках застройщиков

Как все начиналось

Свой первый бизнес — агентство недвижимости «Планета Оболонь» — я открыл еще в 1996 году. В те годы рынок жилой недвижимости Украины только появлялся: в 1992 году приняли закон о приватизации, и полученные при Союзе квартиры стали частной собственностью.

Тогда мы помогали клиентам купить или продать квартиру, занимались юридическим оформлением сделок, вели базу недвижимости.

В начале нулевых в стране начала появляться первичная недвижимость. Если помните, Киев в те годы весь был утыкан башенными кранами. Особенно в спальных районах — активно застраивалась Оболонь, Позняки, Осокорки, Троещина.

В 2002 году мы с командой решили выйти на рынок «первички» и создали портал Domik.ua. На нем собирали информацию о застройщиках и жилых комплексах, сделали доску объявлений о продаже и покупке жилья.

Сайт выглядел, конечно, примитивно, но нам казался очень классным. По меркам тех времен он и был таким.

Чтобы получать обратную связь, мы создали форум. Он стремительно рос, и со временем у него не осталось конкурентов. Проверить это легко: просто вбейте в поисковик любую фразу, хоть как-то связанную с темой недвижимости, и слово «форум». Гарантирую, что в первых строчках будет ссылка на «Домик».

Строительные аферисты

В конце 2004 года на рынок столичной недвижимости вышел новый застройщик — «Элита-центр». Первые сообщения о том, что создатели «Элита-центра» могут оказаться мошенниками, появились на нашем форуме.

Вскоре форум остался единственной площадкой, где общались обманутые инвесторы, — представители «Элита-центра» стирали из интернета все чаты, статьи и комментарии, не жалея денег.

Официально строительная афера «Элита-центра» была раскрыта только в 2006 году. В результате пострадали 1750 человек, отдавшие 400 млн грн, эквивалентные на тот момент $100 млн.

Казалось бы, эта грандиозная афера должны была чему-то научить инвесторов новостроек. Но в 2011 году в Киеве появился новый антигерой — «УКО Групп» Анатолия Войцеховского. И люди снова послушно понесли деньги в отделы продаж.

А ведь большинство жилых комплексов Войцеховский строил на не предназначенных для этого участках, без разрешительных документов и с кучей судов за плечами.

Почему же людей оказалось так легко обмануть? Да потому что тогда у них не было элементарных знаний о том, как и что проверять. В лучшем случае инвесторы показывали предварительный договор купли-продажи юристу, но зачастую просто подписывали не глядя. И в результате оставались ни с чем.

Как пришла идея создать Bild.ua и BildСontrol.ua

Когда на карте Киева стало появляться все больше недостроенных домов и ЖК, я понял, что с этим нужно что-то делать. Мы видели некоторые закономерности и делали выводы. Например, каковы шансы на то, что застройщик достроит новый жилкомплекс, если у него в «анамнезе» куча долгов, суды и пять недостроев?

Но об этом знали я и команда, много лет работающие на рынке, а простые инвесторы могли и не знать.

В 2015 году Кличко вынес на рассмотрение Киевсовета законопроект, в котором говорилось о создании Центра мониторинга незаконного строительства. 

Каждый желающий мог зайти на онлайн-карту мониторинга и посмотреть, законно или незаконно возводится объект. Проблемные стройки были обозначены красным цветом, законные — зеленым. Были еще оранжевые новостройки — это значило, что у застройщика возникли сложности с разрешительной документаций или его документы находились в процессе оформления.

Но спустя три года, в сентябре 2018-го, сайт мониторинга неожиданно перестал работать. «Это временно, проводятся технические работы», — отвечали в Департаменте градостроительства на наши запросы. Прошло больше года, прежде чем сайт заработал снова. Но информация на нем давно не обновлялась, поэтому пользы от него мало.

Именно тогда, в 2018 году, я решил создать ресурс, на котором инвесторы смогут проверить законность новостройки. Я видел это так: эксперты изучают все документы по жилому комплексу, анализируют все риски. А затем дают резюме: стоит инвестировать в этот объект или нет.

«Ты представляешь, насколько это трудоемкий процесс? Он займет кучу времени и сил, потребует много инвестиций! — отговаривали меня знакомые, с которыми я делился затеей. — Кроме того, никто не позволит тебе просто взять и сказать правду. Ты отберешь огромный кусок пирога у аферистов и наживешь сотни хейтеров».

Я понимал, что мой проект связан с рисками, но все равно решил довести дело до конца.

И вот что получилось

Мне нужно было собрать команду профессионалов. Ее основа – три «кита»: эксперты, разработчики и журналисты.

Сначала мы провели стратегическую сессию, на которой обсудили, как будет выглядеть основной интерфейс. Придумав прототип, сделали UX-анализ, то есть выяснили, какие впечатления получает пользователь от работы с нашим интерфейсом, удается ли ему достичь цели и насколько просто/сложно это сделать. Затем мы занялись дизайном сайта.

После этого опять провели пользовательское тестирование. Обнаружили много ошибок, исправили их. Потом снова тестирование — и снова работа над ошибками. И снова, и снова, и снова.

И вот спустя почти год кропотливого труда, в сентябре 2019 года, наш проект наконец увидел свет. Он состоит из двух частей. Первая — поисковик новостроек Bild.ua. Там есть 360 фильтров, и вы можете, например, открыть карту Киева и нарисовать на ней любую область, а поисковик выдаст вам все новостройки в этих границах.

Или выбрать только новостройки с площадками для игры в петанк. Да, людей интересует и такое.

Вторая часть — BildСontrol.ua, сервис экспертной оценки надежности новостроек. Здесь можно увидеть главные выводы экспертов и заказать детальный отчет о любой новостройке в Украине.

За подробный отчет придется заплатить — мы не берем денег от застройщиков, и это единственный способ позволить проекту самостоятельно выживать, а нашим экспертам — получать зарплату.

Стоимость отчета — 640 грн. Мы специально сделали цену такой, чтобы заказать отчет смог позволить себе каждый покупатель новостройки. Если взять условную стоимость квартиры в 1,5 млн грн, то 640 грн — это 0,04% от этой суммы.

Выводов не будет

В сентябре проектам исполнится всего год, поэтому выводы делать рано. Но определенные результаты у нас уже есть.

Так, посещаемость сайта за 10 месяцев выросла с 3 000 до 20 000 пользователей в неделю. В месяц мы продаем примерно 50 экспертных отчетов. Эта цифра была больше, но карантин скорректировал спрос.

Из прогнозов моих знакомых сбылось только одно: у нас и вправду появилось много хейтеров. В основном это застройщики, проекты которых отмечены на «Билде» низкими баллами. Но это уже тема для отдельной истории.