На ошибках учиться хорошо, но не в инвестировании: как правильно вложить деньги в недвижимость

Многие начинающие инвесторы считают, что проще всего вложить деньги в квартиру и сдавать ее в аренду. Они уверены, что для этого точно не нужны профессиональные брокеры или юристы – это же не краудфандинг, криптовалюты или ценные бумаги.

Но новички заблуждаются, если думают, что арендный бизнес можно построить без специальных знаний.

На старте мало кто задумывается о том, что ошибки в инвестировании вовсе не делают нас сильнее. Скорее они делают нас беднее. Чтобы их избежать, следует вооружиться здравой логикой и немного подружиться с математикой. 

Я занимаюсь инвестированием в украинскую и зарубежную недвижимость уже много лет, а также создал инструмент для анализа рынка недвижимости в режиме реального времени – портал Address.ua. Поэтому хочу дать начинающим инвесторам несколько советов.

Итак, если вы решили стать инвестором в жилую недвижимость для аренды, задайте себе как минимум два вопроса: 

• Какой объект купить, чтобы доход от инвестиций считался хорошим в текущем рынке? 
• Каким будет срок окупаемости моих инвестиций? 

Какой-нибудь начинающий американский инвестор Питер с большой долей вероятности воспользовался бы калькулятором и более-менее корректно все посчитал. Но калькуляторы хороши в стабильных или стабильно растущих рынках.

В наших турбулентных реалиях нужно всегда держать руку на пульсе и учитывать множество факторов, каждый раз корректируя их по ходу. Как любит говорить Баффет, вчерашний успех не поможет инвестору заработать сегодня.

Яркий и недавний тому пример. Центральные районы столицы долгое время считались безопасной гаванью, в которую можно спрятать свои инвестиции и через 10 лет без проблем их вернуть.

Но, как показали события последней декады, а также последствия коронокризиса, недвижимость в центре столицы подешевела за последние 10 лет, если грубо, то на 60% и за последние полгода оказалась менее ликвидна, нежели загородная.

Думаю, в ближайшее время неприлично увеличившееся количество автомобилей в Киеве и вместе с тем резкое ухудшение качества воздуха в столице внесет свои коррективы в понимание «хороший район для инвестиций в недвижимость». 

Как все-таки выбрать удачный объект

Проанализируйте открытые базы данных объявлений и выделите те микрорайоны или жилые комплексы, где спрос на аренду и заполняемость высокие, а средний доход от аренды на первый взгляд будет оправдывать сумму покупки. 

Вот какие критерии важны:

• Передвижение. Наиболее востребованными объектами для аренды под проживание являются те, которые находятся возле хороших транспортных развязок. Наличие метро на расстоянии до 15 минут пешком – конкурентное преимущество.
• Безопасность. Арендатор хочет жить в доме, где чувствует себя в безопасности. Это верно как для долгосрочных арендаторов, так и для краткосрочных. Чтобы получить представление о безопасности дома, проверьте статистику преступности. 
• Наличие рынка аренды. Если недвижимость в данном районе, похожая на ту, которую вы выбрали, сдается по определенной цене, вам также придется сдавать свою в аналогичном ценовом диапазоне. Покупка недвижимости в районе с сильным спросом на аренду, скорее всего, будет означать более высокую арендную плату.

Далее определитесь с форматом. Определите класс жилья, класс дома, количество комнат, уровень отделки и меблирования в привязке к уже выбранному вами району. От этого будет зависеть размер инвестиции и итоговая доходность.

В результате вы должны подобрать тип собственности (квартира, «гостинка», апартаменты под управлением, квартира в доходном доме и так далее), стратегию аренды (посуточная, долгосрочная) и стратегию управления (самостоятельно или через менеджера).

Доходность. На какие цифры можно ориентироваться

В столице за последние два года мы фиксируем валовую доходность (до уплаты налогов и комиссий) в среднем на уровне 8%. При этом центральные районы стремятся к 5–6%, а на окраинах доходность может достигать все 11%. 

Аddress.ua проанализировал доходность десяти столичных жилых комплексов, объекты в которых отвечают наиболее частым запросам посетителей (цена, площадь, класс), и посчитал, какую же можно ожидать доходность от аренды и каким будет срок окупаемости таких инвестиций.

В сравнительный анализ вошли квартиры общей площадью от 24 до 60 квадратных метров в ценовом диапазоне от $29 тыс. до $76 тыс. То есть бюджет для инвестирования в диапазоне приблизительно от 775 тыс. до 2 млн грн.

Полный рейтинг с цифрами можно найти в статье «Инвестиции в недвижимость. Топ-10 ЖК, в которых можно выгодно приобрести квартиру, чтобы получать доход от аренды».

Оказалось, что при ожидаемой арендной ставке от 7500 до 13 500 гривен в месяц средняя рентабельность апартаментов в данной выборке колеблется в диапазоне 7,0–11,2%, а их окупаемость – от 9 до 14,3 года. 

Топ-5 ошибок в расчете доходности

Многие начинающие и не только инвесторы доходность и срок окупаемости считают по упрощенной схеме, в которую включают цену покупки и ежемесячный арендный доход. Но при этом даже цена покупки часто учитывается неверно.

Самые распространенные ошибки в расчете доходности, которых рекомендую избегать: 

• Цена входа

Цена покупки – это не только стоимость объекта в договоре. Это еще и дополнительные расходы, включающие услуги юриста, нотариуса, оценщика, налоги при покупке и так далее.

А стоимость инвестиции – это цена покупки с дополнительными затратами, как указано выше, а также затраты на ремонт и мебель, которые многие забывают или считают очень оптимистично.

• Простой

Когда дом строится или когда вы делаете ремонт – доходности нет. К примеру, на 10-летнем цикле инвестиции период в два года, когда дом строился и вводился в эксплуатацию, делался ремонт – это минус 20% от доходности. Также нужно учитывать, что будет простой, пока вы ищете жильцов.

• Услуги на управление и другие затраты на обслуживание

Услуги менеджера обойдутся вам от 10 до 30% от прибыли. Кроме того, некоторые инвесторы страхуют имущество в пределах 0,2–1% от суммы недвижимости в год.

И даже если стоимость всего текущего ремонта вы или ваш менеджер умеете перекладывать на арендатора, то раз в 10–15 лет все равно придется делать косметический ремонт (из расчета хотя бы $100 на квадратный метр), или вы будете терять в аренде. Большинство инвесторов это не считают.

• Налоги

Сегодня в Украине есть возможность сдавать недвижимость в аренду через СПД и платить до 5% от размера аренды, показывать белый доход и спать спокойно. В большинстве развитых стран люди мечтают о таких налоговых ставках.

• Цена выхода

Налоги и дополнительные затраты при продаже могут съесть полгода или даже год доходности. Перед тем как заходить, лучше подумать заранее, как будете выходить и, исходя из этого, покупать недвижимость в прямое владение или на балансе юридического лица. 

Конечно, многие из вас могут возразить, мол, главное в инвестировании – везение или «чуйка». И приведут тому известные примеры из мира бизнеса. Но с точки зрения статистики на больших цифрах такого рода везения – капля в море. Поэтому я призываю подходить к вопросу инвестирования максимально прагматично, анализировать и считать всё. 

Выбирайте правильный объект, не экономьте на профессиональном управлении и играйте в долгую игру. Самые лучшие цифры говорят о том, что возврат инвестиций в жилую недвижимость может быть не ранее чем через 5–10 лет. Это забег все же на длинную дистанцию.