Вложиться в недвижимость может даже студент или пенсионер. Что такое REIT-фонды и как они работают

Недвижимость – самый понятный и желанный инвестиционный актив в Украине. Тот, кто не боится рискнуть и располагает средствами, предпочитает вложиться на этапе котлована, а потом благоговейно наблюдать за строительством с гордым чувством собственности. Если все складывается удачно и дом сдают в эксплуатацию, делаете ремонт и сдаете в аренду или продаете дороже. Схема до боли простая, но доступна далеко не всем. 

Украинцу со средней зарплатой 14 тысяч грн сложно и порой невозможно накопить даже на одну квартиру. Что уж говорить о недвижимости как инвестиционном инструменте, особенно в больших городах. Как быть тем, кого не греет далекая перспектива квартиры, а есть желание инвестировать в недвижимость уже сейчас? 

В США и Европе для этого создают фонды REIT, которые покупают недвижимость, делят ее на паи и продают в виде акций всем желающим. Деньги пайщиков фонд вкладывает в объекты, а после их продажи или сдачи в аренду инвесторы получают долю от прибыли, пропорциональную вложениям.

Что такое REIT и как они появились

Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust, или REIT) – это корпорация, траст или ассоциация, которая за счет коллективных инвестиций приобретает недвижимость и занимается ее управлением. Этот финансовый инструмент дает возможность инвестировать во множество объектов недвижимости, покупая не объект целиком, а только его акции. 

Первые REIT создали еще в 1960-х в Америке. Так обычные люди смогли инвестировать в диверсифицированный портфель доходной недвижимости через паевую модель. В 2000-х REIT начали распространяться по миру и открываться в Европе, Латинской Америке и Африке.

REIT можно покупать и продавать через ценные бумаги, паевые инвестиционные фонды или биржевые фонды ETF. Доходы формируются в основном за счет арендной платы за собственность, которой они владеют или в которой участвуют.

Кроме жилых помещений можно инвестировать в коммерческие – офисы, гостиницы, склады, торговые площади, а также объекты промышленности и инфраструктуры, башни сотовой связи и больницы. Каждые несколько лет тренды на объекты инвестиций меняются в зависимости от социально-экономической ситуации в мире. 

Например, в период COVID-19 спрос на офисные помещения существенно снизился, в то время как самыми привлекательными для инвесторов стали склады для интернет-заказов и центры обработки данных, где размещены серверы веб-сайтов. В сегменте жилой недвижимости тоже произошел сдвиг: если раньше по большей части вкладывались в квартиры в мегаполисах, то теперь фокус сместился на загородные дома из-за распространения удаленной работы и переездов в города с более низкой плотностью населения.

REIT – самый простой и незатратный способ инвестирования в недвижимость. Вложить деньги в него по карману даже студенту или пенсионеру. Но если вы давно получили диплом, а до пенсии вам еще далеко – это хороший способ начать свой инвестиционный путь или диверсифицировать портфель, если вы уже не новичок. 

Как это работает

Когда вы инвестируете в REIT, ваши деньги объединяются со взносами других инвесторов в схему коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги владельцев паев и покупает пул объектов недвижимости. Этими активами профессионально управляют менеджеры фонда. Когда недвижимость сдается в аренду, прибыль распределяют между инвесторами REIT через регулярные промежутки времени.

Логично, что больше всего REIT зарегистрировано в США, где они и появились, а их общая капитализация составляет более $300 млрд. Дивидендная доходность фондов в среднем составляет 9–10%.

Например, Omega Healthcare Investors, который владеет домами престарелых в США, имеет дивидендную доходность 8,9%. А ипотечные REIT могут иметь доходность до 15% – как Orchid Island Capital, который инвестирует в ипотеку на жилую недвижимость. И это не учитывая роста стоимости непосредственно акций. Конечно, цифры выглядят не так привлекательно, как украинские депозиты и ОВГЗ, но если сравнивать с доходностью валютных депозитов, то доходность REIT существенно выше.

Однако создать REIT не так просто – фонд должен соответствовать определенным требованиям. Согласно американскому законодательству, чтобы получить официальную печать и иметь право называть себя REIT, фонд должен ежегодно распределять среди своих акционеров минимум 90% налогооблагаемого дохода от инвестиций в недвижимость. Также REIT обязаны получать минимум 75% своего валового дохода из источников, связанных с недвижимостью, и, соответственно, инвестировать более 75% своих общих активов в недвижимость.

По сравнению с вложением на этапе строительства, инвестировать в REIT более безопасно, так как они занимаются менее рисковой недвижимостью, обеспечивают стабильный доход и не требуют заоблачных вложений. 

Преимущества REIT

1. Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, для инвестиций в паи (акции) REIT нужно значительно меньше средств. Поэтому у вас есть возможность стать совладельцем офисного здания или какого-нибудь завода (куда именно направить деньги, решает фонд). 
2. Диверсификация. Поскольку REIT позволяет одновременно инвестировать в несколько объектов недвижимости, нет риска прогореть на одном и моментально потерять все.
3. Ликвидность. Единицы в REIT значительно проще покупать и продавать, чем недвижимость. REIT котируются на фондовой бирже, поэтому вы можете торговать акциями, лежа на диване.
4. Отсутствие затрат на владение. Владельцам паев (или акций) фонда не нужно заниматься вопросами обслуживания, ремонта и контроля объектов недвижимости из своего портфеля.
5. Профессиональное управление портфелем. Вам не нужно решать, как распорядиться своими деньгами. Инвестор отдает деньги в управление, а менеджеры и аналитики фонда вкладывают их, куда и когда нужно. 
6. Регулярный доход и защита от инфляции. REIT стабильно выплачивают дивиденды и защищает от инфляции, так как рентные платежи обычно пересчитываются с учетом роста уровня цен. 
7. Прозрачность. Вы можете отслеживать свои инвестиции, текущую стоимость вашего счета и заработанные средства через панель управления на сайте фондов. Также на многих платформах можно создавать выписки со счета и иметь доступ к своим годовым налоговым документам. 

Как технологии делают REIT еще доступнее

Сейчас инвестировать в недвижимость становится проще, чем заказать пиццу, ведь большинство фондов работают через собственные веб-сайты и мобильные приложения. Процедура такая: выбираете фонд, создаете аккаунт, прилагая копию удостоверения личности, и делаете взнос через банковский перевод или напрямую с вашей кредитки. Все изменения по вкладам, ситуацию на рынке и полученные дивиденды можно отслеживать в личном кабинете, а работу с документами, проверку и контроль девелоперов фонд берет на себя.

Более того, диджитализация удешевляет процесс инвестирования, ведь, в отличие от покупки собственной недвижимости, частные инвесторы не платят никаких дополнительных комиссий и не тратятся на закрытие сделки.

Чем плотнее технологии проникают в сферу инвестиций, тем ниже становится порог входа на рынок недвижимости. Например, финтех-платформа Housers предлагает вкладывать от 100 евро в разнообразные краудфандинговыедобровольные взносы денег или других ресурсов, как правило, через интернет, чтобы поддержать проекты людей или организаций и краудлендинговыекредитование бизнеса рядовыми пользователями через специальные платформы проекты в Испании, Италии и Португалии. Сейчас у компании более 130 тысяч пользователей, а средняя внутренняя норма доходности (IRR) – 8,4%.

Раньше фондам было выгоднее объединять несколько крупных пайщиков, чтобы не морочиться с бумагами мелких инвесторов (сумма взноса не влияет на количество документов при оформлении). С переходом в онлайн документооборот существенно упростился. К тому же, когда REIT вышли на биржу, инвесторы получили возможность просто покупать акции, не занимаясь оформлением документов.

Чтобы персонализировать данные об инвесторе, эстонская компания EstateGuru предлагает оставить свои предпочтения в личном кабинете. Также платформа позволяет установить автоматический режим, и каждый месяц в определенный день с вашего счета будут сниматься средства для новых инвестиций. 

Как обстоят дела в Украине

Уже сейчас украинцы могут покупать акции американских REIT через доступных в стране брокеров, как, например, Interactive Brokers. Здесь механика не отличается от обычной покупки акций одной компании, допустим, Microsoft: приобретаете необходимое количество акций на желаемую сумму, ежеквартально получаете дивиденды и потенциально зарабатываете на непосредственно росте цены акций при продаже, которую можете осуществить в любой момент. 

Более нишевые технологические компании, связанные с финансированием недвижимости, к сожалению, недоступны для граждан Украины, поскольку в большинстве случаев требуют резидентства страны предоставления такого продукта.

У нас есть организации, которые предлагают инвестировать в объекты на первых этапах строительства, естественно, по заниженной цене. Дешевле купили, дороже продали – вот вам и доход. Но открытого предложения делить квартиры и покупать их по частям на рынке нет.

Вероятно, подобные фонды не решаются регистрировать из-за недоверия к судебной системе и к застройщикам, так как по всей стране полно недостроенных зданий, в которые в свое время кто-то вложился. 

В последние годы в украинской банковской и страховой системах произошли тектонические сдвиги благодаря технологиям. Индустрия недвижимости пока стоит на месте, но, глядя на опыт monobank и «Дії», можно утверждать, что диджитализация в Украине набирает обороты, поэтому есть надежда, что эта волна захлестнет и инвесторов.