По исследованиям компании Knight Frank, более 40% людей в мире легко меняет место жительства. Это значит, что аренда помещений – бизнес, который будет востребован.
Редакция MC.today разобралась, что нужно знать и учитывать, если вы планируете делать инвестиции в недвижимость.
Содержание
Покупка недвижимости – один из способов вложить деньги. Так вы как минимум сохраните вложенный капитал, а как максимум – сможете получать с него пассивный доход.
Есть два вида инвестиций в недвижимость:
Капитальные. Их еще называют долгосрочными вложениями. Цель покупки недвижимости – сдача ее в аренду. Поэтому желательно с самого начала ответить себе на такие вопросы:
Долгосрочные вложения менее рискованны, но окупаются медленно. Это до 10 лет для посуточной аренды, и более 12 лет для долгосрочной.
Краткосрочные. Их же иногда называют спекулятивными, когда покупают недвижимость, чтобы потом ее перепродать. В этом случае желательно заранее понимать, через какое время или в какой момент можно вернуть деньги и когда это будет выгоднее всего. Например, перед сдачей дома в эксплуатацию или когда в дом заселяются.
Краткосрочные инвестиции могут окупиться быстрее, в течение 2–3 лет. Процент окупаемости достаточно высокий, но и рисков больше.
В обоих случаях можно вкладывать деньги как в уже существующие объекты, так и в те, которые только строятся.
Вариантов два: в жилую и коммерческую недвижимость. И ту, и другую можно искать на первичном и вторичном рынках. Еще можно купить недвижимость за границей.
Вот какие есть риски и преимущества каждого направления. Расчеты ориентировочные – рынок чутко реагирует на внешние обстоятельства.
Это оптимальный вариант инвестиций в недвижимость как на длинной, так и на короткой дистанции.
Выгоднее всего покупать такую недвижимость, когда начинается строительство. Ближе к завершению та же квартира стоит на 25–30% дороже.
Но здесь высокие риски. Например, дом могут сдать в эксплуатацию на несколько лет позже заявленного срока. И это в лучшем случае. Хуже, когда строительство замораживают. Например, потому что у строительной компании нет нужных разрешений. Или потому что застройщик обанкротился.
О том, есть ли проблемные стройки в городе, стоит узнавать заранее. О проблемных стройках в Киеве можно узнать здесь.
Перепродажа квартиры может принести от 15% до 30% разовой прибыли, но нужно внимательно изучать договор с застройщиком. Особенно если сделка совершается до того, как инвестор получил документы на право собственности.
Анатолий Топал, руководитель Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Украины, Олег Приходько, заместитель и генеральный директор Greenol, Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости, Владимир Копоть, юрист, руководитель сервиса онлайн-проверки недвижимости Monitor.Estate, Анна Лаевская, коммерческий директор «Інтергал-Буд», говорят, что через продажу по переуступке прав в Украине продается от 10% до 25% квартир в новостройках.
На вторичном рынке жилье покупают чаще, если нужно сохранить деньги. Удачно перепродать такое жилье возможно, но чем старше дом, тем сложнее это сделать. А срок окупаемости растягивается от 10 лет.
При покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться с «небезопасной сделкой». Например, если у хозяина есть родственники, которые тоже имеют право на это жилье и не давали согласия на продажу своей части квартиры.
Когда вы покупаете новостройку, то сдавать квартиру в аренду можно только после ввода дома в эксплуатацию. Жилье со вторичного рынка можно сдавать сразу, если там есть ремонт и в некоторых случаях мебель.
Коммерческая недвижимость делится на несколько типов в зависимости от того, для какого бизнеса она предназначена. Вот основные:
Еще несколько лет назад большой популярностью пользовались офисные здания. Во время пандемии спрос на них упал. Но по словам Армана Саркисяна, замруководителя департамента представительства интересов собственников офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, с середины весны 2021 года рынок ожил. Много договоров аренды заключается в бизнес-центрах, которые недавно ввели в эксплуатацию или находятся на финальной стадии стройки.
Окупаемость зависит от вида недвижимости и экономической и политической ситуации в стране.
Несмотря на карантин и массовый переход на удаленную работу, в 2021 году в Киеве ввели в эксплуатацию 155 тыс. кв. м офисной недвижимости. А по словам бывшего руководителя КО «Киевгенплан» Сергея Броневицкого, торговых площадей в столице уже больше, чем будет нужно городу в следующие 20 лет.
Можно купить недвижимость за границей. Например, в Венгрии в городке Эрд, что находится в 20 км. от Будапешта, на момент подготовки статьи предлагалась готовая однокомнатная квартира в новом доме за $65 тыс.
По такой же цене есть новостройки в Киеве.
Но для начала нужно разобраться в законах о недвижимости и налогах для иностранных инвесторов каждой конкретной страны. В Турции, например, украинцам нельзя покупать недвижимость в приграничных зонах. Подобные ограничения есть и в некоторых других странах.
Еще нужно найти проверенного специалиста, который поможет совершить сделку. Риск нарваться на мошенников есть в любой стране.
В то же время, если вы купите недвижимость в другой стране, то у вас будет больше шансов получить вид на жительство или гражданство. Вот в каких странах это возможно.
Страна | Минимальная сумма покупки недвижимости | Нюансы |
Латвия | 250 тыс. евро | Свидетельство о праве проживания выдается на пять лет собственникам и членам семей. Потом его можно продлить и еще через пять лет получить гражданство |
Греция | 250 тыс. евро | Свидетельство выдают на пять лет, и его можно продлить |
Испания | 500 тыс. евро | Здесь важна сумма инвестиции. Это может быть несколько объектов |
Португалия | 500 тыс. евро | Подавать документы на гражданство можно через шесть лет после покупки недвижимости. Важно находиться в стране не менее шести из 12 месяцев |
Кипр | 2,5 млн евро | Гражданином Кипра можно стать уже через полгода |
Болгария | 300 тыс. евро | Свидетельство выдается на пять лет. После можно оформлять гражданство |
Источник: migrant.biz.ua
Если вы решили покупать недвижимость за границей, нужно посчитать все возможные расходы. Это услуги специалистов, которые помогут подготовить договоры и внести информацию в реестры. А еще налоги, возможные гербовые сборы
Вот какие плюсы есть у инвестиций в недвижимость:
Если вы хотите инвестировать в недвижимость, в юридической компании «Домправо» считают, что нужно быть готовым к таким минусам:
Так, при покупке недвижимости, нужно:
Могут быть и самые неожиданные расходы, как, например, нужно погасить задолженность по алиментам.
При продаже недвижимости налогов больше.
Если говорить об аренде жилой недвижимости, то на сегодня одинаково популярны все сегменты. Елена Биберова, генеральный директор АН «Благовест» поделилась информацией, что в агентстве в декабре 2021 года провели 199 операций по аренде жилья.
Если ориентироваться на эти цифры, то квартиры в разных ценовых категориях востребованы для аренды и могут приносить доход.
Если же говорить о продаже, то в прошлом году продали 368 735 объектов недвижимости – квартир, жилых домов и усадеб. Темпы продаж в течение года росли: если в первом квартале приобрели более 68 тыс. объектов, то в четвертом – около 120 тыс. Для сравнения: в 2020 году украинцы заключили 315 647 сделок.
Вот какую недвижимость выбирают инвесторы:
Дешевле всего купить квартиру тогда, когда дом только начали строить.
В этом случае первый взнос будет от 10% от стоимости жилья. То есть если квартира стоит $43 тыс., первый взнос на таких условиях будет около $4,3 тыс. Остаток суммы, а это $38,7 тыс., нужно погасить в течении 7,5 лет. В нашем примере сумма ежемесячного платежа – $430.
Вот как это посчитать:
7,5 года х 12 месяцев = 90 месяцев – столько нужно будет выплачивать деньги
$38,7 тыс. / 90 = $430 – ежемесячный платеж
Условия у застройщиков отличаются. Первый взнос может быть и 20%, и 50% от цены квартиры. Сроки погашения суммы тоже могут быть другими: от полугода до 10 лет.
На сумму ежемесячного платежа влияет:
В любом случае этот вариант возможен для тех, у кого стабильный и прогнозируемый доход.
Дано: однокомнатная квартира на вторичном рынке. Покупка – $32 тыс. и около $8 тыс. ушло на ее ремонт и обустройство. Стоимость аренды – $300 в месяц. Это максимум, возможный в удаленном от метро районе.
Квартира окупится за 12 лет при условии, что за это время не придется менять мебель, технику или снова делать ремонт.
Формула расчета:
$300 х 12 месяцев = $3,6 тыс. – доход в год
$40 тыс. / $3,6 тыс. = 11,11 года
Дано: смарт-квартира
Покупка, небольшой ремонт и мебель обошлись в $25 тыс. Посуточная аренда – $25. Предположим, квартиру удается сдавать 15 дней в месяц.
$25 х 15 дней = $375 – выручка в месяц
Минус коммунальные услуги и другие возможные расходы.
Если аренда будет приносить $300 в месяц, инвестиция окупится почти через семь лет.
Формула расчета:
$300 х 12 месяцев = $3,6 тыс. – годовой доход
$25 тыс. / $3,6 тыс. = 6,9 года
Дано: склад на 1,5 тыс. м², цена – $400 тыс.
Стоимость аренды с учетом коммунальных услуг и налогов – от $2 за 1 м². Вот как посчитать минимальную месячную и годовую прибыль:
$2 х 30 дней = $3 тыс. – прибыль в месяц
$3 тыс. х 12 месяцев = $36 тыс. – прибыль в год
$400 тыс. / $36 тыс. = 11,11 года – минимальный срок окупаемости
Такой доход сложно назвать пассивным. Арендаторы меняются, нужно искать новых, заключать с ними договоры, знать, какие условия предлагают другие владельцы складов, и так далее.
Чтобы инвестировать в жилую недвижимость, нужно меньше знаний и опыта, чем для других видов пассивного дохода. Но нужно учитывать, что:
Физлица отчисляют налог на доходы физических лиц (НДФЛ) плюс оплачивают военный сбор (ВС) от вырученной от аренды суммы. В 2022 году ставка этих налогов – 18% и 1,5% соответственно.
Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, на XXV Международной конференции «Рынок недвижимости: передовая практика» сказал, что в 2021 году случаи мошенничества на вторичном рынке недвижимости составляли 1,5–2% от общего количества сделок.
Чтобы не попасть в эти 1,5–2%, имеет смысл запросить справку о том, кто был когда-нибудь зарегистрирован в этой квартире, уточнить, был ли кто-то прописан временно, и так далее.
В Киеве, например, работает 94 застройщика. На сегодня в строительстве 374 очереди в 197 жилищном комплексе. Средняя задержка сдачи домов по городу – девять месяцев.
Вот на что стоит обращать внимание:
Еще важно четко зафиксировать метраж жилой площади в договоре. Некоторые застройщики могут менять проект застройки, когда на лоджию не устанавливается дверь. Потом лоджию включают в метраж жилой площади, а цена квартиры увеличивается.
Если у вас есть квартира, дом или другая недвижимость, с нее можно получать пассивный доход. Безусловно, инвестиции в недвижимость связаны с рисками, но по сравнению с другими видами инвестиций их все же не так много.
Соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов говорит, что цена квадратного метра в 2022 году увеличится на 7–10%. Те, кто инвестировал в недвижимость на этапе котлована в конце 2021 года, уже в 2023 году получат прибыль меньше, чем рассчитывали. Это в краткосрочной перспективе.
Еще есть мнение, что в 2022 году жилье в крупных городах подорожает не более чем на 5−7%. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита считает: цены на жилье скоро станут стабильными. По его словам, в 2022 году будет выгодно инвестировать в недвижимость.
По исследованиям компанииKnight Frank, Украина находится на 22-м месте по темпам подорожания жилья.
Power BI (Business Intelligence) Microsoft – это не просто платформа для анализа данных, а ключевой…
Лас-Вегас — один из самых узнаваемых городов на планете, который ежегодно манит к себе миллионы…
Из-за широкомасштабного вторжения россии в Украине было введено военное положение и объявлена мобилизация. Военнообязанным мужчинам…
«Вижу цель – не вижу препятствий». Знакомая фраза? Часто ею руководствуются кандидаты, ищущие работу мечты.…
Национальный банк Украины работает над открытым банкингом. Речь идет о структурированном и безопасном обмене данными…
В США финансовому консультанту предъявили обвинение в растрате около $5 млн, которые принадлежали его клиенту.…