Без нових радянських панельок. Як відбудувати міста та яку компенсацію надати тим, чиє житло пошкоджено

Мільйони українців покинули країну після початку війни, але багато з них уже починають повертатися. Сьогодні я хочу розповісти про алгоритм цього повернення та про те, де мають жити люди, чиї будинки зруйновані, скільки їм чекати компенсації та в якому вигляді. Спробую менше слів – більше сенсу. А тому почну з висновків.

Модульні містечка – невдала ідея

Я проти швидких тимчасових рішень за великі кошти. Маємо приклади перетворення модульних містечок на гетто. Навіщо намагатись створювати нові міста посеред поля без робочих місць?

Місто – складна система соціальних відносин, яка формується сторіччями. Модульні містечка посеред поля – це як поселення на Марсі. Тобто штучне. Маємо зробити умови гідними. Штучне не стане гідним.

Тим паче що кількісно це не допоможе. Скільки сімей зможемо розмістити? Одну тисячу? Дві? Три? За той самий кошт можна зробити більше.

Люди не мають чекати відбудови майна

Повернення людям місць постійного проживання потрібно відокремити від питання відбудови повністю зруйнованих кварталів і міст. Бо в людей не стане часу та років життя, аби чекати, коли зруйновані квартали відбудують.

Необхідно відмовитися від ідей «розселити та забезпечити» – це радянський підхід. Людині потрібні вибір і свобода. Рішення щодо компенсацій мають бути швидкими.

Не варто будувати нові радянські «панельки»

Швидкі методи зведення типових будівель, щоб відбудувати «якнайшвидше» – не найкраще рішення. Європейські способи швидкого зведення будівель потребують переоснащення технологічних ліній, а головне – досвіду будівництва й експлуатації таких будівель.

Наразі маємо досвід експалуатації радянських «панельок» і життя в них. Не подобається нікому. Чи варто повторювати такий досвід?

Технології швидкого будівництва – це майбутній розвиток наших будівельних технологій, але сьогодні маємо зробити якісно те, що вже навчились робити. У нас уже є багато чудових прикладів будівництва сучасного житла. Якщо повертатись до гідності, попереду має бути якість, і не тільки якість будівництва, а нова якість життя. 

Міста мають шанс розквітнути

Спочатку має відбутись містобудівне проєктування з переосмисленням функцій.

Більшість цих будинків будувались за часів срср для забезпечення житлом працівників заводів, більшість з яких давно збанкрутували чи розібрані на металолом. Можливо, радянську житлову монофункцію саме в цьому місці є сенс замініти на щось багатофункціональне? Чи зробити громадський об’єкт, таунхауси або, взагалі, сквер?

Не обов’язково на місці зруйнованої дев’ятиповерхівки в Бородянці будувати нову дев’ятиповерхівку.

Це має відбуватися на підставі архітектурних конкурсів. А після них квартал потрібно поділити на ділянки і у формі лотів з допомогою інвестиційних конкурсів передати різним забудовникам. Кожному своя ділянка. Саме так міста мають шанс розквітнути.

І наостанок, гроші. Упевнений, що резерви можливо знайти всередині країни, але для цього потрібно рахувати й аналізувати. 

Алгоритм повернення додому

Найоптимальніше рішення знаходиться на перетині трьох ключових категорій: міграції, руйнувань і можливостей.

Міграція

Усі кудись побігли робити модульні містечка та будинки, що швидко будуються, але ніхто не намагався розібратись, куди, навіщо і скільки людей має повернутися.

Відповіді на ці запитання мають такі складники:

• наявність житла;
• наявність роботи;
• соціальні зв’язки людини – родичі, друзі;
• міські сервіси – школи, садочки тощо;
• і головне – безпека: місто не повинно знаходитись у зоні бойових дій чи бути окупованим. 

Усі кажуть про 11 млн переселенців: 7 млн внутрішньо переміщені та ще 4 млн за кордоном. Але забезпечити тимчасовим і постійним житлом необхідно буде не більше 5% від загальної кількості переміщених осіб, бо більшість повернеться до своїх домівок. Ці дані можливо легко зібрати з допомогою «Дії».

Основну інформацію, яку зібрали б з допомогою «Дії», мають сегментувати за такими критеріями: 

• з житлом усе добре, з будинком усе добре, скоро повернусь;
• з житлом усе добре, але місто окуповане, у прифронтовій зоні або в зоні бойових дій, повернутись не можу;
• місто зруйноване;
• будинок цілий, але квартал зруйнований;
• будинок зруйнований, я втратив роботу, родичів немає, не повернусь;
• будинок зруйнований, робота, родичі є, повернусь;
• будинок пошкоджений, жити є де, робота є, повернусь;
• будинок пошкоджений, жити нема де, робота є, повернусь;
• інший варіант.

Ця інформація повинна міститися на онлайн-мапі та відображати статуси по кожній людині або родині в реальному часі.

Держава вже почала збирати дані про втрачене житло. Наразі зібрали приблизно 30 тис. заявок. Але це лише одне з питань, які потрібно поставити людині.

Окрім стану житла також необхідно запитати, чи є в людини де мешкати тимчасово. Більшість із нас до власного житла проживали в батьківський хаті, а тому є змога туди тимчасово повернутися. Або до братів, сестер чи друзів.

Звісно, дотацію за таке тимчасове проживання має отримувати і сторона, що приймає, і особа, чиє житло знищили. Саме в такий спосіб сьогодні Німеччина приймає наших біженців: виплачує допомогу біженцям і власникам житла, які їх прийняли.

Руйнування

Головне зараз – швидко розділити будівлі на три категорії: 

1. Повністю зруйновані.
2. Такі, що потребують реконструкції: частково зруйновані або обгорілі конструкції, зруйновані окремі секції тощо.
3. Такі, що потребують капітального ремонту, умовно – вибиті шибки.

Замість повністю зруйнованих будинків держава має надати інше, співставне за параметрами житло, у тому самому місті, або в іншому місті на вибір людини.

Надання компенсації втраченого житла має відбуватись не у грошовій формі, бо є ризик, що гроші людина витратить не за призначенням і проблема не вирішиться.

Механізмом компенсації може буде сертифікат, що гарантує виплату вартості або еквіваленту втраченого житла, або спецрахунок, витрата коштів з якого можлива тільки на придбання нерухомості. Також можливий обмін втраченої квартири на садибу, та навпаки.

За кошти сертифіката або спецрахунку людина може придбати квартиру в новобудові, що введенна в експлуатацію, але в ній ще наявні непродані квартири. Або квартиру на вторинному ринку, чи в новобудові, до закінчення будівництва якої лишається не більше ніж 12 місяців.

Купівля на вторинному ринку є найшвидшим варіантом вирішення питання забезпечення житлом. Упевнений, буде багато охочих, бо це швидко надасть змогу людям отримати відчуття власного дому.

З будинками, які зруйновані частково та підлягають реконструкції чи капітальному ремонту, необхідно розпочати роботи якнайшвидше. Їх найбільше. Найпершими потрібно «вставити вибиті шибки». Звісно, мова йде не тільки про вікна, а про комплексний ремонт, який можливо виконати за три-шість місяців, аби швидко повернути додому велику кількість людей.

Це розвантажить ті місця проживання, що вони займають зараз, і дасть змогу на їхні місця поселити тих, хто повернеться з-за кордону. А поки будуть чекати на реконструкцію та ремонт – знайти їм тимчасове місце проживання.

У випадку з приватними будинками потрібно швидко провести оцінювання втраченого. Звісно, з розумінням, що стара втрачена хата могла коштувати не більше $15 тис., а збудувати нову такої самої площі – більше від $50 тис., а ще й оздоблення. Тому тут потрібно напрацювати типові рішення щодо опосередкованої вартості того, що компенсує держава. Якщо людина бажає щось дорожче, має бути можливость доплатити.

Потрібно видати людям сертифікати на придбання будівельних матерілів та укладення договорів з підрядниками на будівельні роботи. Більшість будинків можна збудовати вже до кінця цього року.

І ось саме тут можуть бути доречними модульні будиночки, які встановлять на ділянках тих людей, чиї будинки зруйнували. Є всі комунікації, людина знаходиться на своєму подвір’ї, соціальні зв’язки та звички зберігаються, та й будівніцтво йтиме швидше, бо під наглядом замовника.

Для вирішення питання руйнування держава вже зробила відповідні перші кроки: Мінрегіон затвердив порядок обстеження пошкоджених будівель, а законодавець розробив законопроєкт щодо компенсації за пошкодження та знищення нерухомого майна.

Можливості

Останні декілька років у Києві та великих містах спостерігався будівельний бум. У кожній новобудові частина квартир була інвестиційними, тобто такими, у які вклали гроші, але в них ніхто не мешкає.

Зазвичай таких квартир від 10% до 30% від загальної кількості.

Необхідно знайти спосіб їх порахувати. У тих будинках, що збудували останніми роками, і в тих, будівництво яких можна закінчити цього року. Також необхідно порахувати кількість квартир на вторинному ринку. З урахуванням тих, що знаходились в оренді, але через війну втратили своїх орендарів. 

Бажано зібрати дані у формі реєстру. Упевнений, що з підрахунками допомогли б ЛУН, «Дія» та «Рієлтор».

Необхідно знайти мотиви та механізми продажу цих квартир тим, хто втратив житло. Наприклад, держава обміняла б права власності або майнові права на облігації внутрішньої державної позики за ринковою оцінкою такої квартири станом на 23 лютого.

Власник такої квартири був би замотивований вартістю, що буде вища від ринкової на даний час, а також відсотками, що надійдуть за облігаціями. Можливо, аванс від держави грошима за якусь частину й облігації. Або обмін прав на квартиру на депозит у державному банку зі строком повернення через три роки та щомісячною виплатою відсотків. 

Основна ідея полягає в тому, щоб тим, чиє житло відремонтувати неможливо, дуже швидко надати інше житло. І щоб потерпілим не потрібно було в тимчасовому вагончику роками чекати, допоки на місці зруйнованого будинку збудують новий. 

Тим, чий будинок зазнав часткових пошкоджень і кому все ж таки доведеться чекати, поки його будинок відремонтують або реконструюють, не потрібно шукати тимчасове житло. У таких випадках має бути компенсація проживання в рідних або друзів, про яку я писав вище. 

Наступним ресурсом мають стати готелі, бази та комплекси заміського відпочинку. 2022 рік для готельного бізнесу у Дніпрі, Харкові, Чернігові, Запоріжжі або Києві буде важким. Співрпраця на державному рівні з готельєрами щодо тимчасового прихистку людей допомогла б і людей розмістити, і сектор економіки підтримати.

Ще є гуртожитки при університетах, які також можливо було б зайняти, а студентів частково відправити на дистанційне навчання. Але я вважаю, що місць у родичів з компенсацією та в готелях вистачить на більшість тих, хто чекає ремонту свого будинку. А якщо не вистачить цих резервів, ось тоді потрібно будувати модульні містечка.

Відбудова садибних будинків має починатися вже, щоб встигнути до наступних морозів. Це можливо.

Ринок відбудови має бути максимально децентралізованим і лібералізовним. Оцінили втрати – видали сертифікат людині на отримання компенсації.

Сертифікати мають забезпечувати коштами, які будуть виділяти мерії постраждалих міст у формі кредиту. Цей кредит мають надати європейські фонди під облігації зовнішніх міських позик, повернення яких має гарантувати Кабмін. 

У такий же спосіб, з допомогою облігацій зовнішніх міських позик, мають бути виділені кошти на ремонт і реконструкцію частково зруйнованих багатоповерхових будинків.

Хто має ставити задачі

Реконструкція житлових будинків тісно пов’язана з відновленням доріг та інженерної інфраструктури міст. Так, у команді відновлення потрібно задіяти Мінрегіон, Мінінфраструктури, Мінцифру та виконавчі органи міської влади.

Для того щоб процес відновлення відбувався злагоджено, необхідно створити єдиний центр постановки та контролю виконання задач. Також потрібно забезчити ресурсами: кредити міським радам від європейських партнерів, реєстри квартир, що можна передати в якості компенсацій, та інше.

Таким єдиним центром має стати агенція, на кшталт американського Федерального агентства з надзвичайних ситуацій, яка має бути підпорядкована напряму Президенту або прем’єр-міністру України.

Джерело: Facebook Ігора Райкова