«Будуємо по-чесному». Як Максим Мельник із 24 років розвиває будівельну компанію

Максим Мельник – власник групи компаній Global Development. Це ірпінський забудовник, що починає зводити будинки і в Києві. Компанія Global Development займається будівництвом понад 50 років, проте власні проєкти почала робити тільки з 2014 року. За цей час в Ірпені з’явилося котеджне селище і кілька будинків, квартири в яких розкуповують уже на етапі будівництва фундаменту.

В інтерв’ю МС.today Максим Мельник розповів, як став керувати Global Development у 24 роки, як вивів компанію з глибокої кризи та як сформулював принципи, завдяки яким люди довіряють забудовнику й радять його своїм знайомим.

Мріяв стати суддею, але розчарувався в держслужбі

У старших класах я мріяв бути суддею або прокурором. Хотів зробити світ чесним і справедливим. Тому пішов навчатися на юриста. У 2011-2012 роках був замісником мера Ірпеня з гуманітарних питань. Відповідав за управління освіти, охорони здоров’я, культури, захисту прав дітей, соціального захисту населення. Мені було 22-23 роки, і я керував роботою 2,5 тис. осіб.

Там я здійснив низку неприємних відкриттів. Наприклад, що чиновники часто створюють видимість роботи. Проводять мільйон нарад, на яких нічого не вирішується. Я пропонував зробити безкоштовну правову допомогу для містян, але це нікому не було потрібно. Я зрозумів, що на держслужбі я ніколи не матиму свободу дій, і вирішив піти в приватний сектор.

Вивів компанію із кризи

Global Development існує з 1966 року. У радянські часи вона називалася «Київське спеціалізоване ремонтно-будівельне управління». Там працювали близько 600 осіб. Я знаю це, тому що в нас донині в окремій кімнаті зберігаються їхні зарплатні відомості.

Наприкінці 90-х, під час приватизації, акції цієї компанії придбав мій батько Петро Мельник. Тоді за $50 тис. можна було отримати цілий завод. На початку 2013 року в Global Development прийшов я. Мені тоді було 24. Я одразу почав вирішувати проблеми, що почалися в компанії напередодні.

До цього року Global Development здавала в оренду будівельну техніку та займалася підрядами в будівництві. За тодішнього директора вже була заборгованість із зарплати співробітникам, борги перед субпідрядниками.

До того ж у 2012 році мій батько (на той момент ректор Податкової академії в Ірпені – прим. ред.) перейшов дорогу «сім’ї» Януковича. Йому сказали: «Або звільняйся, йди з академії, або побачиш, що буде». Він не звільнився, і в Global Development почалися перевірки, посипалися надумані штрафи. Мені потрібно було розгребти все це.

Директора одразу звільнили, поступово розрахувалися з боргами із зарплати. Тоді ж податкова нарахувала нам штрафів на понад 10 млн грн. Це були скрутні часи. Ми днями й ночами готували документи для судів. Мало спали, багато працювали, я навіть якось заснув на світлофорі від утоми.

Знайомі тоді часто казали: «Збирай речі та їдь із країни». Коли я йшов на допит зі справи батька, не знав, чи повернуся ввечері додому, чи ночуватиму в СІЗО. Але їхати не збирався.

За перший рік я навчився читати креслення та смети, розібрався в будматеріалах і процесах. Мені допомагали інженери нашої компанії. Наприклад, наш головний інженер дуже досвідчений. Йому за 60, він будував багатоквартирні будинки та промислові будівлі, брав участь у будівництві аеропорту «Бориспіль».

Як будували перше котеджне містечко

Я розумів, що майбутнє Global Development за тим, щоб будувати свої будинки. Співробітники мене підтримали. Всі розуміли, що це уможливить розвиток і створення чогось так, як це бачимо ми, а не замовник будівництва. Нашим першим проєктом у 2014 році стало котеджне містечко Sweet Home.

До нас подібних проєктів у Ірпені не було. Були або ті, що будувалися до кризи, – великі будинки, або два-три котеджі, що стояли окремо. Ми запропонували ринку новий формат. Зробили дві закриті вулиці, відгородили їх парканом. Провели освітлення та відеонагляд. Будинки поставили не в центрі ділянок, як у нас зазвичай роблять, а на межі, без паркану попереду. Зрештою у мешканців будинку на двох сотках землі є 100 кв. м двору, де можна поставити, наприклад, барбекю. Першу чергу (п’ять будинків) побудували за чотири місяці. Нині в містечку 32 будинки. На все це пішло два з половиною роки.

Продаж коттеджів запустили на етапі будівництва, але тоді нас як забудовника ніхто не знав. Перший будинок ми продали, коли все було вже готово, включно із тротуаром, парканом і травою біля будинку. Потім люди почали нам довіряти, і котеджі почали розкуповувати ще на етапі будівництва фундаменту.

Як працює Global Development

За роки в будівництві в нас сформувалися чіткі принципи роботи.

1. Спочатку документи. Ми починаємо будувати тільки після отримання всіх документів. Інакше є ризик, що якийсь папірець отримати не вдасться і люди залишаться без квартир. Коли в 2016 році починали будувати комплекс «Атріум», прийшли місцеві активісти з камерами й почали кидатися під будівельну техніку. Вони, певно, думали, що в нас щось не так із документами й ми будемо їх виганяти та бити. Але я вийшов до них із пачкою та відповів на всі запитання. Показав, що в нас усе законно, тому активісти швидко втратили до нас інтерес. Проте нещодавно знову в нас з’явилися: тепер уже із пропозицією про співпрацю. За цей час вони перекваліфікувалися у приватних реєстраторів і тепер реєструють право власності на нерухомість. Хотіли реєструвати й наші квартири. «У вас, – сказали, – ми точно знаємо, все гаразд із документами».
2. Законність. Ми завжди укладаємо з покупцями тільки нотаріально заверені угоди та не приймаємо в них готівку. Так і повинно бути за законом, але 90 % забудовників у області цього не роблять.
3. Будуємо на свої. Ми будуємо лише на свої гроші: не беремо їх у кредит або в інвесторів. У банках величезні відсотки, і в разі кредиту доведеться закладати будинок. Якщо ми не зможемо платити кредит, люди не отримають квартири. Те ж саме з інвестором: він може відмовитися вкладати кошти на будь-якому етапі.
4. Більше за ті ж самі гроші. Ми намагаємося давати клієнтам більше, ніж інші забудовники. За ту ж саму ціну. Наприклад, багато хто після здачі квартири пропонує покупцям доплатити $500 за котел для автономного опалення. Ми ставимо його одразу.
5. Виправляти помилки. Ми розуміємо, що репутація – основний актив забудовника. Наприклад, в одному з наших багатоквартирних будинків за кілька років після здачі почав протікати дах. Ми одразу ж його переробили. Комерційного інтересу для нас у цьому не було: всі квартири в цьому будинку давно продали. Ми просто хотіли та хочемо все робити якісно.

Яким буде перший об’єкт у Києві

Нині будуємо наше перше котеджне містечко Dream Wood у Києві: у Святошинському районі, мікрорайон Катеринівка. Поряд розташований національний парк «Голосіївський». Як і в Ірпені, котеджі будуть на окремій закритій вулиці, але на більших ділянках. Будуть котеджі на одну та на дві сім’ї, одно- та двохповерхові, від трьох до п’яти кімнат.

По ціні – як трьох-чотирьохкімнатна квартира в тому ж самому районі, $900-1000 за кв. м, тобто від $80 тис. до $120 тис. за будинок. За ці гроші люди отримають якісні будинки, утеплені мінеральною ватою, а не пінопластом. У ній не заводяться миші, вона «дихає» та не горить. У котеджах буде індивідуальне опалення та фасади в англійському стилі – із цегли. Покупці фактично отримають заміський будинок у Києві – там тихо, є простір для відпочинку, але водночас поряд магазини та вся інфраструктура.

Першу чергу котеджів ми почали будувати перед Новим роком і до кінця 2020 року плануємо здати її. У першій черзі будуть сім котеджів, у другій – ще шість. Вони вже продаються.

Далі ми хочемо розширюватися, будувати в Києві нові будинки. Для цього ми шукатимемо хороші майданчики. тут багато нюансів: потрібно перевіряти, чи не під судом майданчик, чи все гаразд із документами. Місце має бути зручним, щоб поряд був транспорт, магазини, інфраструктура.

Я точно знаю: якщо ми хочемо працювати довго, то маємо робити добре. На цьому будується система цінностей компанії. На початку я був впевнений, що покупець нерухомості – це той, хто прийшов один раз, купив і більше не повернувся. Але я помилявся: у нас дуже багато повторного продажу, до нас приходять за рекомендацією. Це результат того, що ми стараємося. «Дій у найкращий спосіб, в який можеш діяти зараз, і будь що буде» — ось мій девіз.

Фотографії Олександра Козаченко