Інвестиції в токенізовану нерухомість: плюси, мінуси та головні ризики – Дмитро Карпіловський

Останнім часом українські інвестори почали активніше цікавитись вкладенням коштів у токенізовану нерухомість. Кому підійде цей інструмент, які він має переваги та недоліки й на що загалом варто зважати, якщо ви його розглядаєте, на прохання MC: Money & Career розповів фултайм-інвестор та співзасновник спільноти «УкрІнвестКлуб» Дмитро Карпіловський.

Токенізація нерухомості – це поділ права власності на фізичний об’єкт, як-от на будинок чи квартиру, на дрібні цифрові частки (токени) за допомогою блокчейн-технологій. Це дозволяє інвестувати невеликі суми, отримувати дохід від оренди та легко продавати свою частку, подібно до акцій, без потреби купувати весь об’єкт цілком.

Токенізована нерухомість як актив: кому підходить, переваги й недоліки

Думаю, що цей інструмент найбільше підходить людям, які хочуть інвестувати в закордонних юрисдикціях (в інших країнах) і не мають достатнього капіталу для диверсифікації в класичну нерухомість. Або ж тим, хто дуже прагне диверсифікації і готовий приділити більше часу вивченню ризиків і специфіки токенізації.

Також, на мій погляд, такі активи можна розглядати людям, для яких принципово важливо не звітувати про джерело походження коштів і не мати обмежень у передачі права власності на цей актив. Тобто для тих, хто хоче бути максимально незалежним від державних органів і регуляторів.

Одна з ключових переваг токенізованої нерухомості – це низький поріг входу, зайти в таку інвестицію можна і з маленьким чеком. І завдяки цьому мати можливість диверсифікації: умовно, якщо ви маєте $5 тис., то можете інвестувати в десять різних об’єктів. У різних локаціях, у різних країнах, у різних форматах, з різними забудовниками.

До переваг ще можна віднести прозорість процесу токенізації і фіксації права власності в блокчейні. Тобто ви матимете можливість миттєво й без юридичних складнощів передавати свою частку в токенізованій нерухомості.

Читайте також: Як інвестору діяти стратегічно та як диверсифікувати ризики у 2026 році – Дмитро Карпіловський

Тепер недоліки. По-перше, це складна юридична модель. Ви не володієте нерухомістю і навіть її часткою – ви володієте токеном, який якимось чином надає вам право власності на те, що опосередковано забезпечене цією нерухомістю. На мій погляд, для недосвідчених людей це може бути дуже складно.

Друге, що варто пам’ятати, – це обмеженість, а іноді і відсутність вторинного ринку. Тобто купити токен легко, а продати його за межами платформи, на якій ви його придбали, – важко через відсутність попиту. Недосвідченій людині потрібно розуміти, що вихід з об’єкта може бути дуже складним.

До ризиків, пов’язаних із самою нерухомістю, додаються ризики посередника. Наприклад, платформи, юридичної особи, яка володіє об’єктом нерухомості, і так далі. Ці ризики недосвідчений інвестор фактично не може оцінити.

Тому я категорично не раджу інвестувати в токенізовану нерухомість тим, хто не хоче розбиратись у складних моделях і тому, як вони влаштовані. Іншими словами – тим, хто не хоче інвестувати час, перш ніж інвестувати кошти. Таким людям токенізована нерухомість не підходить.

Читайте також: Номінальна vs реальна дохідність: як інвестори найчастіше помиляються в розрахунках – Карпіловський

Яких помилок припускаються інвестори, вкладаючи кошти в токенізовану нерухомість

 Ключова помилка – це недооцінка ризиків самої нерухомості. Люди часто думають: я купую токен, мені ж пообіцяли, значить, усе буде добре. І вони забувають, що в цієї нерухомості є багато своїх власних ризиків. З-поміж них: відсутність орендаря, попиту на локацію чи сам об’єкт, та навіть керуюча компанія може виявитись неефективною.

Друга помилка – це недооцінка технічних ризиків. Робота з токенами потребує певного програмного забезпечення, певного підходу, а відтак – і серйознішого ставлення.

Думаю, що ще одна велика помилка – не розбиратися в тому, як саме забезпечене право власності на нерухомість у тримачів токенів. Більшість людей просто довіряють платформам, мовляв, ви сказали, що цей будинок мій, тож я вірю, що він мій. І не перевіряють юридичний ланцюг і репутацію платформи.

Нарешті, не треба ставитись до токенізованої нерухомості як до нерухомості, і, так само не треба ставитись до неї як до крипти. Це, так би мовити, «річ у собі».

Як уникнути помилок? Вивчати інформацію, інвестувати багато часу, перш ніж інвестувати трохи грошей.

• Нагадаємо, раніше Дмитро Карпіловський розповів про особливості формування портфеля активів для тих, хто має обмежений часовий горизонт.