Продавав квартири, керував заводом, потім відкрив коворкінг для маркетологів. Моя історія

У грудні в київському ТРЦ «Блокбастер» відкрився IC Coworking. Це коворкінг преміум-класу для маркетологів. У ньому можна не лише працювати, але й пройти тренінги, замовити послуги юриста й бухгалтера. А мешканцям Троєщини та Оболоні особливо зручно туди діставатися.

У спецпроєкті MC.today співзасновник IC Coworking Юрій Федотов розповів, чому він вирішив відкрити коворкінг у розважальному центрі спального району, за скільки років планує окупити вкладення й чому орієнтується не на айтішників, а на фрілансерів, стартаперів і компанії з креативного сектору.

Шукав себе у різних сферах

Я родом з України. У 18 років поїхав вчитися до Москви й залишився там на 27 років. Нерухомістю займаюся з 2001 року. Починав із самого низу: стояв біля новобудови з табличкою з назвою агентства, а коли підходили клієнти – показував їм квартири.

За цей час у мене було багато різних бізнесів – від ремонту квартир до консервного заводу. Навіть керував частиною бізнес-центру площею в 3,5 тис. кв. м у центрі Москви. Я досконально розбираюся в комерційній нерухомості. Тому, коли заходжу в приміщення, бачу не обстановку, а потенціал.

У 2003 році ми з другом відкрили маленьке агентство з оренди офісів. А в 2006-му домовилися із власником колишнього дитячого садочку про те, щоб перепрофілювати цю будову в невеликий бізнес-центр. Зробили там ремонт, розбили на мікроофіси від 9 до 30 кв. м і швидко заповнили орендаторами. Інтерес до теми коворкінгів у мене виник уже тоді.

Одним із останніх проєктів, який я запустив у Москві, став коворкінг в торговельно-офісному центрі «Румянцево». Це був 2015 рік. Про коворкінги вже почали говорити на ринку, але це було новим і для багатьох невідомим напрямком. Я вирішив ризикнути й не помилився: вже за два місяці після відкриття коворкінг заповнився на 70 %. Уже тоді розумів, що такий бізнес користується великим попитом і непогано монетизується.

Півтора роки тому ми з дружиною переїхали до Києва, котрий завжди був нам цікавий. До того ж тут я можу розвиватися у сфері, яка мені подобається. Я бачу, що в Києві й по всій Україні загалом не вистачає коворкінгів, є великий попит на них. Тут активно розвивається дрібний бізнес, ІТ і маркетинг. Це саме ті сфери, що найбільше потребують робочого простору.

Окупимося за три роки

У центрі дорога оренда й велика конкуренція. Водночас у спальних районах живуть багато фрілансерів, а коворкінгів майже немає. Тому я вирішив шукати приміщення в спальному районі. Наприклад, розглядав ТРЦ «Аладдін» на Позняках.

А потім мене познайомили із власником «Блокбастера», успішним бізнесменом Антоном Шишкіним. Я прийшов до нього з готовим бізнес-планом і розповів про свою концепцію. Йому сподобалася моя ідея, і він став основним інвестором IC Coworking, вклав 95 % коштів. Я доклав 5 % стартового капіталу, що залишалися, свій досвід, відповідав за маркетинг і управління.

Відкрити коворкінг ми планували в жовтні 2019-го, але затягнувся ремонт, і ми запустилися в грудні. Утім, за 13 років роботи у сфері нерухомості я ще жодного разу не бачив, щоб ремонт закінчився вчасно.

Дизайн нам робила Тетяна Федоряка. Я попросив, щоб кольорова гама була помаранчево-зеленою. Помаранчевий – енергія та тепло, зелений – зростання та впевненість. Це ті емоції, котрі я хотів викликати в людей. В інтер’єрі немає нічого зайвого. Хотілося, щоб було просто та дуже світло, тому в нас панорамні вікна й немає штор. Денне світло дуже впливає на продуктивність роботи й настрій, знаю по собі.

Ремонт, обробка та меблі обійшлися приблизно в $350 за кв. м. У коворкінгу 1200 «квадратів», за моїми підрахунками, вкладення окупляться за три роки. Вже наприкінці березня ми маємо вийти в операційний плюс, тобто почнемо окуповувати витрати.

Перші резиденти

Ми відкрилися перед Новим роком, а в цей час рекламуватися немає сенсу – все одно що кидати гроші у вогонь. Тому запускали тільки іміджеву рекламу – покликали блогерів у нас попрацювати й написати про свої враження.

Першими нашими резидентами стали 60 співробітників компанії «Планета Кіно». Ще близько десяти фрілансерів прийшли завдяки сарафанному радіо та іміджевій рекламі. Лише в лютому ми запустили рекламу, спрямовану на залучення нових клієнтів.

Ми орієнтуємося на людей, які проживають на Оболоні та Троєщині. Щоб вранці дістатися до центру, їм потрібно пів години провести в заторі, а потім кружляти довкола офіса, щоб припаркувати машину. Якщо поїхати в «Блокбастер», можна зекономити 200 годин на рік і не страждати в заторах. До того ж тут можна безкоштовно припаркуватися. Якщо людина прийшла пішки, приїхала на велосипеді чи на роликах, вона може прийняти в коворкінгу душ. А коли втомилася – перемкнутися і сходити в кіно на одному поверху з нами.

IC Coworking – чудове місце для батьків-фріланесерів. Поки працюєш, дитину можна віддати в дитячий центр «Кідландія», розташований з нами на одному поверсі. Я сам батько двох дітей і не уявляю, як можна працювати вдома, коли в тебе дитина.

У нас 100 місць під мікроофіси та 100 для фрілансерів. Впевнений, на Троєщині та Оболоні знайдуться 200 осіб, котрим потрібно попрацювати в комфорті.

У Києві майже всі коворкінги орієнтуються на ІТ, а ми робимо ставку на маркетологів. В Європі вони займають 22 % коворкінгів, а айтішники – всього 20 %. Українські маркетологи поки що отримують менше, ніж айтішники. Але я поговорив зі знайомими з цієї сфери, проаналізував, скільки вони готові витрачати на каву, навчання й обід. Зрозумів, що $250 – нормальна ціна за хороші умови роботи.

Чому ми робимо ставку на маркетологів

В IC Coworking ми будемо акцентуватися на освіті. У сучасному світі важливо навчатися все життя. Якщо ти не розвиваєшся, то вилітаєш із професії. Мені 47, я постійно займаюся самоосвітою, працюю з коучами та менторами, їжджу на конференції.

Зручно, коли можна прийти попрацювати і там чого-небудь навчитися: пройти курс, семінар або тренінг із маркетингу. Це все відбуватиметься в нас. Ми раді всім спеціалістам, зокрема і айтішникам, але найцікавіше буде маркетологам. Наприклад, нещодавно у нас пройшов безкоштовний тренінг з SMM-просування, а 13 лютого – курс з упаковки бізнесу від OWNERS CLUB.

Коворкінг – це готель для бізнесу

У нас різні тарифні плани. У середньому робоче місце коштує $250 на місяць, але на старті ми проводимо акції з великими знижками (до 40 %). Мене дивує, коли люди говорять: «Навіщо мені платити за коворкінг такі гроші, якщо я можу попрацювати вдома?» Адже люди ходять у ресторани, хоча можуть і самі приготувати собі їжу.

Коворкінг – це взагалі не про нерухомість і не про оренду. Коворкінг – це послуга, а хороший коворкінг – спільнота. Ми хочемо зібрати тут людей, які перебувають на одній хвилі.

Більше прибутку приносять мікроофіси – коли готові команди займають цілу кімнату. Такі робочі місця в короткотерміновій перспективі сдавати вигідніше. Проте я роблю ставку на фрілансерів, стартаперів і тих, хто працює віддалено. Річ у тім, що готові команди до спільноти не залучиш. А моя задача – побудувати в коворкінгу такий мікроклімат, щоб люди приходили сюди не просто попрацювати, але й налагодити зв’язки, поспілкуватися й зайнятися спільними проєктами.

Правильні коворкінги допомагають заробляти. Робота фрілансера ненадійна. Якийсь час ти «у вогні» й робиш три проєкти одразу. Потім місяць-півтора не працюєш взагалі, очікуючи замовлення. Перебуваючи в коворкінгу, ти можеш ділитися роботою з такими ж самими, як ти, і вони також ділитимуться з тобою замовниками. У результаті ти заробляєш вже не $1 тис., а $2 тис., і віддати за коворкінг $250 не шкода.

У попередньому коворкінгу в мене більша частина відвідувачів були фанатами бренда. Вони емоційно прив’язувалися до місця, постійно ходили та приводили приятелів.

Організуємо будь-яку допомогу

IC Coworking – коворкінг преміум-класу. Це означає, що ми надаємо людям послугу з організації їхнього робочого простору, а не просто здаємо робоче місце в оренду.

Ми робимо ставку на сервіс. Якщо у приміщенні чудовий ремонт, але за стійкою адміністратора стоїть людина з таким обличчям, що їй хочеться висловити співчуття, ти не захочеш повертатися. Тому з усіма співробітниками я проводив співбесіду сам. За три місяці провів кілька десятків зустрічей і відібрав п’ятьох – це мій замісник із розвитку і продажу та четверо адміністраторів.

Якщо в людини в очах порожнеча, мені неважливо, які в неї навички й наскільки вона крута. А коли очі палають, це означає, що вона може зробити так, щоб очі загорілися і у твого резидента.

Якщо говорити про команди, то їм вигідно працювати в коворкінгу, а не орендувати окремий офіс, тому що ми закриваємо багато питань. Офіс – це прибирання, охорона, перевірювальні органи і ще купа нюансів, котрі забирають гроші та час. Тому стартапи й невеликі команди готові платити – тільки щоб хтось взяв на себе такі задачі. А якщо ними займається професійна команда, то виходить дешевше, ніж коли намагаєшся зробити це сам.

Окрім того, ми можемо допомогти з юридичною підтримкою, бухгалтерськими послугами та консьєрж-сервісом. Якщо нашим резидентам щось потрібно, ми все можемо для них організувати. У них залишається лише одна задача – рухати свій продукт і заробляти гроші.

До того ж ми активно підтримуємо спілкування серед наших резидентів. Нині запроваджуємо систему поліпшеної внутрішньої та зовнішньої комунікації. Вона допоможе нашим резидентам стати більш успішними.

Плануємо вирости до мережі

Більшість наших потенційних клієнтів ще навіть не знають, що таке коворкінг. І незважаючи на це, попит перевищує пропозицію, тому коворкінги нині – дуже вигідний бізнес. Але «хайпувати» залишилося чотири-п’ять років. Після цього в кожному торговельному центрі та в кожному бізнес-центрі буде коворкінг. Почнеться велика конкуренція, ціни впадуть, і буде обвал ринку.

Люди з великими грішми просто дадуть найкращу ціну й виграють у конкуренції. Єдина можливість втриматися на плаву – додати коворкінгу ще якісь сенси. Щоб люди готові були платити більше заради можливості бути в спільноті. Власники коворкінгів, котрі зробили ставки на мікроофіси, порахують свій заробіток за чотири роки, сховають гроші по кишенях і підуть із ринку. Моя задача – залишитися.

Коворкінг у «Блокбастері» – тільки початок. До травня ми плануємо заповнити його на 70 %. Це той рівень, за якого нормально окуповуються інвестиції, а резидентам буде зручно. Коли люди сидять занадто щільно, їм стає некомфортно.

До літа плануємо зробити ремонт в інших приміщеннях і відкрити нові коворкінги. Думаю, вони також будуть у спальних районах. Потім хочу зробити франшизу. Тепер найголовніше – довести співінвестору, що коворкінги – це потрібно та прибутково. Я вже на цьому шляху.