П’ять помилок купівлі нерухомості і як їх уникнути – юрист поділився невдалим досвідом інвестування 

Юрист із нерухомості та співзасновник сервісу Monitor.Estate Володимир Копоть розповів про п’ять власних помилок в інвестуванні, що коштували йому не один десяток тисяч доларів, та пояснив, як їх можна було уникнути.

Невдалим досвідом та винесеними з нього висновками експерт поділився в нещодавньому випуску на YouTube-каналі Monitor.Estate.

«Всі люблять ділитися успішними кейсами, успішним успіхом, але я вважаю, що найкращі уроки – з власних факапів», – зазначив Копоть.

Отже, насамперед він застеріг від купівлі житла в невдалій локації. Свого часу Копоть вирішив заощадити та придбав квартиру в спальному районі на околиці Києва з метою здавати її в оренду. Помешкання розташовувалося в новобудові, а його ціна була нижчою за ринкову. Та попит виявився дуже низьким через відсутність розвиненої інфраструктури.

«Квартира здавалася дуже довго й за нижчу ціну, ніж я очікував. А витрати на комуналку з’їдали майже весь прибуток», – поділився юрист.

Як цього можна було уникнути:

• проаналізувати попит у тому районі, у якому продається житло;
• дивитися не тільки на ціну, а й на перспективу зростання вартості об’єкта нерухомості.

Другий факап у досвіді автора відео – інвестиція в будівництво на стадії котловану без перевірки забудовника.

«Я побачив гарний проєкт, низьку стартову ціну, хороші перспективи і купив квартиру на ранній стадії будівництва. У реальності ж забудовник так і не добудував будинок. У результаті я не тільки не зміг здати квартиру в оренду, а і втратив майже весь свій капітал», – розповів Копоть.

Як цього можна було уникнути:

• перевірити забудовника, його минулі проєкти, відгуки інвесторів тощо;
• не інвестувати в проєкти без дозвільних документів;
• розглянути альтернативи – вторинний ринок або об’єкти від перевірених компаній.

Третя помилка – недооцінені витрати на ремонт. Експерт свого часу вважав, що ремонт можна зробити впродовж кількох місяців, витративши кілька тисяч доларів.

«Затягнулося це все на шість місяців, витрати перевищили бюджет удвічі, через що квартира, власне, пів року не проносила дохід», – поділився експерт.

Як цього можна було уникнути:

• закласти запас у бюджет ремонту хоча б 30%;
• скласти фінансовий план;
• обирати стандартні рішення для житла під оренду або купувати квартиру з готовим ремонтом.

Читайте також: Скільки треба грошей, щоб почати інвестувати в землю, і які перспективи – експерт

Ще одна неочевидна річ, про яку часто забувають власники житла, які збираються здавати його в оренду, це витрати на управління об’єктом.

«Коли я почав отримувати дохід, не одразу розумів, що, крім податків, я повинен мати резервний фонд на комуналку, поточні ремонти, заміну меблів. Під час простою квартири витрати продовжують йти, навіть якщо квартира не здається», – пояснив Копоть.

Як цього можна було уникнути:

• врахувати податки та витрати перед тим, як розраховувати прибутковість;
• закладати резервний фонд щонайменше на 1-2 місяці оренди;
• звернутися до керуючої компанії, якщо немає бажання чи можливості опікуватися управлінням самостійно.

«Так, вони заберуть у вас частинку вашого доходу, але ви будете спати спокійно», – зазначив юрист.

П’ята невдала інвестиція юриста пов’язана з купівлею земельної ділянки під будівництво приватного будинку. Тоді Копоть, за його словами, натрапив на супервигідну пропозицію – велика площа, низька ціна, перспективний район, хоча земля розташовувалася в голому полі без під’їздів і комунікацій.

«Я думав, ще трошки – рік-два – вона постоїть, а там усе буде, і до моєї ділянки теж проведуть і воду, і електрику, і газ. Насправді це ж (комунікації – ред.) було за кілька кілометрів, а коли дізнався вартість підключення до моєї ділянки, то взявся за голову. Інфраструктура досі не розвивалася, а магазини, школи, дороги залишилися лише в обіцянках. […] За кілька років ціна ділянки майже не зросла і продати зараз її складно», – розповів експерт.

Як цього можна було уникнути:

• перевірити під’єднання до комунікацій перед купівлею – чи це взагалі можливо і скільки коштуватиме;
• проаналізувати перспективи розвитку району, переглянути затверджені плани забудови.

«Я запам’ятав, що дешева земля не просто так дешева. Треба розбиратися, власне, чому», – зазначив Копоть.

У підсумку юрист сформулював п’ять висновків, на які радить зважати перед тим, як інвестувати в нерухомість:

• локація важливіша за низьку ціну – краще дорожче, але з попитом;
• перевіряйте забудовника – не варто вестися на гарні презентації;
• розраховуйте ROIROI, або рентабельність інвестицій (Return on Investment), це фінансовий показник, який вимірює ефективність інвестицій, показуючи, скільки прибутку або збитків було отримано від вкладених коштів перед покупкою, а не після;
• не недооцінюйте ремонт та операційні витрати;
• земельна ділянка без комунікації та нормального доступу – це не інвестиція, а головний біль.

Нагадаємо, раніше перша заступниця голови правління «Глобус Банку» Олена Дмітрієва розповіла, чи варто брати іпотеку у 2025 році та на що звертати увагу при купівлі житла у кредит, а також чи є зараз сенс виплачувати іпотечну позику достроково.