«Правила стали значно жорсткішими»: що змінюється в умовах програми «єОселя» – банкірка

З 9 лютого 2026 року набуває чинності ще низка оновлень програми державного іпотечного кредитування «єОселя». Обмеження стануть жорсткішими – це може вплинути на участь українців у програмі, а також на параметри житла, які можна буде придбати за її умовами. Що саме зміниться для українців на прикладах пояснила перша заступниця голови правління «Глобус Банку» Олена Дмітрієва. Вона також розповіла, чого загалом чекати від ринку іпотечного кредитування у 2026 році.

[social_blue social="telegram"]

Одне з ключових оновлень умов програми в тому, що скористатися пільговою іпотекою вже не зможуть українці, які вже мають у власності житло загальною площею 52,5 квадратні метри – тут йдеться про сім’ї з однієї або двох осіб. На кожного наступного члена родини – додатково 21 кв. м. Нагадаємо, раніше обмеження в 52,5 квадрати стосувалось тільки однієї особи з родини, а на кожного наступного члена сім’ї дозволялися і ж самі 21 кв. м.

«Тобто сім’я з двох осіб, володіючи квартирою площею до 73,5 кв. м, усе одно мала право брати участь у програмі. Відтепер молода сім’я з двох осіб може подати заявку на “єОселю” лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 кв. м житла», – пояснила банкірка в коментарі для MC: Money & Career.

Ще одна зміна стосується підходів до аналізу операцій із нерухомістю в минулому – тепер це 36 місяців до дати подання заявки замість 12 місяців, як раніше. Тобто якщо впродовж трьох років до моменту подання заявки на участь у програмі ви продали власне житло, і сукупна площа проданих об’єктів разом із наявним житлом перевищує нормативну, то взяти участь у програмі ви не зможете.

Читайте також: Запуск іпотечної програми: звідки візьмуть гроші та в чому недолік «єОселі»

Є також обмеження в параметрах житла, яке можна купити за програмою:

• його площа не може перевищувати нормативну більш як на 10%, абсолютна межа – 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї;
• вартість квадратно метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10% – вона визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2;
• ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10% – вона визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м до нормативної площі.

На прикладі Києва це має такий вигляд:

• опосередкована вартість – 30 081 грн/кв. м;
• гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м;
• максимально допустима вартість з урахуванням +10 % – 66 178 грн/кв. м.

«Раніше програма “єОселя” фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла – різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири» – зазначила Дмітрієва.

Тобто якщо родина з 3 осіб у Києві планує придбати трикімнатну квартиру, то:

• нормативна площа складатиме 73,5 кв. м (52,5 квадрати з розрахунку на двох осіб + 21 квадрат на третю);
• гранична вартість розраховується за формулою: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн;
• загальна ціна квартири з урахуванням +10 % не має перевищувати 4 864 097 грн.

У Львові ціна квартири для такої ж родини не має перевищувати 4 139 196,60 грн.

Дмітрієва відзначила, що однією з найважливіших змін у програмі «єОселя» від моменту її запуску у 2022 році стало зменшення допустимого віку будинків і те, що до участі стали акредитувати більше нових житлових комплексів. За її даними, частка квартир, придбаних у забудовників, зросла до 64%. Так, у 2025 році на будівництво нового житла спрямували 9,4 млрд грн (проти 4,8 млрд грн у 2024-му).

Найбільше іпотечних кредитів видали в Києві та Київській області – понад 56% від загального обсягу. Далі йдуть Львівська область (6%) та Івано-Франківська область (5%).

У Міністерстві економіки України відзначали, що за час дії програми нею скористалися понад 23 тисячі українських родин.

Нагадаємо, що з 11 січня пільгова іпотека під 3% за програмою «єОселя» стала доступною і для мобілізованих військових.

«Також пільговою ставкою у 3 % можуть скористатися представники сектору безпеки, медики, педагоги, науковці та члени їхніх сімей. Для всіх інших громадян без житла, а також ветеранів та ВПО ставка іпотеки становить 7 %», – зазначали в Мінекономіки.

Читайте також: Автокредити-2026: чого чекати українцям від ставок і цін на авто – прогноз і поради банкіра

Що чекає на інші іпотечні програми у 2026 році

Олена Дмітрієва вважає, що цього року є значний потенціал для розвитку банківських іпотечних програм. Зокрема з урахуванням активного розвитку співпраці між банками й девелоперами житла.

Експертка нагадала, що наприкінці 2025-го Нацбанк уперше за довгий час знизив облікову ставку, і не виключає, що за сприятливих обставин вона може ще зменшитись – 13,5–14%. За такого сценарію іпотечні ставки також можуть знизитись у середньому на 1–1,5 в.п.

На первинному ринку це може мати такий вигляд для програм із терміном погашення:

• до 3 років – від 5% до 10% річних;
• до 5 років – від 10% до 13% річних;
• від 20 років – 2% на перший рік та 17% на подальші 19 років.

Також пропонуємо вам почитати, що буде зі ставками за гривневими депозитами у 2026-му та на яку дохідність за вкладами розраховувати – про це розповів віцепрезидент Асоціації українських банків, голова правління «Глобус Банку» Сергій Мамедов.