Як управляти будівельними проєктами в комерційній нерухомості, щоб процеси не гальмували? Досвід інженера Андрія Тимошенко

В Україні затримка будівництва на 3–4 місяці вже стала звичною справою. Якщо ж будинок не здають понад рік, він офіційно стає довгобудом – і таких об’єктів у країні вже тисячі. 

Галузева аналітика виділяє три головні причини того, чому своєчасна здача проєктів стала радше винятком, ніж правилом: непослідовне планування фінансів, відсутність упорядкованих документів на будівництво і незлагоджене управління. 

У таких умовах будівництву просто необхідний досвідчений керівник, здатний прораховувати ризики, контролювати підрядників і впорядкувати документацію. Андрій Тимошенко, керівник департаментів будівництва у комерційних і бюджетних організаціях, на прикладі компанії «Мінісо» розповів, як звести затримки до мінімуму та здавати проєкти вчасно.

Як уникнути проблем із фінансуванням

Головна з усіх причин – це фінансові прорахунки. Помилки в кошторисі, нерегулярні виплати від інвесторів, стрибки курсу валют або брак грошей призводять до того, що проєкт не встигають здати вчасно.

У великих компаніях бюджет складно планувати через велику кількість відділів та довгі узгодження. Проте забудовник у комерційному секторі може бути впевнений: замовнику значно важливіше вчасно відкрити нову точку, ніж ризикувати заморозкою будівництва.

На посаді керівника департаменту в «Мінісо» Андрій Тимошенко відповідав за формування й оцінку бюджету на зведення і відкриття нових магазинів мережі по всій Україні. Він розповідає: «Замовник зазвичай готовий до гнучкості щодо бюджету, але задача керівника будівельного відділу – підготувати попередню кошторисну чернетку, закласти додаткові кошти на непередбачувані ситуації і коливання курсу валют. Так клієнт може бути впевненим, що у надзвичайному випадку будівництво не зупиниться ні на день». 

Таким чином ще до підписання контракту з підрядниками замовник має чітку картину того, скільки необхідно вкласти у будівництво. Це стає для компаній важливим у контексті інфляції та подорожчання матеріалів. Їхня вартість коливається та змінюється по декілька разів на квартал, і це міжнародна проблема. А компетенції Андрія Тимошенка дозволяють формувати кошторис так, щоб подорожчання не впливало на загальний бюджет. 

Як уникнути проблем із документацією і нормами законодавства

Юридичні та майнові проблеми, що виникають у розпал будівництва, судові спори, пов’язані з цільовим призначенням ділянки, проблеми з отриманням дозволів – сучасна реальність для забудовників. Аналогічна ситуація з технічною документацією на підключення комунікацій, оформлення якої займає місяці.

«Досвідчений інженер завчасно проводить аудит ділянки перед початком робіт, – додає Андрій. – Він знає, які дозволи необхідно отримати, які папери в які служби треба подати і коли. Якщо бюджет і строки остаточно узгоджені, а ділянка юридично чиста, такий об’єкт просто не може перетворитися на довгобуд».

Залізне правило – відсутність документації призводить до щоденних збоїв. На цьому етапі Андрій також застосовує власну методику планування від кінцевого результату. Розробка унікальна на ринку будівельних послуг: планування будівництва здійснюється на основі візуальної моделі готового об’єкта і зворотного проєктування. «Від дати відкриття магазину ми йдемо назад, умовно розбираючи готовий об’єкт на складові частини, – додає експерт. – За цим методом було зведено 39 торгових точок у 8 містах України, частину з них вдалося завершити раніше узгодженого строку». 

Метод планування від кінцевого результату, який Андрій успішно випробував в Україні, має високий потенціал для масштабування глобальних брендів. У міжнародному ритейлі швидкість відкриття нових точок (Time-to-Mar­ket) прямо впливає на прибуток. Коли інженер детально прораховує кожен етап ще до старту робіт, це дозволяє уникнути «dead rent» – періоду, коли компанія вже платить за оренду, але магазин ще не працює через затримки будівництва.

Управлінська складова – вибір підрядників і взаємодія між командами

Організація тендерів, вибір підрядників і постачальників прямо впливає на строки введення об’єкта в експлуатацію. Більшість збоїв, пов’язаних із роботою виконавців, виникають через незлагодженість і паралельну роботу різних команд над задачами, що перетинаються одна з одною.

Андрій Тимошенко знайшов майже ідеальний спосіб перевірки надійності підрядника і його здатності працювати ефективно.

«Фізичне відвідування об’єктів розповідає більше, ніж красиве портфоліо, – ділиться він. – З того, як організована робота на поточних об’єктах, з наявності документації, з порядку на майданчику можна зрозуміти, чи ефективною буде співпраця з цією компанією».  

Адаптація процесів 

Виконувати свою роботу якісно або не виконувати взагалі – правило Андрія Тимошенка, що сформувалося за понад 20-річну кар’єру в будівництві. На зведенні різних типів об’єктів – офісних центрів, торгово-розважальних комплексів, лікарень і магазинів – йому вдавалося і здати їх вчасно, і зекономити початковий бюджет та оптимізувати роботу команд. Наповнення кожного з об’єктів суттєво відрізняється, але логіка управління залишається незмінною. Якийсь етап займає більше часу, якийсь менше залежно від специфіки, але загальна архітектура процесу стала, стверджує він.

Завдяки вмінню Андрія Тимошенка прораховувати ризики ще до старту робіт, він повністю запобігає появі нових довгобудів. Його результати говорять самі за себе: майже 40 магазинів мережі «Мінісо» за два роки, понад 60 банківських відділень та об’єкти соціальної інфраструктури. Усі вони відкрились вчасно, без перевищення бюджету та з дотриманням усіх норм. Така робота робить міста безпечнішими, а умови для інвесторів – стабільними.

ㅤ Новина ㅤ