UA RU
logo
13 Apr 2022

Без новых советских панелек. Как восстановить города и какую компенсацию дать тем, чье жилье разрушили

Ігор Райков BLOG

Засновник «Спільнота - Девелопер нової генерації»

Миллионы украинцев покинули страну после начала войны, но многие уже начинают возвращаться. Сегодня я хочу рассказать об алгоритме этого возвращения и о том, где должны жить люди, чьи дома разрушены, сколько им ждать компенсации и в каком виде. Попробую меньше слов – больше смысла. А потому начну с выводов.

Модульные городки – неудачная идея

Я против быстрых временных решений за большие деньги. Есть примеры превращения модульных городков в гетто. Зачем пытаться создавать новые города посреди поля без рабочих мест?

Игорь Райков

Город – сложная система социальных отношений, которая формируется столетиями. Модульные городки посреди поля это как поселение на Марсе. То есть искусственное. Мы олжны сделать условия достойными. Искусственное не станет достойным.

Тем более что количественно это не поможет. Сколько семей сможем разместить? Одну тысячу? Две? Три? За те же средства можно сделать больше.

Люди не должны ждать восстановления имущества

Возвращение людям мест жительства нужно отделить от вопроса восстановления полностью разрушенных кварталов и городов. Потому что людям не хватит времени и лет жизни, чтобы ждать, когда разрушенные кварталы отстроят.

Необходимо отказаться от идей «расселить и обеспечить» – это советский подход. Человеку нужны выбор и свобода. Решения по компенсациям должны быть быстрыми.

Курс
Full Stack вечірній
Отримуйте завдання від фахівців, що практикують, і вчіться у вільний від роботи час
Реєструйтеся!

Не стоит строить новые советские «панельки»

Быстрые методы строительства типовых зданий, чтобы отстроить «побыстрее» – не самое лучшее решение. Европейские способы быстрого строительства зданий требуют переоснащения технологических линий, а главное – опыта строительства и эксплуатации таких зданий.

Сейчас есть опыт экспалуатации советских «панелек» и жизни в них. Не нравится никому. Следует ли повторять такой опыт?

Технологии быстрого строительства – это будущее развития наших строительных технологий, но сегодня нужно сделать качественно то, что уже научились делать. У нас уже много замечательных примеров строительства современного жилья. Если возвращаться к достоинству, впереди должно быть качество, и не только качество строительства, но и новое качество жизни. 

У городов есть шанс расцвести

Сначала должно состояться градостроительное проектирование с переосмыслением функций.

Большинство этих домов строились во времена ссср, чтобы обеспечить жильем работников заводов, большинство из которых давно обанкротились или разобраны на металлолом. Возможно, советскую жилищную монофункцию именно в этом месте есть смысл заменить на что-то многофункциональное? Или создать общественный объект, таунхаусы или, вообще, сквер?

Не обязательно на месте разрушенной девятиэтажки в Бородянке строить новую девятиэтажку.

Это должно происходить на основании архитектурных конкурсов. А после них квартал нужно разделить на участки и в форме лотов с помощью инвестиционных конкурсов передать разным застройщикам. Каждому свой участок. Именно так города имеют шанс расцвести.

И напоследок, деньги. Уверен, что резервы можно найти внутри страны, но для этого нужно считать и анализировать. 

Алгоритм возвращения домой

Самое оптимальное решение находится на пересечении трех ключевых категорий: миграции, разрушений и возможностей.

Миграция

Все куда-то побежали делать модульные городки и быстровозводимые дома, но никто не пытался разобраться, куда, зачем и сколько людей должны вернуться.

У ответов на эти вопросы такие составляющие:

  • наличие жилья;
  • наличие работы;
  • социальные связи человека родственники, друзья;
  • городские сервисы школы, садики и тому подобное;
  • и главное – безопасность: город не должен находиться в зоне боевых действий или быть оккупированным. 

Все говорят об 11 млн переселенцев: 7 млн внутренне перемещенные и еще 4 млн за рубежом. Но обеспечить временным и постоянным жильем необходимо будет не более 5% от общего количества перемещенных лиц, потому что большинство вернется в свои дома. Эти данные можно легко собрать с помощью «Дії».

Основную информацию, которую собрали бы с помощью «Дії», должны сегментировать по следующим критериям: 

  • с жильем все хорошо, с домом все хорошо, скоро вернусь;
  • с жильем все хорошо, но город оккупирован, в прифронтовой зоне или в зоне боевых действий, вернуться не могу;
  • город разрушен;
  • дом цел, но квартал разрушен;
  • дом разрушен, я потерял работу, родственников нет, не вернусь;
  • дом разрушен, работа, родственники есть, вернусь;
  • дом поврежден, жить есть где, работа есть, вернусь;
  • дом поврежден, жить негде, работа есть, вернусь;
  • другой вариант.

Эта информация должна содержаться на онлайн-карте и отображать статусы по каждому человеку или семье в реальном времени.

Государство уже начало собирать данные об утраченном жилье. В настоящее время собрали около 30 тыс. заявок. Но это только один из вопросов, которые нужно задать человеку.

Кроме состояния жилья также необходимо спросить, есть ли у человека где проживать временно. Большинство из нас до собственного жилья проживали в родительском доме, поэтому есть возможность туда временно вернуться. Или к братьям, сестрам или друзьям.

Конечно, дотацию за такое временное проживание должна получать и принимающая сторона, и лицо, чье жилье уничтожено. Именно таким образом сегодня Германия принимает наших беженцев: выплачивает помощь беженцам и владельцам жилья, которые приняли их.

Разрушение

Главное сейчас – быстро разделить здания на три категории: 

  1. Полностью разрушены.
  2. Нуждаются в реконструкции: частично разрушенные или обгоревшие конструкции, разрушены отдельные секции и так далее.
  3. Нуждаются в капитальном ремонте, условно – выбиты стекла.

Вместо полностью разрушенных домов государство должно предоставить другое, сопоставимое по параметрам жилье в том же городе или в другом городе по выбору человека.

Предоставление компенсации за потерянное жилье должно происходить не в денежной форме, потому что есть риск, что деньги человек потратит не по назначению и проблема не решится.

Механизмом компенсации может быть сертификат, который гарантирует выплату стоимости или эквивалента утраченного жилья, или спецсчет, расход средств с которого возможен только на приобретение недвижимости. Также возможен обмен утраченной квартиры на частный дом, и наоборот.

За средства сертификата или спецсчета человек может приобрести квартиру в новостройке, которую ввели в эксплуатацию, но в ней еще есть непроданные квартиры. Или квартиру на вторичном рынке или в новостройке, до окончания строительства которой остается не более 12 месяцев.

Покупка на вторичном рынке является самый быстрый вариант решения вопроса обеспечения жильем. Уверен, будет много желающих, потому что это быстро позволит людям получить ощущение собственного дома.

Со зданиями, которые частично разрушены и подлежат реконструкции или капитальному ремонту, необходимо начать работать как можно быстрее. Их больше всего. Самыми первыми нужно «вставить выбитые стекла». Конечно, речь идет не только об окнах, а о комплексном ремонте, который можно выполнить за три-шесть месяцев, чтобы быстро вернуть домой большое количество людей.

Это разгрузит те места жительства, которые они сейчас занимают, и позволит на их места поселить тех, кто вернется из-за границы. А пока будут ждать реконструкцию и ремонт – найти им временное место жительства.

В случае с частными домами нужно быстро сделать оценку утраченного.  Конечно, с пониманием того, что старый разрушенный дом мог стоить не более $15 тыс., а построить новый такой ​​же площади более $50 тыс., а еще и отделка. Поэтому здесь нужно наработать типовые решения по опосредованной стоимости того, что компенсирует государство. Если человек хочет что-нибудь более дорогое, должна быть возможность доплатить.

Нужно выдать людям сертификаты на приобретение строительных материалов и заключение договоров с подрядчиками на строительные работы. Большинство домов можно построить уже к концу этого года.

И вот здесь могут быть уместны модульные домики, которые установят на участках тех людей, чьи дома разрушили. Есть все коммуникации, человек находится в своем дворе, социальные связи и привычки сохраняются, и стройка будет идти быстрее, потому что под наблюдением заказчика.

Для решения вопроса о разрушении государство уже сделало соответствующие первые шаги: Минрегион утвердил порядок обследования поврежденных зданий, а законодатель разработал законопроект о компенсации за повреждение и уничтожение недвижимого имущества.

Возможности

В последние несколько лет в Киеве и крупных городах наблюдался строительный бум. В каждой новостройке часть квартир были инвестиционными, то есть такими, в которые вложили деньги, но в них никто не живет.

Обычно таких квартир от 10% до 30% от общего количества.

Необходимо найти способ их сосчитать. В тех домах, которые построили за последние несколько лет, и в тех, строительство которых можно закончить в этом году.  Также нужно посчитать количество квартир на вторичном рынке. С учетом тех, что были в аренде, но из-за войны потеряли своих арендаторов. 

Желательно собрать данные в форме реестра. Уверен, что с подсчетами помогли бы ЛУН, «Дія» и «Рієлтор».

Необходимо найти мотивы и механизмы продажи этих квартир тем, кто потерял жилье. Например, государство обменяло бы права собственности или имущественные права на облигации внутреннего государственного займа по рыночной оценке такой квартиры по состоянию на 23 февраля.

Владелец такой квартиры был бы мотивирован стоимостью, которая будет выше рыночной в настоящее время, а также процентами, которые поступят по облигациям. Возможно, аванс от государства деньгами за часть и облигации. Или обмен прав на квартиру на депозит в государственном банке со сроком возврата через три года и ежемесячной выплатой процентов. 

Основная идея в том, чтобы тем, чье жилье отремонтировать невозможно, очень быстро предоставить другое жилье. И чтобы пострадавшим не нужно было во временном вагончике годами ждать, пока на месте разрушенного дома построят новый. 

Тем, чей дом получил частичные повреждения и кому все же придется ждать, пока его дом отремонтируют или реконструируют, не нужно искать временное жилье. В таких случаях должна быть компенсация проживания у родных или друзей, о которой я писал выше. 

Следующим ресурсом должны стать гостиницы, базы и комплексы загородного отдыха. 2022 год для гостиничного бизнеса в Днепре, Харькове, Чернигове, Запорожье или Киеве будет тяжелым. Сотрудничество на государственном уровне с отельерами в сфере временного проживания людей помогло бы и людей разместить, и сектор экономики поддержать.

Еще есть общежития при университетах, которые можно было бы занять, а студентов частично отправить на дистанционное обучение. Но я считаю, что мест у родственников с компенсацией и в отелях хватит на большинство тех, кто ждет ремонта своего дома.  А если не хватит этих резервов, вот тогда необходимо строить модульные городки.

Восстановление частных домов должно начинаться уже, чтобы успеть до следующих морозов. Это возможно.

Рынок восстановления должен быть максимально децентрализованным и либерализованным. Оценили потери – выдали сертификат человеку на получение компенсации.

Сертификаты должны обеспечиваться средствами, которые будут выделять мэрии пострадавших городов в форме кредита. Этот кредит должны предоставить европейские фонды под облигации внешних городских ссуд, возврат которых должен гарантировать Кабмин. 

Таким же образом, с помощью облигаций внешних городских ссуд, нужно выделить средства на ремонт и реконструкцию частично разрушенных многоэтажных домов.

Кто должен ставить задачи

Реконструкция жилых домов тесно связана с восстановлением дорог и инженерной инфраструктуры городов. Так, в команде восстановления должны быть задействованы Минрегион, Мининфраструктуры, Минцифра и исполнительные органы городской власти.

Для того чтобы процесс восстановления происходил слаженно, необходимо создать единый центр постановки и контроля выполнения задач. Также нужно обеспечить ресурсами: кредиты городским советам от европейских партнеров, реестры квартир, которые можно передать в качестве компенсаций, и прочее.

Таким единым центром должно стать агентство вроде американского Федерального агентства чрезвычайных ситуаций которое должно подчиняться напрямую президенту или премьер-министру Украины.

Источник: Facebook Игоря Райкова

Этот материал – не редакционныйЭто – личное мнение его автора. Редакция может не разделять это мнение.

По теме:

Спецпроекты

Ваша жалоба отправлена модератору

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: