Пока все думают, стоит вложиться в землю: как я покупаю гектары в Украине и почему их цена вырастет на 70% через пару лет

Когда я впервые услышала про открытие рынка земли в июле 2021 года, то подумала: «Хм, интересно». Конкретных шагов я не собиралась предпринимать. У нас в государстве ведь нельзя так просто сразу купить сельскохозяйственную землю после 20-летнего моратория. И не я одна так думала.

Землю больше не производят – берите

В первые месяцы после открытия торговля шла, мягко сказать, вяло. Никто не хотел продавать землю. А те кто хотел, не могли, ведь нотариусы не понимали, что им нужно делать. Сначала рассчитывали продать 40 тыс. га, а в итоге заключили сделок на 3,7 тыс. га.

К началу весны я все больше и больше наблюдала за развитием нового рынка. Уж очень сладкой кажется инвестиция в землю.

Не секрет, что украинцы любят покупать недвижимость. Мол, простоит долго, можно потрогать, можно там жить, детям оставить или сдавать. Вот только порог входа большой, есть траты на ремонт и здание амортизируется. Да и цены на недвижимость вроде бы растут постоянно.

А земля? А «землю больше не производят», как говорил Марк Твен. Не амортизируется, можно сдавать, это полноценный материальный актив, который тоже можно «пощупать». И с ценой тут все намного интереснее.

Зачем инвестировать в землю и что ждет рынок

Пока разрешено покупать до 100 га отдельным гражданам. С 2024 года доступ к рынку получат юридические лица, а максимальный объем владений вырастет в 100 раз, до 10 тыс. га. Потенциал роста стоимости гектара за эти три года по разным прогнозам от 50% до 70%.

В странах вокруг земля стоит в разы дороже. У нас – где-то $2 тыс., в Эстонии – $3,8 тыс., в Финляндии – $8,5 тыс., а в Люксембурге – $46,5 тыс.

Кроме того, цена продажи земли не может быть ниже, чем ее нормативно-денежная оценка, а она в зависимости от региона составляет 25–30 тыс. грн за 1 га.

И вот с учетом всего этого уж очень хотелось купить землю в качестве среднесрочной инвестиции. Купить, сдавать агропредприятию четыре-пять лет и потом продать. После 2024 года дать рынку утрястись и цене стабилизироваться.

В среднем доход от аренды 5–8% в год, с привязкой к гривне потенциал роста цены гектара приблизительно 20% в год.

Как купить землю и какую

Я начала целенаправленно искать варианты покупки земли. Это можно сделать так:

• Аукцион – необходимо зарегистрироваться на prozorro.sale, подать заявление на участие в аукционе через личный кабинет на площадке, уплатить гарантийный и регистрационный взнос, подать ценовое предложение на торги, принять участие в аукционе и победить. Я отложила этот вариант сразу.
• Работа «в поле» – покупка у знакомых, родственников, друзей. Или выбор хорошего участка и поиск его владельца, чтобы предложить ему сделку. У меня знакомых нет и хороших участков на примете тоже.
• Поиск на сервисах OLX, dom.ria или 100realty.ua. Это площадки, где есть каталог предложений по недвижимости и земли под застройку. Чтобы купить там сельскохозяйственную землю, нужно правильно настроить фильтры, которые не всегда корректно работают. Я постаралась найти что-то приличное, но поиск отнимает очень много сил из-за непростой сортировки земли разного предназначения.
• Использовать специализированные площадки для покупки сельхозземли: Land Club, Zeminvest, KupiPai, Volodar, Landinvest, «Доброзем» и другие. Они берут плату за услуги, но сопровождают сделку.

Из всех вариантов мне подходило не много. Дело в том, что я, как и 80% потенциальных инвесторов, ничего не смыслю в земле.

Мы идею-то поняли – инвестиция перспективная. Но я – дитя города. На огороде иногда бабушке помогала. Это все мои познания.

А ведь доходность инвестиции зависит от качества грунта. Плодородная земля будет пользоваться большим спросом. Ее качество определяют благодаря бонитетной оценке почвсравнительная характеристика качества земельных угодий в баллах на основе почвенных обследований.

Правда, публичной информации о бонитировке земель нет. Общую я посмотрела на Публичной кадастровой карте, когда выбрала в каталоге опцию «почвы».

Кроме того, очень важны показатели плодородия почвы – минеральные элементы, кислотность, содержание гумуса, механический состав, остатки пестицидов, а также расположение участка, рельеф, погодно-климатические условия, доступ к воде, инфраструктура вокруг.

Зачем тратиться на посредника

Вы сами понимаете, насколько сильно мне хотелось этим заниматься. Мало того, рынок еще настолько «сырой», что нотариусы сами не в курсе, как и что проверять и как правильно оформлять. А те, кто «немного более в курсе», берут за услуги от 10 тыс. грн. И есть опасность нарваться на проблемы с юридической стороны.

Поэтому, когда я посчитала стоимость часа поиска нужной мне информации, решила, что дешевле заплатить посреднику. Тем самым платформам, которые занимаются отбором участков и помогают в оформлении покупки. В среднем заплатить придется 5% от стоимости участка, но у каждой компании есть вариации.

На сегодня моя сделка практически оформлена. Интересно, во что действительно выльется эта инвестиция. Ведь обычно, если из каждого утюга кричат про «100%-ю доходность» все случается наоборот. Хотя тут для этого нет предпосылок. Надеюсь.