Хотите получать прибыль 10% в долларах? Купите долю в недвижимости, которую арендуют «Сільпо» и другие сети

В прошлом году в Украине появился REITreal estate invest­ment trust, англ. – инвестиционный фонд недвижимости – сервис по совместному приобретению недвижимости Inzhur. Кто угодно может инвестировать от 122 тыс. грн и приобрести квадратные метры в готовых объектах. В апреле 2023-го, почти через год после основания, инвесторами Inzhur стали уже более 200 человек.

В партнерском материале с компанией Inzhur его команда рассказывает, как работает REIT, почему следует попробовать такой формат инвестиций и какой пассивный доход можно получить.

Что такое REIT

REIT – инвестиционный фонд недвижимости, который позволяет частным инвесторам купить часть крупных и прибыльных объектов недвижимости и зарабатывать в аренде. Сейчас этот формат существует более чем в 40 странах мира.

Ранее доступ к крупным коммерческим объектам имели только инвесторы с миллионными капиталами, а REIT открыл этот рынок всем желающим.

Об украинском REIT Inzhur

Чтобы понять лучшее, что такое REIT Inzhur, вы должны знать основные определения:

• REIT – инвестиционный фонд недвижимости, созданный в соответствии с законодательством США.
• Inzhur REIT – паевой инвестиционный фонд недвижимости, созданный в соответствии с законодательством Украины.
• Inzhur – компания по управлению активами. У нее есть лицензия Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку, которая позволяет управлять активами (имуществом) Inzhur REIT. Владельцем Inzhur является Андрей Журжий, основатель небанковской финансовой группы Zhurzhii Ven­tures, управляющий активами общей стоимостью 45 млрд грн.

Чтобы соответствовать международным стандартам, команда Inzhur прописала в регламентах все важные ограничения, которые действуют на рынке США и позволяют квалифицироваться как REIT. Соблюдение условий контролирует Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку.

24 февраля 2022 года, после нескольких месяцев проверки, Американская национальная ассоциация инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) позволила Inzhur использовать доменное имя www.Inzhur.REIT.

В январе 2023 года Inzhur стал полноправным членом Nare­it – глобального администратора и оператора реестра доменов .reit. Зарегистрировать такое имя могут только инвестиционные фонды недвижимости, которые отвечают требованиям REIT в США.

Больше о Inzhur можно узнать по ссылке

Inzhur: как все устроено

Представьте, что сразу большое количество инвесторов вместе покупают недвижимость и владеют ею. При этом каждый из инвесторов является совладельцем всего имущества – недвижимости и денежных средств – соответствующего фонда.

Минимальная инвестиция в Inzhur REIT должна составлять не менее 122 тыс. грн. по номинальной стоимости инвестиционных сертификатов. Минимум 90% прибыли Inzhur ежемесячно выплачивает инвесторам в виде дивидендов.

Inzhur REIT не является юридическим лицом. Имуществом управляет Inzhur, который действует в интересах совладельцев и решает вопросы с недвижимостью и переговорами с арендаторами.

Подробнее о пути от покупки сертификата до получения дивидендов можно посмотреть здесь

Каковы особенности налогообложения REIT в Украине

Инвесторы Inzhur платят ежемесячный налог на дивиденды, а если продают сертификат – налог на инвестиционный доход, то есть разницу в стоимости между покупкой и продажей своей доли в национальной валюте.

Налог на дивиденды составляет 10,5%. Это 9% налога на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора. Inzhur является официальным налоговым агентом и автоматически удерживает и перечисляет налоги в бюджет Украины в момент выплаты дивидендов.

Пример:

Если инвестору начислили 30 тыс. грн дивидендов от Inzhur REIT, то в момент выплаты Inzhur удержит и перечислит в бюджет 3150 грн (10,5%), а инвестору – 26 850 грн.

Налог на инвестиционный доходприрост стоимости сертификатов на момент продажи составляет 19,5%. Это 18% на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора. Эти налоги в момент продажи удерживает и перечисляет в бюджет инвестиционная фирма, которая осуществляет куплю-продажу доли.

Пример:

Если купить четыре сертификата за 500 тыс. грн и через несколько лет продать их за 600 тыс. грн, то облагаться налогом будет только инвестиционный доход в размере 100 тыс. грн. Налог составит 19,5 тыс. грн., а инвестор получит на счет 580 500 грн.

В какую недвижимость можно вложить сейчас

Сейчас инвесторы Inzhur могут стать совладельцами недвижимости одного из двух фондов.

Фонд 1001: здание магазина для «Сільпо» в селе Лесники под Киевом. Это арендный договор до 2032 года. Минимальная инвестиция – $5364, минимальная доинвестиция – $1788.

Прогнозируемая доходность – 10,06% в долларах, компания выходила на такую цифру в течение всего 2022-го и начала 2023-го.

В фонде 2001 года другая концепция. Он включает несколько объектов, это исключительно здания для сети ресторанов быстрого питания.

Первое заведение работает с ноября 2022 года и уже приносит пассивный доход от аренды. Это здание ресторана с общей площадью 468 м2 и 0,3 га земельных участков под ним. Оно расположено по ул. Ватутина, 170А в деревне Лесники Киевской области. Доходность – от 7,5% в гривне. Минимальная инвестиция – 122 тыс. грн, минимальная доинвестиция – 1 тыс. грн. Арендный контракт с сетью фонд заключил до 2052 года.

В планах фонда 2001 – еще несколько объектов до конца 2024-го, летом 2023 года планируют выкупить второй. Здесь делают фокус на диверсификации рисков и надежном международном арендаторе. Также есть перспективы, что стоимость здания будет расти.

Узнать больше об условиях и выбрать соответствующий фонд можно здесь

Может ли война повлиять на доходность в будущем

Вы должны учитывать условия войны, когда принимаете решение об инвестировании. Риск попадания ракеты в один из объектов в Киевской области минимален, но он существует. Недвижимость застрахована от пожара и других повреждений и страхование не покрывает риска повреждения из-за военных действий.

Если это будут незначительные повреждения, косметическим ремонтом займется арендатор – он отвечает за отделку и больше всех заинтересован в скорейшем восстановлении работы. Если же повреждения будут капитальными, этот факт и размер ущерба зафиксируют по закону.

Inzhur предпримет необходимые юридические действия, чтобы взыскать нанесенный ущерб со страны-агрессора и создаст план действий по возобновлению работы фонда.

Еще один риск, связанный с войной, – если арендатор больше не может платить за помещение. Inzhur выбирает только арендаторов с международным именем, которые успешно прошли через экономические кризисы, пандемию и военные действия в регионе. Но ни одна компания в мире не может дать 100% гарантий, что это будет всегда. Поэтому Inzhur как управляющая компания сделает все возможное, чтобы найти нового крутого арендатора и восстановить прибыльность фонда.

Сильные стороны REIT

• Сравнительно низкий порог входа в инвестицию, не нужно покупать целое здание.
• Полностью пассивная инвестиция, инвестор не вовлечен в деятельность компании и получает дивиденды.
• Прекрасный способ уберечь деньги от инфляции, в том числе долларовой.
• Просто и быстро купить и продать.
• За инвестора платит налоги Inzhur, человеку не нужно этим заниматься.

Вложиться в недвижимость