Продавал квартиры, управлял заводом, потом открыл коворкинг для маркетологов. Моя история

В декабре в киевском ТРЦ «Блокбастер» открылся IC Coworking. Это коворкинг премиум-класса для маркетологов. В нем можно не только поработать, но и пройти тренинги, заказать услуги юриста и бухгалтера. А жителям Троещины и Оболони особенно удобно туда добираться.

В спецпроекте MC.today сооснователь IC Coworking Юрий Федотов рассказал, почему он решил открыть коворкинг в развлекательном центре спального района, за сколько лет планирует окупить вложения и почему ориентируется не на айтишников, а на фрилансеров, стартаперов и компании из креативного сектора.

Искал себя в разных сферах

Я родом из Украины. В 18 лет уехал в Москву учиться и остался там на 27 лет. Недвижимостью занимаюсь с 2001 года. Начинал с самого низа: стоял возле новостройки с табличкой с названием агентства, а когда подходили клиенты – показывал им квартиры.

За это время у меня было много разных бизнесов – от ремонта квартир до консервного завода. Даже управлял частью бизнес-центра площадью в 3,5 тыс. кв. метров в центре Москвы. Я досконально разбираюсь в коммерческой недвижимости. Поэтому, когда захожу в помещение, вижу не обстановку, а потенциал.

В 2003 году мы с другом открыли маленькое агентство по аренде офисов. А в 2006-м договорились с собственником бывшего детсада о том, чтобы перепрофилировать это здание в небольшой бизнес-центр. Сделали там ремонт, разбили на микроофисы от 9 до 30 кв. метров и быстро заполнили арендаторами. Интерес к теме коворкингов у меня возник уже тогда.

Одним из последних проектов, который я запустил в Москве, стал коворкинг в торгово-офисном центре «Румянцево». Это был 2015 год. О коворкингах уже заговорили на рынке, но это было новое и многим неизвестное направление. Я решил рискнуть и не прогадал: уже через два месяца после открытия коворкинг заполнился на 70 %. Уже тогда понимал, что такой бизнес пользуется большим спросом и неплохо монетизируется.

Полтора года назад мы с женой переехали в Киев, который всегда был нам интересен. К тому же здесь я могу развиваться в сфере, которая мне нравится. Я вижу, что в Киеве и по всей Украине не хватает коворкингов и высокий спрос на них. Здесь активно развивается малый бизнес, IT и маркетинг. Это как раз те сферы, которые больше всего нуждаются в рабочем пространстве.

Окупимся за 3 года

В центре дорогая аренда и большая конкуренция. При этом в спальных районах живут много фрилансеров, а коворкингов почти нет. Поэтому я решил искать помещение в спальном районе. Например, присматривался к ТРЦ «Аладдин» на Позняках.

А потом меня познакомили с владельцем «Блокбастера», успешным бизнесменом Антоном Шишкиным. Я пришел к нему с готовым бизнес-планом и рассказал о своей концепции. Ему понравилась моя идея, и он стал основным инвестором IC Coworking, вложил 95 % средств. С меня – оставшиеся 5 % стартового капитала, опыт, маркетинг и управление.

Открыть коворкинг мы планировали в октябре 2019-го, но затянулся ремонт, и мы запустились в декабре. Впрочем, за 13 лет работы в сфере недвижимости я еще ни разу не видел, чтобы ремонт закончился вовремя.

Дизайн нам делала Татьяна Федоряка. Я попросил, чтобы цветовая гамма была оранжево-зеленой. Оранжевый – энергия и тепло, зеленый – рост и уверенность. Это те эмоции, которые я хотел вызвать у людей. В интерьере нет ничего лишнего. Хотелось, чтобы было просто и очень светло, поэтому у нас панорамные окна и никаких штор. Дневной свет очень влияет на продуктивность работы и настроение, знаю по себе.

Ремонт, отделка и мебель обошлись примерно в $350 за квадратный метр. В коворкинге 1200 «квадратов», по моим подсчетам, вложения окупятся за 3 года. Уже к концу марта мы должны выйти в операционный плюс, то есть начнем окупать затраты.

Первые резиденты

Мы открылись перед Новым годом, а в это время рекламироваться бессмысленно – все равно что бросать деньги в камин. Поэтому запускали только имиджевую рекламу – позвали блогеров у нас поработать и написать о своих впечатлениях.

Первыми нашими резидентами стали 60 сотрудников компании «Планета Кино». Еще около 10 фрилансеров пришли благодаря «сарафанному радио» и имиджевой рекламе. Только в феврале мы запустили рекламу, направленную на привлечение новых клиентов.

Мы ориентируемся на людей, которые живут на Оболони и Троещине. Чтобы утром добраться в центр, им нужно полчаса провести в пробке, а потом намотать несколько кругов вокруг офиса, чтобы припарковать машину. Если ездить в «Блокбастер», можно сэкономить 200 часов в год и не страдать в пробках. К тому же здесь можно бесплатно припарковаться. Если человек пришел пешком, приехал на велосипеде или роликах, он может принять в коворкинге душ. А когда устал – переключиться и сходить в кино на одном этаже с нами.

IC Coworking – отличное место для родителей-фрилансеров. Пока работаешь, ребенка можно отдать в детский центр «Кидландия», который находится с нами на одном этаже. Я сам отец двоих детей и не представляю, как можно работать дома, когда у тебя ребенок.

У нас 100 мест под микроофисы и 100 для фрилансеров. Уверен, на Троещине и Оболони найдется 200 человек, которым нужно поработать в комфорте.

Почему мы делаем ставку на маркетологов

В Киеве почти все коворкинги ориентируются на IT, а мы делаем ставку на маркетологов. В Европе они занимают 22 % коворкингов, а айтишники – всего 20 %. Украинские маркетологи пока получают меньше айтишников. Но я поговорил со знакомыми из этой сферы, проанализировал, сколько они готовы тратить на кофе, обучение и обед. Понял, что $250 – нормальная цена за хорошие условия работы.

В IC Coworking мы будем делать упор на образование. В современном мире важно учиться всю свою жизнь. Если ты не развиваешься, то вылетаешь из профессии. Мне 47, я постоянно занимаюсь самообразованием, работаю с коучами и менторами, езжу на конференции.

Удобно, когда можно прийти поработать и тут же чему-нибудь научиться: пройти курс, семинар или тренинг по маркетингу. Это все будет проходить у нас. Мы рады всем специалистам, в том числе и айтишникам, но интереснее всего будет маркетологам. Например, недавно у нас прошел бесплатный тренинг по SMM-продвижению, а 13 февраля – курс по упаковке бизнеса от OWNERS CLUB.

Коворкинг – это гостиница для бизнеса

У нас разные тарифные планы. В среднем рабочее место стоит $250 в месяц, но на старте мы проводим акции с большими скидками (до 40 %). Меня удивляет, когда люди говорят: «Зачем мне платить за коворкинг такие деньги, если я могу поработать дома?» Люди ведь ходят в рестораны, хотя могут и сами приготовить себе еду.

Коворкинг – это вообще не про недвижимость и не про аренду. Коворкинг – это услуга, а хороший коворкинг – сообщество. Нам хочется собрать здесь людей, которые находятся на одной волне.

Больше прибыли приносят микроофисы – когда готовые команды занимают целую комнату. Такие рабочие места в краткосрочной перспективе сдавать выгоднее. Но я делаю ставку на фрилансеров, стартаперов и тех, кто работает на удаленке. Дело в том, что готовые команды в сообщество не вовлечешь. А моя задача – построить в коворкинге такой микроклимат, чтобы люди приходили сюда не просто поработать, но и наладить связи, пообщаться и заняться совместными проектами.

Правильные коворкинги помогают зарабатывать. Работа фрилансера ненадежная. Какое-то время ты «в огне» и делаешь три проекта сразу. Потом месяц-полтора не работаешь вообще в ожидании заказов. Находясь в коворкинге, ты можешь делиться работой с такими же, как ты, и они тоже будут делиться с тобой заказчиками. В итоге ты зарабатываешь уже не $1000, а $2000, и отдать за коворкинг $250 не жалко.

В предыдущем коворкинге у меня более  половины посетителей были фанатами бренда. Они эмоционально привязывались к месту, постоянно ходили и приводили приятелей.

Организуем любую помощь

IC Coworking – коворкинг премиум-класса. Это значит, что мы оказываем людям услугу по организации их рабочего пространства, а не просто сдаем рабочее место в аренду.

Мы делаем ставку на сервис. Если в помещении отличный ремонт, но за стойкой администратора стоит человек с таким лицом, что ему хочется выразить соболезнования, ты не захочешь возвращаться. Поэтому всех сотрудников я собеседовал сам. За три месяца провел несколько десятков встреч и отобрал пятерых – это мой заместитель по развитию и продажам и четверо администраторов.

Если у человека в глазах пустота, мне неважно, какие у него навыки и насколько он крут. А когда глаза горят, это значит, что он может сделать так, чтобы загорелись глаза и у твоего резидента.

Если говорить о командах, то им выгодно работать в коворкинге, а не снимать отдельный офис, потому что мы закрываем много вопросов. Офис – это уборка, охрана, проверяющие органы и еще много нюансов, которые отнимают деньги и время. Поэтому стартапы и небольшие команды готовы платить – только чтобы кто-то взял на себя такие задачи. А если ими занимается профессиональная команда, то выходит дешевле, чем когда пытаешься сделать это сам.

Кроме того, мы можем помочь с юридической поддержкой, бухгалтерскими услугами и консьерж-сервисом. Если нашим резидентам что-то нужно, мы все можем для них организовать. У них останется одна задача – двигать свой продукт и зарабатывать деньги.

К тому же мы активно поддерживаем общение среди наших резидентов. Сейчас внедряем систему улучшенной внутренней и внешней коммуникации. Она поможет нашим резидентам стать более востребованными и успешными.

Планируем вырасти до сети

Большинство наших потенциальных клиентов еще даже не знают, что такое коворкинг. Даже несмотря на это, спрос уже превышает предложение, поэтому коворкинги сейчас – очень выгодный бизнес. Но «хайповать» осталось 4-5 лет. После этого в каждом торговом центре и каждом бизнес-центре будет коворкинг. Начнется жесткая конкуренция, цены упадут и будет обвал рынка.

Люди с большими деньгами просто дадут лучшую цену и выиграют в конкуренции. Единственная возможность удержаться на плаву – добавить коворкингу еще какие-то смыслы. Чтобы люди готовы были платить больше ради возможности быть в сообществе. Владельцы коворкингов, которые делали ставки на микроофисы, подсчитают свой заработок за 4 года, спрячут деньги по карманам и уйдут с рынка. Моя задача – остаться.

Коворкинг в «Блокбастере» – только начало. К маю мы планируем заполнить его на 70 %. Это тот уровень, при котором нормально окупаются инвестиции, а резидентам будет удобно. Когда люди сидят слишком плотно, им становится некомфортно.

К лету планируем сделать ремонт в других помещениях и открыть новые коворкинги. Думаю, они тоже будут в спальных районах. Потом хочу сделать франшизу. Сейчас главное – доказать соинвестору, что коворкинги – это востребовано и прибыльно. Я уже на этом пути.