logo

Продавал квартиры, управлял заводом, потом открыл коворкинг для маркетологов. Моя история

Продавав квартири, керував заводом, потім відкрив коворкінг для маркетологів. Моя історія

6152

В декабре в киевском ТРЦ «Блокбастер» открылся IC Coworking. Это коворкинг премиум-класса для маркетологов. В нем можно не только поработать, но и пройти тренинги, заказать услуги юриста и бухгалтера. А жителям Троещины и Оболони особенно удобно туда добираться.

В спецпроекте MC.today сооснователь IC Coworking Юрий Федотов рассказал, почему он решил открыть коворкинг в развлекательном центре спального района, за сколько лет планирует окупить вложения и почему ориентируется не на айтишников, а на фрилансеров, стартаперов и компании из креативного сектора.

Партнер проекта?
IC Coworking

Искал себя в разных сферах

Я родом из Украины. В 18 лет уехал в Москву учиться и остался там на 27 лет. Недвижимостью занимаюсь с 2001 года. Начинал с самого низа: стоял возле новостройки с табличкой с названием агентства, а когда подходили клиенты – показывал им квартиры.

За это время у меня было много разных бизнесов – от ремонта квартир до консервного завода. Даже управлял частью бизнес-центра площадью в 3,5 тыс. кв. метров в центре Москвы. Я досконально разбираюсь в коммерческой недвижимости. Поэтому, когда захожу в помещение, вижу не обстановку, а потенциал.

В 2003 году мы с другом открыли маленькое агентство по аренде офисов. А в 2006-м договорились с собственником бывшего детсада о том, чтобы перепрофилировать это здание в небольшой бизнес-центр. Сделали там ремонт, разбили на микроофисы от 9 до 30 кв. метров и быстро заполнили арендаторами. Интерес к теме коворкингов у меня возник уже тогда.

Юрий Федотов

Юрий Федотов

Одним из последних проектов, который я запустил в Москве, стал коворкинг в торгово-офисном центре «Румянцево». Это был 2015 год. О коворкингах уже заговорили на рынке, но это было новое и многим неизвестное направление. Я решил рискнуть и не прогадал: уже через два месяца после открытия коворкинг заполнился на 70 %. Уже тогда понимал, что такой бизнес пользуется большим спросом и неплохо монетизируется.

Полтора года назад мы с женой переехали в Киев, который всегда был нам интересен. К тому же здесь я могу развиваться в сфере, которая мне нравится. Я вижу, что в Киеве и по всей Украине не хватает коворкингов и высокий спрос на них. Здесь активно развивается малый бизнес, IT и маркетинг. Это как раз те сферы, которые больше всего нуждаются в рабочем пространстве.

Окупимся за 3 года

В центре дорогая аренда и большая конкуренция. При этом в спальных районах живут много фрилансеров, а коворкингов почти нет. Поэтому я решил искать помещение в спальном районе. Например, присматривался к ТРЦ «Аладдин» на Позняках.

IC Coworking

А потом меня познакомили с владельцем «Блокбастера», успешным бизнесменом Антоном Шишкиным. Я пришел к нему с готовым бизнес-планом и рассказал о своей концепции. Ему понравилась моя идея, и он стал основным инвестором IC Coworking, вложил 95 % средств. С меня – оставшиеся 5 % стартового капитала, опыт, маркетинг и управление.

Открыть коворкинг мы планировали в октябре 2019-го, но затянулся ремонт, и мы запустились в декабре. Впрочем, за 13 лет работы в сфере недвижимости я еще ни разу не видел, чтобы ремонт закончился вовремя.

Дизайн нам делала Татьяна Федоряка. Я попросил, чтобы цветовая гамма была оранжево-зеленой. Оранжевый – энергия и тепло, зеленый – рост и уверенность. Это те эмоции, которые я хотел вызвать у людей. В интерьере нет ничего лишнего. Хотелось, чтобы было просто и очень светло, поэтому у нас панорамные окна и никаких штор. Дневной свет очень влияет на продуктивность работы и настроение, знаю по себе.

Ремонт, отделка и мебель обошлись примерно в $350 за квадратный метр. В коворкинге 1200 «квадратов», по моим подсчетам, вложения окупятся за 3 года. Уже к концу марта мы должны выйти в операционный плюс, то есть начнем окупать затраты.

Первые резиденты

Мы открылись перед Новым годом, а в это время рекламироваться бессмысленно – все равно что бросать деньги в камин. Поэтому запускали только имиджевую рекламу – позвали блогеров у нас поработать и написать о своих впечатлениях.

Первыми нашими резидентами стали 60 сотрудников компании «Планета Кино». Еще около 10 фрилансеров пришли благодаря «сарафанному радио» и имиджевой рекламе. Только в феврале мы запустили рекламу, направленную на привлечение новых клиентов.

Мы ориентируемся на людей, которые живут на Оболони и Троещине. Чтобы утром добраться в центр, им нужно полчаса провести в пробке, а потом намотать несколько кругов вокруг офиса, чтобы припарковать машину. Если ездить в «Блокбастер», можно сэкономить 200 часов в год и не страдать в пробках. К тому же здесь можно бесплатно припарковаться. Если человек пришел пешком, приехал на велосипеде или роликах, он может принять в коворкинге душ. А когда устал – переключиться и сходить в кино на одном этаже с нами.

IC Coworking – отличное место для родителей-фрилансеров. Пока работаешь, ребенка можно отдать в детский центр «Кидландия», который находится с нами на одном этаже. Я сам отец двоих детей и не представляю, как можно работать дома, когда у тебя ребенок.

У нас 100 мест под микроофисы и 100 для фрилансеров. Уверен, на Троещине и Оболони найдется 200 человек, которым нужно поработать в комфорте.

Почему мы делаем ставку на маркетологов

В Киеве почти все коворкинги ориентируются на IT, а мы делаем ставку на маркетологов. В Европе они занимают 22 % коворкингов, а айтишники – всего 20 %. Украинские маркетологи пока получают меньше айтишников. Но я поговорил со знакомыми из этой сферы, проанализировал, сколько они готовы тратить на кофе, обучение и обед. Понял, что $250 – нормальная цена за хорошие условия работы.

В IC Coworking мы будем делать упор на образование. В современном мире важно учиться всю свою жизнь. Если ты не развиваешься, то вылетаешь из профессии. Мне 47, я постоянно занимаюсь самообразованием, работаю с коучами и менторами, езжу на конференции.

Удобно, когда можно прийти поработать и тут же чему-нибудь научиться: пройти курс, семинар или тренинг по маркетингу. Это все будет проходить у нас. Мы рады всем специалистам, в том числе и айтишникам, но интереснее всего будет маркетологам. Например, недавно у нас прошел бесплатный тренинг по SMM-продвижению, а 13 февраля – курс по упаковке бизнеса от OWNERS CLUB.

Коворкинг – это гостиница для бизнеса

У нас разные тарифные планы. В среднем рабочее место стоит $250 в месяц, но на старте мы проводим акции с большими скидками (до 40 %). Меня удивляет, когда люди говорят: «Зачем мне платить за коворкинг такие деньги, если я могу поработать дома?» Люди ведь ходят в рестораны, хотя могут и сами приготовить себе еду.

Коворкинг – это вообще не про недвижимость и не про аренду. Коворкинг – это услуга, а хороший коворкинг – сообщество. Нам хочется собрать здесь людей, которые находятся на одной волне.

Больше прибыли приносят микроофисы – когда готовые команды занимают целую комнату. Такие рабочие места в краткосрочной перспективе сдавать выгоднее. Но я делаю ставку на фрилансеров, стартаперов и тех, кто работает на удаленке. Дело в том, что готовые команды в сообщество не вовлечешь. А моя задача – построить в коворкинге такой микроклимат, чтобы люди приходили сюда не просто поработать, но и наладить связи, пообщаться и заняться совместными проектами.

Правильные коворкинги помогают зарабатывать. Работа фрилансера ненадежная. Какое-то время ты «в огне» и делаешь три проекта сразу. Потом месяц-полтора не работаешь вообще в ожидании заказов. Находясь в коворкинге, ты можешь делиться работой с такими же, как ты, и они тоже будут делиться с тобой заказчиками. В итоге ты зарабатываешь уже не $1000, а $2000, и отдать за коворкинг $250 не жалко.

В предыдущем коворкинге у меня более  половины посетителей были фанатами бренда. Они эмоционально привязывались к месту, постоянно ходили и приводили приятелей.

Организуем любую помощь

IC Coworking – коворкинг премиум-класса. Это значит, что мы оказываем людям услугу по организации их рабочего пространства, а не просто сдаем рабочее место в аренду.

Мы делаем ставку на сервис. Если в помещении отличный ремонт, но за стойкой администратора стоит человек с таким лицом, что ему хочется выразить соболезнования, ты не захочешь возвращаться. Поэтому всех сотрудников я собеседовал сам. За три месяца провел несколько десятков встреч и отобрал пятерых – это мой заместитель по развитию и продажам и четверо администраторов.

IC Coworking

Если у человека в глазах пустота, мне неважно, какие у него навыки и насколько он крут. А когда глаза горят, это значит, что он может сделать так, чтобы загорелись глаза и у твоего резидента.

Если говорить о командах, то им выгодно работать в коворкинге, а не снимать отдельный офис, потому что мы закрываем много вопросов. Офис – это уборка, охрана, проверяющие органы и еще много нюансов, которые отнимают деньги и время. Поэтому стартапы и небольшие команды готовы платить – только чтобы кто-то взял на себя такие задачи. А если ими занимается профессиональная команда, то выходит дешевле, чем когда пытаешься сделать это сам.

Кроме того, мы можем помочь с юридической поддержкой, бухгалтерскими услугами и консьерж-сервисом. Если нашим резидентам что-то нужно, мы все можем для них организовать. У них останется одна задача – двигать свой продукт и зарабатывать деньги.

К тому же мы активно поддерживаем общение среди наших резидентов. Сейчас внедряем систему улучшенной внутренней и внешней коммуникации. Она поможет нашим резидентам стать более востребованными и успешными.

Планируем вырасти до сети

Большинство наших потенциальных клиентов еще даже не знают, что такое коворкинг. Даже несмотря на это, спрос уже превышает предложение, поэтому коворкинги сейчас – очень выгодный бизнес. Но «хайповать» осталось 4-5 лет. После этого в каждом торговом центре и каждом бизнес-центре будет коворкинг. Начнется жесткая конкуренция, цены упадут и будет обвал рынка.

Люди с большими деньгами просто дадут лучшую цену и выиграют в конкуренции. Единственная возможность удержаться на плаву – добавить коворкингу еще какие-то смыслы. Чтобы люди готовы были платить больше ради возможности быть в сообществе. Владельцы коворкингов, которые делали ставки на микроофисы, подсчитают свой заработок за 4 года, спрячут деньги по карманам и уйдут с рынка. Моя задача – остаться.

Коворкинг в «Блокбастере» – только начало. К маю мы планируем заполнить его на 70 %. Это тот уровень, при котором нормально окупаются инвестиции, а резидентам будет удобно. Когда люди сидят слишком плотно, им становится некомфортно.

К лету планируем сделать ремонт в других помещениях и открыть новые коворкинги. Думаю, они тоже будут в спальных районах. Потом хочу сделать франшизу. Сейчас главное – доказать соинвестору, что коворкинги – это востребовано и прибыльно. Я уже на этом пути.

Партнер проекта?
IC Coworking

У грудні в київському ТРЦ «Блокбастер» відкрився IC Coworking. Це коворкінг преміум-класу для маркетологів. У ньому можна не лише працювати, але й пройти тренінги, замовити послуги юриста й бухгалтера. А мешканцям Троєщини та Оболоні особливо зручно туди діставатися.

У спецпроєкті MC.today співзасновник IC Coworking Юрій Федотов розповів, чому він вирішив відкрити коворкінг у розважальному центрі спального району, за скільки років планує окупити вкладення й чому орієнтується не на айтішників, а на фрілансерів, стартаперів і компанії з креативного сектору.

Партнер проєкту?
IC Coworking

Шукав себе у різних сферах

Я родом з України. У 18 років поїхав вчитися до Москви й залишився там на 27 років. Нерухомістю займаюся з 2001 року. Починав із самого низу: стояв біля новобудови з табличкою з назвою агентства, а коли підходили клієнти – показував їм квартири.

За цей час у мене було багато різних бізнесів – від ремонту квартир до консервного заводу. Навіть керував частиною бізнес-центру площею в 3,5 тис. кв. м у центрі Москви. Я досконально розбираюся в комерційній нерухомості. Тому, коли заходжу в приміщення, бачу не обстановку, а потенціал.

У 2003 році ми з другом відкрили маленьке агентство з оренди офісів. А в 2006-му домовилися із власником колишнього дитячого садочку про те, щоб перепрофілювати цю будову в невеликий бізнес-центр. Зробили там ремонт, розбили на мікроофіси від 9 до 30 кв. м і швидко заповнили орендаторами. Інтерес до теми коворкінгів у мене виник уже тоді.

Юрий Федотов

Юрій Федотов

Одним із останніх проєктів, який я запустив у Москві, став коворкінг в торговельно-офісному центрі «Румянцево». Це був 2015 рік. Про коворкінги вже почали говорити на ринку, але це було новим і для багатьох невідомим напрямком. Я вирішив ризикнути й не помилився: вже за два місяці після відкриття коворкінг заповнився на 70 %. Уже тоді розумів, що такий бізнес користується великим попитом і непогано монетизується.

Півтора роки тому ми з дружиною переїхали до Києва, котрий завжди був нам цікавий. До того ж тут я можу розвиватися у сфері, яка мені подобається. Я бачу, що в Києві й по всій Україні загалом не вистачає коворкінгів, є великий попит на них. Тут активно розвивається дрібний бізнес, ІТ і маркетинг. Це саме ті сфери, що найбільше потребують робочого простору.

Окупимося за три роки

У центрі дорога оренда й велика конкуренція. Водночас у спальних районах живуть багато фрілансерів, а коворкінгів майже немає. Тому я вирішив шукати приміщення в спальному районі. Наприклад, розглядав ТРЦ «Аладдін» на Позняках.

IC Coworking

А потім мене познайомили із власником «Блокбастера», успішним бізнесменом Антоном Шишкіним. Я прийшов до нього з готовим бізнес-планом і розповів про свою концепцію. Йому сподобалася моя ідея, і він став основним інвестором IC Coworking, вклав 95 % коштів. Я доклав 5 % стартового капіталу, що залишалися, свій досвід, відповідав за маркетинг і управління.

Відкрити коворкінг ми планували в жовтні 2019-го, але затягнувся ремонт, і ми запустилися в грудні. Утім, за 13 років роботи у сфері нерухомості я ще жодного разу не бачив, щоб ремонт закінчився вчасно.

Дизайн нам робила Тетяна Федоряка. Я попросив, щоб кольорова гама була помаранчево-зеленою. Помаранчевий – енергія та тепло, зелений – зростання та впевненість. Це ті емоції, котрі я хотів викликати в людей. В інтер’єрі немає нічого зайвого. Хотілося, щоб було просто та дуже світло, тому в нас панорамні вікна й немає штор. Денне світло дуже впливає на продуктивність роботи й настрій, знаю по собі.

Ремонт, обробка та меблі обійшлися приблизно в $350 за кв. м. У коворкінгу 1200 «квадратів», за моїми підрахунками, вкладення окупляться за три роки. Вже наприкінці березня ми маємо вийти в операційний плюс, тобто почнемо окуповувати витрати.

Перші резиденти

Ми відкрилися перед Новим роком, а в цей час рекламуватися немає сенсу – все одно що кидати гроші у вогонь. Тому запускали тільки іміджеву рекламу – покликали блогерів у нас попрацювати й написати про свої враження.

Першими нашими резидентами стали 60 співробітників компанії «Планета Кіно». Ще близько десяти фрілансерів прийшли завдяки сарафанному радіо та іміджевій рекламі. Лише в лютому ми запустили рекламу, спрямовану на залучення нових клієнтів.

Ми орієнтуємося на людей, які проживають на Оболоні та Троєщині. Щоб вранці дістатися до центру, їм потрібно пів години провести в заторі, а потім кружляти довкола офіса, щоб припаркувати машину. Якщо поїхати в «Блокбастер», можна зекономити 200 годин на рік і не страждати в заторах. До того ж тут можна безкоштовно припаркуватися. Якщо людина прийшла пішки, приїхала на велосипеді чи на роликах, вона може прийняти в коворкінгу душ. А коли втомилася – перемкнутися і сходити в кіно на одному поверху з нами.

IC Coworking – чудове місце для батьків-фріланесерів. Поки працюєш, дитину можна віддати в дитячий центр «Кідландія», розташований з нами на одному поверсі. Я сам батько двох дітей і не уявляю, як можна працювати вдома, коли в тебе дитина.

У нас 100 місць під мікроофіси та 100 для фрілансерів. Впевнений, на Троєщині та Оболоні знайдуться 200 осіб, котрим потрібно попрацювати в комфорті.


У Києві майже всі коворкінги орієнтуються на ІТ, а ми робимо ставку на маркетологів. В Європі вони займають 22 % коворкінгів, а айтішники – всього 20 %. Українські маркетологи поки що отримують менше, ніж айтішники. Але я поговорив зі знайомими з цієї сфери, проаналізував, скільки вони готові витрачати на каву, навчання й обід.
Зрозумів, що $250 – нормальна ціна за хороші умови роботи.

Чому ми робимо ставку на маркетологів

В IC Coworking ми будемо акцентуватися на освіті. У сучасному світі важливо навчатися все життя. Якщо ти не розвиваєшся, то вилітаєш із професії. Мені 47, я постійно займаюся самоосвітою, працюю з коучами та менторами, їжджу на конференції.

Зручно, коли можна прийти попрацювати і там чого-небудь навчитися: пройти курс, семінар або тренінг із маркетингу. Це все відбуватиметься в нас. Ми раді всім спеціалістам, зокрема і айтішникам, але найцікавіше буде маркетологам. Наприклад, нещодавно у нас пройшов безкоштовний тренінг з SMM-просування, а 13 лютого – курс з упаковки бізнесу від OWNERS CLUB.

Коворкінг – це готель для бізнесу

У нас різні тарифні плани. У середньому робоче місце коштує $250 на місяць, але на старті ми проводимо акції з великими знижками (до 40 %). Мене дивує, коли люди говорять: «Навіщо мені платити за коворкінг такі гроші, якщо я можу попрацювати вдома?» Адже люди ходять у ресторани, хоча можуть і самі приготувати собі їжу.

Коворкінг – це взагалі не про нерухомість і не про оренду. Коворкінг – це послуга, а хороший коворкінг – спільнота. Ми хочемо зібрати тут людей, які перебувають на одній хвилі.

Більше прибутку приносять мікроофіси – коли готові команди займають цілу кімнату. Такі робочі місця в короткотерміновій перспективі сдавати вигідніше. Проте я роблю ставку на фрілансерів, стартаперів і тих, хто працює віддалено. Річ у тім, що готові команди до спільноти не залучиш. А моя задача – побудувати в коворкінгу такий мікроклімат, щоб люди приходили сюди не просто попрацювати, але й налагодити зв’язки, поспілкуватися й зайнятися спільними проєктами.

Правильні коворкінги допомагають заробляти. Робота фрілансера ненадійна. Якийсь час ти «у вогні» й робиш три проєкти одразу. Потім місяць-півтора не працюєш взагалі, очікуючи замовлення. Перебуваючи в коворкінгу, ти можеш ділитися роботою з такими ж самими, як ти, і вони також ділитимуться з тобою замовниками. У результаті ти заробляєш вже не $1 тис., а $2 тис., і віддати за коворкінг $250 не шкода.

У попередньому коворкінгу в мене більша частина відвідувачів були фанатами бренда. Вони емоційно прив’язувалися до місця, постійно ходили та приводили приятелів.

Організуємо будь-яку допомогу

IC Coworking – коворкінг преміум-класу. Це означає, що ми надаємо людям послугу з організації їхнього робочого простору, а не просто здаємо робоче місце в оренду.

Ми робимо ставку на сервіс. Якщо у приміщенні чудовий ремонт, але за стійкою адміністратора стоїть людина з таким обличчям, що їй хочеться висловити співчуття, ти не захочеш повертатися. Тому з усіма співробітниками я проводив співбесіду сам. За три місяці провів кілька десятків зустрічей і відібрав п’ятьох – це мій замісник із розвитку і продажу та четверо адміністраторів.

IC Coworking

Якщо в людини в очах порожнеча, мені неважливо, які в неї навички й наскільки вона крута. А коли очі палають, це означає, що вона може зробити так, щоб очі загорілися і у твого резидента.

Якщо говорити про команди, то їм вигідно працювати в коворкінгу, а не орендувати окремий офіс, тому що ми закриваємо багато питань. Офіс – це прибирання, охорона, перевірювальні органи і ще купа нюансів, котрі забирають гроші та час. Тому стартапи й невеликі команди готові платити – тільки щоб хтось взяв на себе такі задачі. А якщо ними займається професійна команда, то виходить дешевше, ніж коли намагаєшся зробити це сам.

Окрім того, ми можемо допомогти з юридичною підтримкою, бухгалтерськими послугами та консьєрж-сервісом. Якщо нашим резидентам щось потрібно, ми все можемо для них організувати. У них залишається лише одна задача – рухати свій продукт і заробляти гроші.

До того ж ми активно підтримуємо спілкування серед наших резидентів. Нині запроваджуємо систему поліпшеної внутрішньої та зовнішньої комунікації. Вона допоможе нашим резидентам стати більш успішними.

Плануємо вирости до мережі

Більшість наших потенційних клієнтів ще навіть не знають, що таке коворкінг. І незважаючи на це, попит перевищує пропозицію, тому коворкінги нині – дуже вигідний бізнес. Але «хайпувати» залишилося чотири-п’ять років. Після цього в кожному торговельному центрі та в кожному бізнес-центрі буде коворкінг. Почнеться велика конкуренція, ціни впадуть, і буде обвал ринку.

Люди з великими грішми просто дадуть найкращу ціну й виграють у конкуренції. Єдина можливість втриматися на плаву – додати коворкінгу ще якісь сенси. Щоб люди готові були платити більше заради можливості бути в спільноті. Власники коворкінгів, котрі зробили ставки на мікроофіси, порахують свій заробіток за чотири роки, сховають гроші по кишенях і підуть із ринку. Моя задача – залишитися.

Коворкінг у «Блокбастері» – тільки початок. До травня ми плануємо заповнити його на 70 %. Це той рівень, за якого нормально окуповуються інвестиції, а резидентам буде зручно. Коли люди сидять занадто щільно, їм стає некомфортно.

До літа плануємо зробити ремонт в інших приміщеннях і відкрити нові коворкінги. Думаю, вони також будуть у спальних районах. Потім хочу зробити франшизу. Тепер найголовніше – довести співінвестору, що коворкінги – це потрібно та прибутково. Я вже на цьому шляху.

Партнер проєкту?
IC Coworking

Spelling error report

The following text will be sent to our editors: