Купили квартиру за $67 тыс., но у нас ее отобрали. История разработчика из Киева

Владимир Рожков — разработчик из Киева. В 2013 году их с женой выселили со съемной квартиры, и пара стала искать свое жилье. За несколько месяцев они нашли подходящий вариант и подписали документы.

Но покупка квартиры обернулась настоящим триллером, о котором Владимир рассказал в своем блоге и Telegram-канале. Перепечатываем сокращенную версию с разрешения автора. 

Поиск квартиры

Мы с женой начали искать квартиру в феврале 2013 года.

У нас на руках было примерно $48 тыс., и мы решили одолжить еще немного, чтобы купить жилье поближе к центру. В 2013 году за «однушки» хотели по $50-70 тыс.

В апреле мы нашли неплохую квартиру на Лукьяновке. Она была совершенно убитой, с выбитым окном, ремонтом «от застройщика» и неприятным запахом. Цену риелтор озвучил в $63 тыс. Мы некоторое время думали и решили брать.

Встретились с хозяевами, и они показали документы, согласно которым квартиру купили в феврале 2013-го. Их было двое: молодой человек лет 30, который решал все вопросы, и мужчина постарше, на которого было оформлено право собственности.

Как они объяснили, они покупают убитые квартиры, делают там ремонт и продают дороже. В этой квартире ремонт не делали, так как понадобились деньги для другого проекта. Для меня объяснение прозвучало достаточно убедительно, хотя закралось подозрение, что люди были связаны с криминалом: уж так они выглядели.

Ошибка № 1. Смотреть квартиру, по которой предыдущая сделка была совершена менее 5 лет назад. Бывают исключения, но в целом есть правило: предыдущая сделка должна быть проведена давно, чтобы истекли сроки давности всевозможных исков и наследственных дел.

Ошибка № 2. Не доверять своим подозрениям. Если есть хоть малейшее сомнение в порядочности ваших контрагентов, пусть лучше оно окажется необоснованным, чем вы потеряете деньги. Другой вариант всегда найдется.

Ошибка № 3. Спешка. Покупка квартиры – это серьезные деньги и серьезное вложение. Если вас стесняют обстоятельства, ищите варианты, но сделайте так, чтобы выгадать себе значительный запас времени на поиски.

Жена хотела, чтобы мы поговорили с соседями, но я тогда почему-то не проявил к этому особого интереса. В итоге с соседями мы так и не поговорили.

Ошибка № 4. Не говорить с соседями. Всегда беседуйте с соседями, желательно с несколькими – по лестничной клетке и по подъезду. Скажите, что вы покупаете квартиру и хотели бы узнать, что за люди там жили, были ли какие-то происшествия и так далее. 

Дальше продавцы начали давить. Они заявили, что на квартиру уже есть покупатели и если мы хотим ее получить, то нужно подписать договор предварительной продажи и внести залог в несколько тысяч долларов.

Сбор денег и покупка жилья

На подписании предварительного договора стоимость квартиры поднялась с $63 тыс. до $65 тыс. (из-за других покупателей). Но мы все равно подписали договор, заплатили $3 тыс. и уплатили 5 % налога за продавца. О, как же я жалею о том дне! 

Ошибка № 5. Прогиб под уловки продажников. Всегда нужно распознавать манипуляции: другой покупатель, желание побыстрее провернуть сделку и прочее.

Ошибка № 6. Большая сумма залога. Мы заплатили $3 тыс., а надо было настоять на $1 тыс.

Ошибка № 7. Работать с незнакомым нотариусом. Уже потом мы узнали, что наша сделка не просто пахла – она здорово воняла, и многие нотариусы её бы не проводили. Вам нужно иметь как минимум своего нотариуса и юриста, у которых есть опыт работы с недвижимостью. 

Ошибка № 8. Соглашаться платить налоги за продавца. Вы платите только свою часть. 

Мы начали собирать деньги: заняли по знакомым, взяли в кредит около $12 тыс. под лютые проценты, даже продали небольшой золотой слиток на $1 тыс.

7 мая 2013 года состоялась сделка. Мы еще раз перепроверили все документы: оказалось, что квартиру купили в январе 2013 года на торгах. А как она попала на торги? Там жила некая женщина без родственников, она умерла, и квартира досталась государству. В феврале ее купили наши продавцы – и вот в мае покупаем уже мы. 

Я увидел дату смерти той женщины, подсчитал, что с того дня как раз прошло полгода и сроки на вступление в наследство уже истекли. И мы подписали договор.

Первый звоночек

Спустя месяц жена нашла в почтовом ящике записку, где было написано «Позвоните мне» и номер телефона. На том конце провода оказалась якобы тетка умершей хозяйки квартиры. Она сказала, что у неё есть племянник, брат умершей, который живет в Беларуси и намерен судиться с нами за квартиру. 

Я тогда не придал этому значения.

Ошибка № 9. Если есть вероятность угрозы вашему имуществу — нужно искать юристов и советоваться.

В декабре в дверь постучал участковый. Сказал, что некий гражданин из Беларуси заявил, что его сестру убили, а квартиру мошенники оформили на себя и теперь в ней проживают неизвестные. Я показал все документы, написал объяснения, пошел с ним в участок, зафиксировали это всё. И дальше события начали развиваться стремительно.

В январе 2014 года мы получили повестки в суд и на вызов к следователю. Открыли уголовное дело по факту мошенничества, где мы проходим как свидетели, и гражданское дело по признанию договоров недействительными. 

Мы искали по знакомым адвокатов, ходили по нотариусам и юристам. Все убеждали нас, что мы «добросовестные приобретатели», поэтому к нам «предъяв» никаких.

Суд и встреча с законным наследником

В марте был первый суд. Мы встретились с оппонентом, это действительно был брат умершей: дедушка 65 лет из Гомельской области. Он не общался с сестрой, не знал о смерти и пропустил срок на вступление в наследство.

В мае 2013 года он приехал в Киев и обратился в суд с просьбой продлить ему срок на вступление в наследство, и суд удовлетворил просьбу, хотя по закону не имел на это права. Проживание в другой стране или разрыв отношений не являются уважительной причиной для пропуска срока. 

Судья продлил срок, при этом не сделал запрос в электронный реестр имущества и не позвал на суд третьих лиц, то есть нас, чем лишил нас возможности защиты.

Уже на нашем суде мы узнали, что «протокол публичных торгов», согласно которому было выдано право собственности первому продавцу, является поддельным. С этого момента судьба нашей квартиры была предрешена.

Понятие «добросовестный приобретатель» может быть применено только в том случае, если имущество выбыло из владения по воле хозяина. В нашем случае имущество ушло из рук владельца против его воли, так как имела место подделка документов. Фактически по закону мы и не были собственниками, потому что им стал наследник в момент смерти. Вот такой юридический казус.

При этом закон никак не связывает возврат средств за квартиру с истребованием (изъятием недвижимости — прим. ред.).

Как действовали мошенники

Октябрь 2012-го: умирает хозяйка квартиры. В Киеве у нее нет ни родственников, ни друзей, она вела замкнутый образ жизни и ни с кем не общалась. О смерти узнают соседи по трупному запаху, вызывают милицию, квартиру вскрывают.

Ноябрь-декабрь 2012-го: мошенники разными способами пытаются получить право собственности. В таких делах обычно замешаны ЖЭК, участковый, черные нотариусы и прочие интересные личности.

Декабрь-январь 2013-го: подделывается акт о проведении публичных торгов, оформляется «чистое» право собственности у нотариуса из пригорода Киева. Право собственности оформляется на человека с утерянным паспортом.

Февраль 2013-го: квартира «перепродается» первый раз. Так делают, чтобы увеличить количество сделок и усложнить судебные процессы. Я подозреваю, что наши продавцы тоже были частью схемы, но никаких доказательств этому нет.

Май 2013-го: квартира опять перепродается, уже нам.

Август 2013-го:приезжает дед из Беларуси — брат умершей и законный наследник. Подымает шум, идет в суд с просьбой о продлении сроков.

Октябрь 2013-го: суд продлевает наследнику срок, мы об этом не знаем. Всё. Дальше это вопрос времени.

Февраль 2019-го: мы забираем все вещи и съезжаем. Пять с половиной лет постоянного стресса, хождения по судам, подачи апелляций и кассаций закончены.

Что происходило за эти пять лет

На нашем первом суде судья наложил арест на квартиру. Мы не могли ничего с ней сделать.

Где-то год мы подавали апелляции и всячески тормозили дело.

Ошибка № 10. Мы взяли не совсем того адвоката. Он был специалистом по уголовным делам, дело его не особо интересовало, поэтому мы не использовали весь возможный арсенал средств для затягивания дела.

Ошибка № 11. Мы не задействовали медиаресурс и общественность. Во-первых, нужно придавать вопросу максимальную огласку, пойти в прессу. Во-вторых, чем больше людей знают о вашей проблеме, тем больше вероятность, что найдется кто-то, кто сможет помочь.

Мы пытались договориться с дедом, но тот сначала требовал $65 тыс., потом согласился на $20 тыс., а затем отказался и начал угрожать жене бандитами. На суде он утверждал, что мы мошенники и замешаны в убийстве его сестры.

В феврале 2015 года мы нашли хорошего адвоката. В это время наши договоры признали недействительными, и мы подали апелляции. В сентябре 2015 года пришло время иска об истребовании. Дед наконец-то его подает, и наш адвокат продолжает работать — там неправильно подсчитали сумму, там не приложили все документы. Пробуем подать встречные иски, но безуспешно. 

Мы звали в суд соседей, но многие отказывались. Затягивали процесс как могли, но судья хотел завершить дело побыстрее и отклонял все наши ходатайства. В итоге 19 апреля 2018 года он поставил точку и удовлетворил требования истца.

Еще полгода мы подавали апелляции и кассации, но в октябре 2018-го получили последний отказ от Верховного суда. Теперь дело было за исполнительной службой.

В декабре 2018 года мы уже купили новую квартиру и просто ждали «бумажку» о том, что нас выселяют. 

А как же деньги? Человек, у которого мы непосредственно покупали квартиру, не является мошенником, на нём нет никакого имущества. Можно было бы попытаться компенсировать стоимость ремонта у деда, но там надо было бы проводить экспертизу и всё такое, короче, тоже сомнительная затея. 

А что же уголовное дело? А ничего. Наших продавцов привлечь не удалось, они проходили как свидетели. Первого нотариуса тоже. Первый продавец заявил, что он потерял паспорт и ничего не знает ни о каких торгах, покупках и продажах. Концы в воду.

Вместо выводов

Мы потратили на квартиру $67 тыс., еще около $10 тыс. – на адвоката и судебные сборы. В целом я рад, что все живы и здоровы. Жаль времени и нервов, потраченных на суды. Благо есть голова на плечах, заработали на новую, куда большего размера и с высокими потолками.

Полный текст в блоге по ссылке.