Растет как на дрожжах или все же падает? Что происходит с рынком недвижимости и к чему это приведет

Рынок недвижимости лихорадит: цены на жилплощадь растут, предложений на рынке мало. Ценник краснеет и на первичном рынке, и на «вторичке». Выросли цены и на аренду жилья в больших городах. Большинство экспертов говорят, что стоимость продолжит набирать высоту, но есть и скептики. Редакция MC.today собрала мнения. В этом материале расскажем, что будет с рынком в ближайшем будущем.

Что происходит на рынке сейчас

В Ассоциации специалистов по недвижимости рассказали: цены на недвижимость выросли, но вот спрос немного спал. Начнем с главного – в ближайшее время не стоит ожидать обвала рынка или какой-то катастрофической ситуации. Соотношение платежеспособности и возрастания цен на квадратный метр достигли максимума. Это значит, что на жилплощадь будет сохраняться конкуренция и среди продавцов – дорогостоящие квадратные метры продать будет не легче, и среди покупателей – наиболее желаемые квартиры улетают как горячие пирожки.

Дорожают не все квадратные метры, а только «ликвид»: с площадью до 50 м², в домах советской застройки, подходящие под госпрограмму доступной ипотеки, с удобной транспортной развязкой. На такую недвижимость спрос самый большой, а предложение теперь уже скудное.

«Цены растут, но уже несильно. На рынке мало предложений, поэтому конечная цена высокая и она приближается к уровню 2015 года», – объясняет Андрей Семенюк, риелтор и эксперт по недвижимости.

Статистика ЛУН показала, что цена квадратного метра в столице за последний год выросла внушительно, почти на треть. Таким образом, «золотой стандарт» – квартира 45 м² возле метро добавила в цене с 1,2 млн грн до 1,48 млн грн.

В Госстате тоже занимались расчетами. Цены на первичном рынке в 2021 году выросли на 14,3%, а на вторичном – на 17%. Важно отметить, что это средние показатели. Цифры по разным категориям новостроек (эконом-класса или бизнес) или по разным вторичным вариантам (будь то «панель» или сталинка на Крещатике) будут сильно отличаться в плане роста стоимости.

Риелторы объяснили нам: среднестатистический покупатель ищет именно «золотой стандарт», о котором мы писали раньше. И покупатель этот меняется от сезона к сезону. Если, к примеру, весной-летом легко можно было продать квартиру после строителей, под ремонт, то теперь покупателя больше интересует вторичный рынок.

В осенне-зимний период не так легко делать капремонты. И если на первичный рынок цены могут немного вырасти – еще на 2–3% к концу года, то на «вторичке» ценовая политика сформировалась, считают в Ассоциации специалистов по недвижимости.

Вторичное жилье: так ли страшны хрущевки

«Вторичка» в реалиях мегаполиса – это не всегда зло. Страшными хрущевками могут пугать маленьких риелторов, а про гуляющий ветер в трехметровых сталинках рассказывать страшные истории потенциальному покупателю. Маржа от инвестиции в «нулевую» квартиру выше, говорят эксперты. Но при поиске жилья для себя покупатель будет обращать внимание не только на свежесть жилплощади. В учет также пойдут:

• расположение, близость к общественному транспорту;
• инфраструктура – почта, садик, школа, магазины;
• район – престижность, безопасность, ухоженность.

Чтобы визуализировать, выберите, что хотите для себя лично:

• Новый ЖК на несколько тысяч жителей в пригороде или далеко от метро, машину оставить негде – двор запаркован, рядом большой торговый центр, а соседи – айтишники и арендаторы квартир у инвесторов.
• Или хрущевка в пешей доступности от метро, соседи-пенсионерки, место для машины во дворе, «наливайка» с местными алкашами через дорогу.

«Если мы говорим об инвестициях – более привлекателен рынок первичного жилья, он выгоднее. Если мы говорим о варианте “заехать и жить” – ищут вторичное жилье. Но при этом всем мы видим неимоверно малое количество предложения, которое тоже формирует окончательную цену», – рассказывает Андрей Семенюк, риелтор и эксперт по недвижимости.

Покупка квартиры на вторичном рынке – это минимальный риск вложений, поскольку вы покупаете уже готовую квартиру. Это более «твердая» валюта, и вы не переживаете, сдадут ли ее в срок, достроят ли ваше жилье вообще.

Риелтор – не Нострадамус. Чего ждать?

Риелтор, как и застройщик, не угадает, что произойдет с рынком в ближайшее время. Хотя относительный прогноз можно дать. Эксперт по недвижимости Виктор Забоенко считает, что до конца года тенденция роста цен сохранится, но никакой критической ситуации не произойдет.

На формирование ценника влияет шесть факторов:

1. Темпы инфляции. Наблюдая, как растут цены, люди понимают, что их деньги обесцениваются. И хотят их вложить в то, что со временем не потеряет ценность.
2. Стоимость сырья и материалов. За время пандемии стройматериалы подорожали в среднем, на 15–20%. Как тут не подорожать квадратному метру?
3. Стрессовые ситуации. Любой кризис – пандемия, скачки валютного курса, природные катаклизмы и прочее – вызывает желание вложиться в недвижимость.
4. Альтернативные источники сохранения капитала. После того как человек собрал определенный капитал, он определяется, как его сохранить. Депозит, бизнес или недвижимость – наиболее очевидные варианты.
5. Экономическая ситуация – глобальная и локальная. Рост среднего дохода, развитие бизнеса повышает покупательскую способность.
6. Соотношение спроса и предложения. Чуть ли не главный принцип работы любого рынка.

Главный вывод экспертов: в Украине ожидают достаточно длительный период стабильных цен на жилье, без отката или резкого подорожания.