Разрушенное жилье во время войны: как будут компенсировать убытки согласно новому закону?

17 марта президент подписал закон о компенсации за поврежденное и разрушенное войной имущество. Он вступит в силу с 22 мая 2023 года. Одновременно в Украине планируют запустить новый государственный реестр поврежденного и разрушенного имущества.

В партнерском тексте управляющий партнер инвестиционной компании FINTEK Александр Саржан рассказывает, что предлагает закон тем, кто потерял квартиру, дом или дачу и как будет работать этот механизм.

Решения, которые предлагает закон

По данным Министерства развития общин и территорий Украины, сейчас по всей стране насчитывается более 150 тыс. разрушенных или поврежденных из-за войны жилых домов, в том числе 17,5 тыс. многоквартирных. Пока идет война, эти цифры будут увеличиваться.

В январе 2023 года в Украине официально зарегистрировали почти 5 млн внутренних переселенцев, а по международным оценкам, их количество превышает 7 млн. Огромный масштаб разрушений побуждает искать решение уже сегодня.

Новый закон предлагает компенсацию исключительно за поврежденную или уничтоженную жилую недвижимость: квартиры, дома, садовые и дачные дома. Ее будут выплачивать физическим лицам – гражданам Украины, которые владеют таким имуществом, или их наследникам.

Приоритетное право на получение компенсации будет у участников боевых действий и людей с инвалидностью, которую они получили в результате войны, а также у многодетных семей и лиц с инвалидностью I и II групп.

Компенсацию будут выплачивать за недвижимость, поврежденную или разрушенную после 24 февраля 2022 года. Механизм будет действовать в течение трех лет после прекращения или отмены военного положения на территории, где находится такое имущество. Он не будет распространяться на объекты, расположенные на временно оккупированных территориях до введения военного положения.

В то же время не решили, как получить компенсацию за помещения, которые не имеют статуса жилых, но пострадали в результате военной агрессии России. Также неясно насчет компенсации юридическим лицам за поврежденную или уничтоженную недвижимость.

Важный момент: если недвижимость только повреждена, закон не предусматривает денежную компенсацию, но предлагает возможность восстановить жилье с помощью строительных работ и предоставления строительных материалов.

Порядок того, как будут предоставлять деньги, должен определить Кабинет министров. Но для этого предстоит еще решить ряд сложных вопросов. Кто и как будет устанавливать уровень повреждения имущества? Как сделать экспертный вывод, возможно ли восстановить недвижимость только с помощью строительных работ? Что именно представляет собой механизм решения проблемы с помощью «предоставления строительных материалов»?

Что нужно знать о жилищном сертификате

Владельцы уничтоженных квартир и других жилых помещений смогут получить сертификат. Этот документ подтверждает гарантии государства – оно будет финансировать приобретение квартиры или жилого помещения в будущем на определенную денежную сумму.

Владельцы частных домов смогут выбирать: получить жилищный сертификат на покупку квартиры или денежную компенсацию на строительство, которую переведут на счет со специальным режимом. При этом пока непонятно, как использовать эти деньги с такого счета, это должен установить Нацбанк Украины.

Одновременно с этим люди будут заключать договор о том, что они отступают государству права требования к РФ по возмещению ущерба за уничтоженный объект.

Граждане будут самостоятельно выбирать новое жилье по сертификатам, но не будут иметь права отчуждать такое жилое помещение в течение пяти лет, потому что нотариусы будут накладывать на это запрет.

Если перенести данные положения на практику, возникает больше новых вопросов. Как будут закреплены гарантии государства? Есть ли уже строительные компании-партнеры, которые будут участвовать в этой программе по реализации жилищных сертификатов?

Острый вопрос: как будут оценивать нанесенный ущерб и определять сумму компенсации, если жилье уничтожено? По закону стоимость одного квадратного метра уничтоженной недвижимости будут определять в порядке, который установит Кабмин Украины.

Учитывая, что порядок реализации некоторых положений закона должен дополнительно определить и установить Кабмин, ждем дополнительных разъяснений, надеясь, что они заработают на практике.

Где взять деньги

Когда говорим о послевоенном восстановлении Украины, важнейшей проблемой является финансирование.

Закон устанавливает следующие источники финансирования:

• государственные и местные бюджеты;
• международные финансовые организации, другие кредиторы и инвесторы;
• международная техническая, возвратная или безвозвратная финансовая помощь;
• компенсация и другие возмещения, взыскания с РФ;
• другие источники, которые не запрещены законодательством Украины, включая местные программы и фонды.

По информации Всемирного экономического форума в Давосе, который прошел в феврале 2023 года, перспективу восстановления Украины после войны сравнивают с Планом Маршалла. Его применили США по отношению к европейским странам после окончания Второй мировой войны. В те годы из государственного бюджета США выделили $13 млрд, что на сегодня с учетом инфляции оценивают в $173 млрд.

Аналог Плана Маршалла для Украины оценивают более чем в $1 трлн, эта сумма не является окончательной и растет каждый день, пока идут боевые действия.

Разумеется, такие деньги не готова выделить ни одна экономика стран мира самостоятельно, как это было после Второй мировой войны. Поэтому специалисты Мирового экономического форума в Давосе ключевым источником послевоенного восстановления, в том числе восстановления жилья, называют процесс привлечения частных инвестиций.

Выводы и предложения

У меня почти 20-летний опыт работы в сфере проблемной недвижимости. Опираясь на него, одними из приоритетных направлений послевоенного восстановления я считаю следующие действия:

• Эксперты из бизнес-сферы, особенно представители строительных компаний и частного инвестиционного сектора, должны участвовать в обсуждении и реализации законодательных инициатив, подобных закону о компенсации за поврежденное и разрушенное войной имущество.
• Государство должно создать условия для развития строительной отрасли Украины. Для этого нужно снизить количество проверок и упростить предоставление разрешений, а также создать государственные программы со строительными компаниями – обменивать построенное жилье на отвод земельных участков под новые строительные площадки.
• Привлекать деньги частного инвестиционного сектора в послевоенное восстановление жилой и нежилой недвижимости под обеспечение государственных гарантий.

Масштабы проблемы только растут. Власти не смогут самостоятельно решить эту проблему, поэтому в этом процессе бизнес и частные инвестиции должны быть на стороне государства. Строим диалог, делаем свой вклад, держим экономический фронт вместе.

Больше о FINTEK