Як українцям заробляти на закордонній нерухомості: 5 інвестиційних кейсів

До початку повномасштабного вторгнення пересічні українці могли не замислюватися над тим, щоб інвестувати в нерухомість інших країн. Навіщо, якщо і в Україні із цим усе добре? Ринок зростає, і кожну гривню, яку ви вкладаєте у проєкт на етапі котловану, можна помножити на два. А якщо інвестуєте за кордоном, то спочатку вам треба вивчити ринок іншої країни, потім подумати, як легально завести туди гроші, як усе правильно юридично оформити і так далі. Ні, в Україні інвестувати простіше і вигідніше! Так було раніше, але все змінилось 24 лютого 2022 року.

«Сподіваюсь, ці короткі бізнес-історії допоможуть тим, хто лише замислюється про те, щоб інвестувати в закордонну нерухомість». Фото: В'ячеслав Фоменко

На щастя, вітчизняний будівельний ринок вистояв – наявні проєкти в переважній більшості добудовуються, з’являються нові… Але про подвоєння вкладених коштів можна забути. І також слід враховувати ризики, пов’язані безпосередньо з повномасштабною війною. Саме тому тисячі українців у останні роки звернули увагу на ринки нерухомості інших країн. Переважно йдеться про Туреччину, ОАЕ і країни ЄС, але й більш екзотичні напрямки на кшталт тайського острова Пхукет або індонезійського Балі теж у першій десятці.

Що стосується особисто мене, то я інвестую в нерухомість 7 країн: Україна, Туреччина, Чорногорія, Кіпр, Шотландія, Індонезія і Таїланд. Не те щоб я намагався максимально розширити свою інвестиційну географію. Просто інвестиції для мене – це ще й можливість більше дізнатися про бізнес-клімат інших країн – звісно, не в теорії, а на власному досвіді. Є також інші причини, чому я не зосереджуюсь на одній-двох країнах. По-перше, якщо ви стаєте заручником одного ринку, то втрачаєте хист. А по-друге: інвестиції в закордонну нерухомість допомагають диверсифікувати капітал. І що більше країн, то краще захищені ваші статки.

Хочу розповісти про декілька кейсів із власної інвестиційної практики. Сподіваюсь, ці короткі бізнес-історії допоможуть тим, хто лише замислюється про те, щоб інвестувати в закордонну нерухомість. До речі, для цього в наш час навіть не обов’язково відвідувати інші країни: усе, від знайомства з об’єктом нерухомості до підписання угоди, можна зробити дистанційно.

Кейс 1: перші кроки

Це було в далекому 2013 році. Тоді в мене був досвід інвестування в українську нерухомість, але не в закордонну. Хоча це питання я на той час уже достатньо глибоко вивчив і навіть встиг запустити власне агентство з продажу закордонної нерухомості. Й ось прийшов час для власного досвіду: у турецькому курортному місті Аланія я придбав квартиру в проєкті, що будувався. Ціна питання – 43 000 євро, розстрочка платежів на два роки. Тут треба сказати, що повної суми я не мав і за півтора року встиг виплатити дві третини, а потім продав цю квартиру за 65 000 євро. Мені сподобалось – я вирішив, що маю сформувати свій інвестиційний пул.

Кейс 2: пощастило

Знову турецька Аланія і знову в мене немає достатньої суми для інвестицій. Але пропозиція, яку я помітив, була аж надто привабливою. Забудовник оцінив квартири із найкращими видовими характеристиками в меншу суму, ніж інші. Не довго вагаючись, я зарезервував одразу половину стояка – 6 квартир. Коли я приніс завдаток, забудовник уже зрозумів свою помилку, але відступати йому було пізно. Ці квартири я перепродав роздрібним інвесторам протягом двох місяців і заробив близько 10 000 євро на кожній. Ця стратегія інвестування має назву «фліпінг»: перевідступ права власності на ранній стадії для отримання «швидкого» прибутку.

Кейс 3: орендний дохід

Прибуток від перепродажу – лише один зі способів отримувати дохід від нерухомості. Інший не менш популярний шлях – це отримання пасивного доходу від здачі об’єкта в оренду. Саме в такий інвестиційний проєкт я вклався на тайському острові Пхукет. Я придбав там 2 невеликі юніти, які об’єднав у просторі апартаменти. Річний орендний дохід за прогнозами складе 10% річних – непоганий показник. А ще варто враховувати фактор капіталізації, тобто той факт, що після завершення будівництва ця курортна нерухомість коштує помітно більше, ніж на етапі котловану. Особливо враховуючи, що проєкт має унікальну концепцію з власними озерами на території та керується відомою готельною мережею.

Кейс 4: євроремонт

Не так давно я відкрив для себе досить цікавий ринок – Шотландію. Ціни на нерухомість тут не такі високі? як у сусідній Англії, а попит пристойний (орендний дохід – 7-8% річних). Доволі розповсюджена тут така стратегія: купуєте квартиру в старому будинку, робите ремонт і здаєте її в оренду. А під заставу цієї квартири можете отримати банківський кредит на придбання нового об’єкта нерухомості. Варто розуміти, що квартири в старих будинках навряд чи будуть зростати в ціні, але здатні приносити солідний орендний дохід. Якщо говорити про об’єми інвестицій, то квартира площею 70 квадратних метрів у Глазго обійшлася мені в 80 000 фунтів, а на ремонт я планую витратити ще приблизно 40 000.

Кейс 5: зарити гроші в землю

Інвестиції в нерухомість – це не обов’язково про покупку окремих квартир або приватних будинків. Може також йтися і про покупку землі під будівництво. І не слід вважати, що для цього треба мати в розпорядженні десятки мільйонів доларів. Для придбання землі можна об’єднатися з іншими інвесторами, як це, наприклад, зробив я в проєкті, що нині будується на індонезійському острові Балі. Цей проєкт належить моєму знайомому забудовнику – саме він запропонував мені інвестувати в землю, на якій він побудує багатоквартирний будинок. Завдяки цим інвестиціям я та інші інвестори отримали пул квартир за собівартістю будівництва, тобто на 25-30% дешевше, ніж навіть на стадії pre-sale.

Звичайно, у моїй практиці зустрічались і кейси, на яких я нічого не заробив або навіть втратив – це не дивно, якщо інвестуєте достатньо активно, як це роблю я. Охоче розповім і про ці випадки – в окремій колонці. Але можу зізнатися, що інвестування в закордонну нерухомість не лише дає мені можливість досить впевнено дивитись у майбутнє, а ще і стало дуже цікавою та різноманітною частиною мого життя.