Готель, ресторан і SPA: як вигідно інвестувати в екосистему, а не просто в квадратні метри
Інвестори звикли вкладати у квартири й комерційні приміщення. Але у складі готелів високого класу давно працює окремий вид активів – ресторанна нерухомість, яка приносить дохід не з однієї, а одразу з кількох джерел.
Розбираємо на прикладі двох ресторанних лотів у преміальному комплексі Mélis від NUMO Development, та розповідаємо, чому така модель цікава саме зараз.
Готельна нерухомість зростає: що приваблює інвесторів
Попри війну, готельний ринок України здійснив ривок. Дохід галузі зріс із 8,2 млрд грн у 2022 році до 53,3 млрд грн у 2025-му, а бюджетні надходження від готелів перевищили 4,4 млрд грн – більш ніж на половину більше, ніж роком раніше. Близько 82% нових інвестицій у будівництво сьогодні сконцентровані на заході країни. Війна стимулювала внутрішній туризм, а віддаленість Карпат від воєнних загроз перетворила регіон на центр цього туризму.
Але тут криється нюанс, важливий саме для інвестора. Захід країни наближається до точки насичення, і найпершими це відчувають прості готелі – без розвиненої інфраструктури, професійного управління та чіткої концепції.
За оцінкою консультантів EY, таким об’єктам дедалі складніше конкурувати і за гостя, і за інвестора. Попит натомість зміщується до концептуальних resort-проєктів із різними атракціями: сильним SPA, кінотеатрами, ресторанами, парками, дитячими зонами й досвідченим оператором. Саме в цій логіці ресторан у складі великого комплексу виглядає стійкішим активом, ніж окремий заклад.
Ресторан із готовими клієнтами: як працює готельна екосистема
Ресторан у складі готелю – це не просто додатковий сервіс для постояльців, а вже окремий бізнес із власним потоком доходів і цільовою аудиторією. Гості готелю приходять сюди на сніданки, обіди та вечері. До них додаються також мандрівники та місцеві жителі. Додаткову цінність створює синергія з рештою інфраструктури комплексу.
Наприклад, у комплексі Mélis крім 337 апартаментів передбачено Infinity-SPA з видом на ліс, відкритий басейн, два ресторани, конференц-зал на 50 осіб, коворкінг, лобі-бар і дитячі зони. Кожен із цих елементів утримує гостя на території довше й підвищує завантаженість, а отже – зростає і виторг ресторану, від якого напряму залежить дохід.
У результаті інвестор отримує частину екосистеми, чиї елементи підсилюють один одного і допомагають забезпечувати завантаженість, збільшувати доходи та загальну вартість об’єкта.
Два продукти в межах одного комплексу
Важливо розуміти, що в Mélis є два різні інвестиційні продукти з різною логікою.
Перший – апартаменти. У перші два роки після відкриття діє гарантований дохід. Це масовий продукт для приватного інвестора з нижчим порогом входу.
Другий продукт – власне ресторанна нерухомість. Це окремі лоти площею сотні квадратних метрів з іншою логікою доходу: фіксована орендна ставка плюс частка від обороту закладу. Саме про цей продукт ідеться далі.
В обох випадках управління здійснює готельний оператор Ribas Hotels Group, тож інвестору не потрібно займатися операційною діяльністю.
Інвестиційна модель: коли інтереси збігаються
Інвестиційна модель побудована так, щоб інтереси власника нерухомості та оператора ресторану збігалися. Інвестор отримує гарантований дохід від оренди і додаткову винагороду, прив’язану до валового обороту закладу. Отже, чим успішніше працює ресторан, тим вищий дохід матиме власник активу.
На відміну від класичної оренди з фіксованим платежем, ця модель мотивує обидві сторони розвивати бізнес і збільшувати його прибутковість. При цьому з часом зростає і сама вартість об’єкта.
Особлива деталь Mélis: забудовник і оператор тут – пов’язані структури, тож збіг інтересів закладений на рівні власності, а не лише договору.
«Ми відкрили можливість інвестувати саме в ресторанні площі, бо це логічне продовження нашої моделі. Інвестор в апартаменти заробляє на номерному фонді, а ресторан – це серце комплексу, куди приходять і гості готелю, і зовнішні відвідувачі. Купуючи ресторанний лот, людина фактично стає співвласником точки, ефективність якої залежить від розвитку всього Mélis. Для приватного інвестора це новий рівень – частка в готовому бізнесі з професійним управлінням», – каже Артем Курган, СЕО NUMO development.
Два ресторани в Mélis
Обидва ресторани віддаються в управління оператору, тож інвестор отримує дохід, не занурюючись в операційку. Ось як виглядають два доступні лоти:
Ресторан на 9‑му поверсі
Один із варіантів інвестицій – комерційне приміщення у складі готельного комплексу Mélis.
На 9 поверсі Mélis знаходиться ресторан площею 623 м² із панорамним видом на Карпати, де головною декорацією є сам горизонт. Це буде не просто заклад харчування, а простір, у якому поєднаються гастрономія, музика, події та атмосфера.
Тут продаватимуть не лише вечерю, а передусім враження. Саме тому ресторан може стати цікавим інвестиційним активом: вкладення буде не просто в квадратні метри, а в простір із потенціалом постійно залучати гостей і генерувати дохід. Для інвестора це можливість стати власником простору з потенціалом перетворитися на destination-ресторан Карпат — місце, про яке розповідають, куди повертаються та яке рекомендують.
Орендна модель передбачає фіксовану ставку за квадратний метр і гарантований дохід від оренди. Додатково власник приміщення отримуватиме частку від валового доходу ресторану.
Таким чином, інвестиційна модель поєднує гарантований орендний платіж із можливістю отримувати додатковий дохід від успішної роботи ресторану. Ресторан на 1‑му поверсі
Ще один варіант для інвестиції — комерційне приміщення на першому поверсі готельного комплексу Mélis площею 780 м².
У просторі працюватиме ресторан, концепція якого поєднає гастрономію з атмосферою карпатського лісу. Панорамні вікна, вихід до внутрішнього двору з басейном і камерний простір створюватимуть атмосферу для гостей — від неспішних сніданків до вечерь із живою музикою. Авторське меню стане однією з головних особливостей ресторану, а відкрита зона кухні перетворить приготування страв на частину гастрономічного досвіду.
Інвестору гарантується базовий орендний дохід, доповнений змінною складовою, прив’язаною до результатів роботи ресторану. Власник приміщення також матиме право на частину його валового доходу.
Така модель дає змогу поєднати передбачувані надходження від оренди з потенціалом їхнього зростання у разі успішної роботи закладу. Очікується, що інвестиція забезпечуватиме привабливу річну дохідність.
Обрати формат інвестицій в комерційну нерухомість Буковеля можна за посиланням
Чому ця інвестиція актуальна саме зараз
У 2025 році середні ціни на нерухомість піднялися на 8–12% в гривнях. А Карпати – один із найбільших туристичних ринків країни з цілорічним попитом. За даними ринку, завантаженість у Буковелі становить близько 56%, а у високий сезон сягає 85–95% – це рівень європейських гірських курортів. Для ресторанного інвестора такі цифри означають прогнозований потік гостей і взимку, і влітку, а не сезонний бізнес із простоями.
Найбільший попит мають заміські комплекси для відпочинку, які пропонують більше, ніж просто проживання. А саме розвинену SPA-інфраструктуру, дитячі зони та рекреаційні ресурси.
Нещодавно Україна започаткувала новий регіональний формат C8 — “Карпатську вісімку”, що об’єднує Україну, Польщу, Словаччину, Чехію, Румунію, Угорщину, Австрію та Сербію. Ініціатива передбачає співпрацю у сферах безпеки, енергетики, логістики, транскордонної економіки та підтримки громад. У межах економічного напряму підготовлено інвестиційні й торговельні угоди на €1 млрд.
Для Закарпаття C8 може означати більше європейських інвестицій, розвиток транспортної та прикордонної інфраструктури, нові можливості для місцевого бізнесу й громад.
Готель для всієї родини: що відомо про Mélis
Mélis – преміальний готель та флагманський проєкт NUMO Development. Він позиціонує себе не просто як готель у лісі, а як частина самого лісу. Тобто простір, де гості можуть одночасно відпочивати й насолоджуватися природою.
Окрема перевага – те, де саме розташований цей комплекс. Він межує з Карпатським біосферним заповідником та знаходиться за 10 хвилин від Буковеля. Поруч протікає річка Прутець, а в пішій доступності починається маршрут на гору Хом’як.
Проєкт реалізує девелоперська компанія NUMO Development, заснована Максимом Коганом та Артуром Лупашком. Раніше та сама команда створила готель Wol. 121 в Одесі. Частину апартаментів NUMO залишає у власності, тобто вкладає й власні кошти, а не лише кошти інвесторів.
За заявленими девелопером планами, загальний бюджет проєкту оцінювався близько $34 млн. Комплекс зводиться двома секціями (159 і 178 номерів). А введення в експлуатацію заплановане на IV квартал 2026 року.
Висновок
Купуючи ресторанний лот у Mélis, інвестор отримує не квадратні метри, а частку в екосистемі преміального готелю. Модель із фіксованою орендою та відсотком від обороту означає, що чим успішніше працює комплекс – тим вищий дохід власника.
Ресторанна нерухомість під професійним управлінням може стати для українських інвесторів новим класом активів – зі стабільним грошовим потоком, прогнозованою дохідністю й довгостроковою цінністю.
Контакти відділу продажів: +38063 700 97 63, [email protected].
