Хто сьогодні купує житло в Україні: що шукають інвестори та які фактори впливають на рішення

Хто з українців сьогодні інвестує в нерухомість і яким ключовим вимогам має відповідати сучасне житло, за очікуваннями потенційних покупців? Це – одне з питань, яке експерти обговорили під час Четвертої великої конференції з нерухомості від Future Business Club, що відбулась 27 серпня.

Під час події експертизою та прогнозами ділилися співзасновник PropTech-компанії ЛУН Андрій Міма, співзасновник робоедвайзера HUG’S Ерік Найман, СЕО девелоперської компанії РІЕЛ Ростислав Мельник, бізнес-партнер і СЕО Skogur Home&Resort Нестор Мельник та засновник девелоперської компанії KAN Development Ігор Ніконов. Приймав гостей засновник та головний економіст незалежної групи макроекономічного аналізу та прогнозування Ukraine Economic Outlook Михайло Кухар. Трансляція відбулась на каналі Ukraine Economic Outlook.

Яка ситуація на ринку первинного житла

Андрій Міма відзначив, що впродовж восьми місяців цього року в Україні стартували продажі житла в 135 комплексах – це на 5% більше, порівняно з аналогічним періодом 2024-го. Лідери – Львівська область, Київ та область, а також Івано-Франківська, Закарпатська та Хмельницька області.

Від лютого 2022 року найбільше ціни на первинне житло, за даними ЛУН, зросли в Івано-Франківську (65%), Рівному (+54%), Ужгороді (+45%), Львові (+39%) та Чернігові (+36%).

За останній рік (від серпня 2024-го до серпня 2025-го) найбільше зростання в ціні відзначили в Рівному (+19%), Тернополі (+15%), Одесі (+15%), Хмельницькому (+13%) та Луцьку (+11%).

Цікаві зміни відбулися також на ринку оренди житла, що може зацікавити потенційних інвесторів у нерухомість. До п’ятірки найдорожчих регіонів за цінами на однокімнатні квартири увійшли Ужгород (21 тис. грн/міс.), Київ (20 тис. грн/міс.), Львів (18,7 тис. грн/міс.), Івано-Франківськ (16,9 тис. грн/міс.) та Луцьк (16 тис. грн/міс.). Середній термін, за який здаються квартири в столиці, станом на серпень становить 5 днів. Для порівняння, у Львові – 7 днів.

Читайте також: Михайло Кухар поділився оновленим прогнозом курсу валют і розповів, у чому вигідніше тримати заощадження

Хто зараз купує житлову нерухомість – і які до неї вимоги

Ерік Найман розповів, що є три ролі, які притаманні тим, хто купує нерухомість:

• зберігачі – оскільки нині діють обмеження на виведення капіталів за межі держави, люди вкладають кошти в нерухомість; зберігачі обирають умовно найбезпечніші регіони і, як правило, не здають жило в оренду;
• інвестори – такі люди вірять у ліквідність цього активу, розглядають купівлю житла як для себе, так і для можливої здачі в оренду, і готові до періодичних просідань на ринку; водночас вони вже з меншою ймовірністю вкладатимуть кошти в котловани й більше схильні розглядати об’єкти в столиці та області, ніж на заході або сході країни;
• спекулянти – це покупці, які впевнені, що зможуть заробити на придбаній нерухомості; вони зазвичай шукають недороге житло з високим потенціалом ліквідності, яке можна в перспективі продати значно дорожче (зокрема, вони готові купувати квартири й будинки на вторинному ринку в східних областях України).

Ростислав Мельник відзначив, що за останні чотири роки портрет покупця та інвестора дещо змінився.

«Люди не хочуть чекати по 2-3 роки на будівництво своєї квартири. Вони шукають готове або майже готове житло. Відсоток таких інвесторів збільшився до 30. А чисельність тих, хто готовий чекати понад рік, впала на 13%, тобто суттєво зменшилась», – розповів він.

Головними факторами, що впливають на рішення потенційного інвестора, залишаються якість забудовника та локація. Помірно підросла й цінова чутливість. Наприклад, зараз приблизно половина потенційних інвесторів готова заплатити за житло більш як 2 млн грн (у 2021 році їхня чисельність становила 21-23%). Це пояснюють, зокрема, зростанням курсу долара.

Щодо вартості житла в новобудовах – вона, за прогнозами експерта, надалі зростатиме, оскільки збільшується і його собівартість – і в частині будівельних та оздоблювальних матеріалів, і зі зростанням ціни самих робіт, включно із зарплатами робітників. На думку Мельника, якщо ви розглядаєте купівлю житла, то краще зважитись на цей крок зараз, оскільки дешевшим воно навряд чи ставатиме.

За спостереженнями експерта, останнім часом серед покупців первинного житла побільшало військовослужбовців, медпрацівників та правоохоронців.

Він також відзначив, що очікуються певні позитивні зрушення, що зроблять купівлю житла в Україні доступнішою. Йдеться, зокрема, про впровадження іпотечної програми, що нагадуватиме європейські, оскільки навіть попри війну попит на житло доволі високий. Також розглядається можливість впровадження програм, схожих на лізинг. За умовами такої програми людина зможе орендувати квартиру впродовж 15-20 років і потім отримати право власності на житло.

Нестор Мельник відзначив зростання інтересу до інвестицій у дохідну нерухомість. Цей ринок почав розвиватися у 2019-2021 роках, коли першими вкладниками ставали люди, яких можна схарактеризувати як мрійників і новаторів. У 2022-2023 роках дохідну нерухомість купували ті, хто мав вільні для інвестування кошти. В останні два роки її розглядають уже з більш раціонального погляду. Інтерес серед інвесторів викликає закордонна нерухомість, однак більшість надає перевагу купівлі об’єктів у Карпатах та деяких інших регіонах України, адже тут керувати нею простіше.

Ігор Ніконов прокоментував ситуацію на первинному ринку в Києві та області й назвав основні вимоги інвесторів до первинного житла. За його словами, вартість квартир у регіоні станом на зараз дещо стабілізувалась. Дедалі більше інвесторів очікують, що нове житло вже повинно мати укриття, а також оснащуватися альтернативними джерелами живлення.

«Я дивлюсь на попит, люди розглядають західну Україну. Але ключове питання – це місце роботи людини, чи зможе вона знайти собі роботу (в іншому місці – ред.) – це єдиний критерій, який спонукатиме рухатись із місця на місце», – додав Ніконов.

До речі, учасники конференції відзначали, що у 2026-2027 роках очікується певне просідання в темпах введення в експлуатацію нових об’єктів, тобто доступного первинного жила ставатиме менше. Це пояснюють зниженнями темпів будівництва в перші роки повномасштабного вторгнення, збільшенням собівартості зведення житлових комплексів на тлі обмежених можливостей із залучення фінансування, а також очікуваним зростанням попиту.

• Нагадаємо, раніше ми переповідали, чи вигідно купувати квартиру під оренду в Україні з погляду окупності та ризиків.