Іноземна довіреність при купівлі нерухомості в Україні: які є ризики для покупця

Адвокатка пояснила, які є ризики при купівлі нерухомості з іноземною довіреністю, навіщо якщо на перший погляд усе має хороший вигляд.

Адвокатка nakaz Наталія Чацкіс у відео на YouTube-каналі «Наказ юристи – нерухомість, забудовники, податки» навела приклад: ви купуєте нерухомість в Україні, а власник перебуває за кордоном. Вам показують довіреність, посвідчену нотаріусом у США. Документ виглядає добре: з підписами, печатками й апостилем. Але є нюанс – власник фізично не був у нотаріуса, а спілкування було по відеозвʼязку.

Чацкіс пояснила, що в Україні для оформлення довіреності потрібно бути фізично присутнім у нотаріуса, тоді як у США справді є дистанційна процедура, яку за умови апостиля визнає Україна.

Які ризики для покупця нерухомості в Україні

Часто до таких онлайн-послуг вимушено вдаються люди, які перебувають на ТОТ, де немає українських нотаріусів, а документи від російських Україна не прийме.

Чацкіс зазначила, що дія довіреності припиняється в момент смерті довірителя. Тож у випадку онлайн-процедури можуть виникнути проблеми. До прикладу, ви оформили довіреність онлайн, але угода купівлі-продажу відбувається за місяць. Якщо за цей період (тобто до підписання угоди) власник помре, то довіреність стане недійсною. Якщо це сталося в окупації, то інформації про це може не бути в українських реєстрах. Після купівлі житла можуть зʼявитися спадкоємці зі свідоцтвом про смерть, датованим ще до моменту угоди. В такому разі суд може визнати угоду недійсною, а покупець втрачає квартиру та гроші. 

«Звісно, з цим можна довго сперечатися, але такий негативний розвиток подій можливий», – додала адвокатка.

Читайте також: Чи вигідне насправді інвестування в нерухомість в Україні – думка фінансиста

Другий ризик, який відмітила Чацкіс, це ненадійна ідентифікація. Річ у тім, що відеоідентифікація чужим нотаріусом не гарантує, що він спілкується саме з власником паспорта (в разі використання фальшивого паспорта чи шахрайства). А технології (сканери, кредитні перевірки) можуть не працювати для українських паспортів, особливо книжечок. Так, американський нотаріус не має доступу до Демографічного реєстру України чи бази втрачених паспортів МВС, а бачить лише зображення на екрані.

«Якщо в паспорті переклеєне фото, то американська програма може це не помітити, бо вона заточена під ID-картки та водійські права США. Якщо паспорт вкрадений, нотаріус про це не дізнається, бо він не перевірить у базі МВС, чи не загублений цей паспорт. В Україні нотаріус бере ваш паспорт в руки і перевіряє по базах. Онлайн-нотаріус за кордоном бачить лише картинку на екрані», – каже адвокатка й додає, що так працюють не лише у США.

Вона наголосила, що онлайн-довіреності є зручним інструментом, але потрібно бути обачними.

«Щонайменше вимагайте відеодзвінок із власником безпосередньо в день угоди. Запишіть цю розмову, нехай він покаже паспорт і назве дату», – підсумувала адвокатка.

• Нагадаємо, раніше адвокатка також пояснювала, з якої суми потрібно сплачувати податки при продажі нерухомості, та коли можна зекономити.