Інвестиції в житло в новобудові: як обрати девелопера, що буде з цінами та яких ризиків уникати

Квартири в новобудовах – зрозумілий і вже доволі звичний для українців інвестиційний актив. Багатьох приваблює те, що на перепродажі можна заробити від 10% до 25%. На що варто звернути увагу при виборі забудовника, чи можливі затримки у здачі об’єктів, та чи варто чекати на зниження цін – пояснила директорка з продажу та маркетингу Avalon Марта Герус.

Марта Герус розповіла, на що варто зважати, якщо ви плануєте інвестувати кошти в первинне житло. Фото: Марта Герус

Avalon – це українська інвестиційно-девелоперська компанія, яка спеціалізується на будівництві житлової та комерційної нерухомості. 

З 2015 року ми в Avalon спостерігаємо постійне зростання і попиту, і пропозиції на первинному ринку житла. Звісно, були моменти падіння – у 2020 році під час першої хвилі пандемії, у 2022-му після початку повномасштабного вторгнення. З 2023-го ринок поступово відновлюється, органічно зростає, як і зацікавленість українців саме в новобудовах.

Навіть якщо ви купуєте таку квартиру для себе – це теж інвестиція, і, як і будь-яке капіталовкладення, її варто зважити і мінімізувати можливі ризики.

Як обрати забудовника

При виборі забудовника я раджу звертати увагу насамперед на гігієнічні норми – простими словами, чи має компанія всю необхідну дозвільну документацію, чи правильно все оформлено юридично. Держава зараз працює над тим, щоб заборонити продажі в об’єктах, які ще не мають усіх дозволів, є реєстри первинної нерухомості – тобто все спрямовано на те, щоб захищати цей ринок. Отже, наявність повного пакета документів – це must have.

Дуже важлива, на мою думку, репутація забудовника. Варто поцікавитись його об’єктами, чи не було затримок у будівництві, введенні його проєктів в експлуатацію чи інших проблем. Здебільшого люди інвестують у первинну нерухомість на початкових етапах – умовно, коли ще немає нічого або тільки зводиться коробка. І тут потрібно розуміти, що ви купуєте квартиру, яка буде готова приблизно за два роки.

Не спокушайтеся занадто низькими цінами. До прикладу, якщо забудовник новий, він може в такий спосіб залучати клієнтів, але вартість житла не може бути суттєво нижчою за середньоринкову. Собівартість будівництва приблизно однакова у всіх. Звісно, це залежить від класу будинку, матеріалів. Але коли йдеться про різницю у 20-30% – варто задуматись.

Також я б радила звертати увагу на те, системний забудовник чи ні. Навіть у поточних умовах воєнного часу нові компанії виходять на ринок, але це може бути доволі ризиковано. У системного забудовника, який уже не один раз пройшов повний цикл від купівлі земельної ділянки до здачі об’єкта в експлуатацію, відлагоджені процеси, зокрема посвідчення всіх мереж і постачання, а також вже є план дій, що допоможе впоратися з поточними викликами. До прикладу, у 2022 році ніхто не задумувався над тим, навіщо на будмайданчику генератори – зараз вони є.

Тобто досвід має значення. Ми маємо більш як 15 проєктів, однак з кожним новим щось змінюється, певні процеси реалізовуються в кращий спосіб тощо.

Читайте також: Які квартири купувати вигідніше та що обирають інвестори – юрист з нерухомості

Що робити, якщо будівництво заморожується або затримується

Коли йдеться саме про замороження об’єкта, то розв’язувати проблему потрібно в правовому полі. Як показує ринок, це доволі складно й довго.

Щодо затримок – зараз це, на жаль, практично норма, тому що важко спрогнозувати, як обернеться ситуація. Насамперед не вистачає людей – і в адмініструванні, і у виконанні різних видів робіт, зокрема будівельних.

Ми, до прикладу, завжди аналізуємо сприятливі та найгірші сценарії і закладаємо більше часу, щоб мати змогу впоратися з форс-мажорами. Наприклад, щоб не зупиняти роботу під час блекаутів. З кожним роком викликів стає більше, але немає нічого неможливого, тому ми диверсифікуємо свої ризики. Якщо це проблеми з електропостачанням – дбаємо про додаткові потужності. Якщо брак людського ресурсу – шукаємо додаткові канали його залучення. Тобто ключове – це планування.

Чи варто чекати зниження цін на житло

На мою думку, первинне житло дорожчатиме. Це систематичний ринок, який зростає навіть за виникнення форс-мажорів. До прикладу, на початку повномасштабного вторгнення багато людей були готові продати житло за пів ціни, щоб мати хоча б гроші в умовах невизначеності. Але такі настрої панували недовго. Чи можливі подібні емоційні стрибки – так, але глобальних передумов для здешевшання житла на первинному ринку немає.

Ми повинні враховувати показники інфляції, людський капітал – працівникам потрібно платити й підвищувати зарплати, особливо вузькопрофільним спеціалістам, дорожчають матеріали будівництва, збільшується вартість енергоносіїв. І одночасно зростає попит, зокрема в західних областях.

Не виключено, що доля цього ринку зменшиться, однак я б не розраховувала на те, що житло на первинці дешевшатиме. Впродовж наступних кількох років можливе скорочення кількості нового житла, тобто ми можемо стикнутися з тим, що в експлуатацію вводитиметься менше об’єктів. Найбільш ризикова категорія – це маленькі девелопери, тому що їм складніше працювати в поточних умовах. Системні компанії, як правило, контрактують, мають стабільних генпідрядників та підрядників, а також запущені і налагоджені процеси. Новим чи індивідуальним девелоперам починати й підтримувати свою діяльність дещо важче.

Проте на вторинному ринку квартири можуть подешевшати. Таке житло вже програє за низкою характеристик новобудовам. Люди не хочуть користуватися старими ліфтами, заходити до неохайних під’їздів, для них зручно, що просто в їхніх будинках є кав’ярні, у яких вони можуть випити кави дорогою на роботу. Тому зниження цін саме в цьому сегменті можливе.

• Нагадаємо, раніше юрист із нерухомості та співзасновник сервісу Monitor.Estate Володимир Копоть розповів про п’ять власних помилок в інвестуванні, що коштували йому не один десяток тисяч доларів, та пояснив, як їх можна було уникнути.