logo

KAN Development: «У Києві ми Парижа не зробимо». Інтерв’ю з Ігорем Ніконовим про те, як перетворити столицю на місто майбутнього

Ігор Ніконов – засновник девелоперської компанії KAN. Серед її проєктів – IQ Business Center, Ocean Plaza, житлові комплекси «Комфорт Таун», «Республіка», «Файна Таун», «Тетріс Хол», UNIT.Home та інші символи столиці.

У партнерському матеріалі з KAN Development Ігор Ніконов розповів MC.today, яким бачить Київ майбутнього, що заважає місту стати світовою столицею і чому в центрі Києва з’являються некрасиві будівлі.

Партнер проєкту?

Мені важливо щось залишити після себе

Мені важливо залишити щось після себе і пишатися цим. Я півтора року працював на держслужбі в Київській міській державній адміністрації, витрачав багато енергії, а результат ледве міг «пощупати».

Для мене ж цінним є, коли можна побачити плоди своєї праці. Тому я прийшов у будівництво – це до того ж моя спеціальність. Приємно прогулюватися містом, яке стає кращим, і розуміти, що ти причетний до цього. Проєкти, що створює наша команда, справляють величезне враження на моїх дітей. Коли вони заходять в Ocean Plaza і кажуть: «Його наш тато побудував», – для мене це найважливіше.

Ігор Ніконов, засновник девелоперської компанії KAN Development

Яким я бачу Київ майбутнього

Думаю, що я доволі добре розбираюся в містобудуванні. Але в цій сфері все є суб’єктивним і відносним – те, що спрацювало в одному місті, може не «вистрілити» в іншому. Візьмемо Париж: усюди одна висота, але є акценти за межами центру. У Лондоні ж ми спостерігаємо різну висотність і стилі навіть в історичній частині міста.

У Києві ми Парижа не зробимо – місто знаходиться на пагорбах, висотність різна. Але можемо піти за прикладом Лондона, де кожен будинок – обличчя тієї епохи, за якої його побудували.

Сукупність будівель, споруд, різних стилів, але – всі гарні й захоплюють мільйони жителів і гостей британської столиці.

Хотілося, щоб Київ теж реконструювали й осучаснили. В історичних садибах можна відновити фасад, а всередині встановити ліфти, ескалатори, кондиціонери, обладнати паркінг. Будинки в непристосованих для сучасного життя районах, на кшталт Троєщини, можна утеплити і капітально відремонтувати, упорядкувати територію. Тоді старовинна архітектура та радянські споруди змогли б гармонійно співіснувати із сучасними будівлями і Київ став би схожим на Лондон.

У міської влади немає повноважень

Перша та головна причина, яка, на мій погляд, відокремлює нас від Києва майбутнього, – у міської влади недостатньо повноважень у цій сфері. Якби дозвіл на будівництво видавав мер і контролював би його, то за потворну будівлю він позбувся б підтримки киян на наступних виборах. Зараз дозволи видають у тому числі Міністерство культури та Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ). Хоча ці організації ніякого стосунку до містобудування не мають і політичну відповідальність за нього не несуть.

Величезна проблема центру Києва – пам’ятки архітектури, які просто стоять і руйнуються. Так відбувається, тому що в законі немає чітких критеріїв і регламентів, що таке пам’ятка архітектури. Наприклад, Печерське РУВС вважається пам’яткою історії на підставі того, що в 19-му столітті на цьому місці стояв будинок, у якому 1825 року збиралися декабристи. Але тієї будівлі вже немає, а Печерське РУВС розвалюється. Забудовник не має права відреставрувати будівлю і пристосувати її до сучасного життя.

Ігор Ніконов, засновник девелоперської компанії KAN Development

Сьогодні за законом будь-яка людина або громадська організація можуть взяти «в підрядники» кандидата історичних наук, який, можливо, займався українським живописом 17-го століття або будь-якою іншою вузької темою. Прийти з ним до Міністерства культури і сказати, що та чи інша споруда – пам’ятка історії або архітектури. Хоча ці кандидати навіть не є експертами в цій галузі. Був один чиновник, який на 200–300 будинків у Києві набив таблички, що це нові пам’ятки архітектури, а потім за $200 тис. їх винаймав. Його, щоправда, посадили.

Інша проблема – закони, які не дозволяють трансформувати ті чи інші об’єкти в місті. Ось у Києві не можуть облагородити набережну – ані забудовники, ані підприємці не мають на це права. В Україні діє закон: 100-метрова зона навколо водойм належить водному фонду. Цей закон з’явився через сільське господарство: коли поблизу є поля, нітрати з них потрапляють у річки, тому перед ними роблять так звані буферні зони. Але який стосунок це має до міста, я не розумію.

Бар’єр для перетворення Києва створюють і активісти – це покоління молодих, енергійних, недурних людей. Візьмемо Поштову площу, де планували будувати торговельний центр – прийшов якийсь розумник, розповів, що там знайшли стародавню вулицю, потрібно вести розкопки. Усі розуміють, що це маячня. Вирішити проблему можна, якщо є гроші – зробити з розкопок музей. Але ж ні – давайте зупинимо будівництво, а хто платитиме інвестору за збитки, незрозуміло. Усе стоїть зруйноване, громадського простору не існує. Ось ставлення до інвесторів.

Купити квартиру в житлових комплексах KAN

Мета багатьох активістів – заробити собі авторитет, тому вони борються з кимось відомим і великим: будівельниками або політиками. А потім самі стають депутатами Верховної Ради.

Ще одна перешкода – силовики. 80% свого часу я як забудовник відбиваюсь від різних силових структур, які чомусь мають стосунок до будівництва. Ти нічого незаконного не зробив, але тобі доводиться це доводити різним відомствам. Причому це може бути не тільки податкова, а й ДБР, НАБУ, прокуратура, СБУ, антимонопольний комітет. Ти весь час знаходишся в колі цих проблем. Ця настирлива присутність вбиває дух підприємництва, у багатьох бізнесменів нерви вже не витримують.

Ми продаємо не квадратні метри, а комфортне середовище

Я як девелопер намагаюся робити все, щоб людям було комфортно жити в Києві. Коли ми створюємо проєкт, я стаю користувачем – прискіпливим, вимогливим і починаю думати, чого мені хочеться. Тому в кожному проєкті комфорткласу ми будуємо басейни, спортклуби, ігрові зони, дитячі садки, школи. Вважаю, що люди повинні з першого дня жити в наших будинках комфортно.

Коли KAN Development створювали житловий комплекс «Республіка», почали з того, що зробили спортивний комплекс, зону для барбекю, дитячий майданчик, а потім перейшли до будинків.

Зазвичай, коли мешканці заселяються в новобудови, навколо бруд, жодного дерева, а тут усе навпаки: зелень, дерева, розвинена інфраструктура – можна жити і проводити дозвілля комфортно вже сьогодні, а не чекати обіцяного невизначений час.

Людям хочеться зручностей, коли виходиш з дому в капцях і можеш отримати все, навіть місце роботи. Наша мрія – щоб з комплексу взагалі не треба було нікуди виїжджати.

Багато чого з того, що ми робимо у своїх проєктах, немає ніде у світі. У нас є аніматори – люди, які займаються дозвіллям жителів. Майже як у фільмі «Забута мелодія для флейти», де було міністерство дозвілля. У житловому комплексі можна грати у футбол, волейбол, шахи, ходити на танці, йогу, квести. Почали розвивати падл – на всіх проєктах робимо для нього майданчики (гра, схожа на великий теніс. Поле для гри в падл меншого розміру, сітка натягнута нижче, а ракетка тверда і з перфорацією. – Прим. ред.).

Багато працюємо над безпекою та автоматизацією. Запустили застосунок KAN Home, з допомогою якого можна поспілкуватися з керівною компанією, дізнатися, де проходить свято або тренування, оплатити рахунки. У застосунку жителі в один клік організовують пропуск гостям або службі доставлення, бронюють барбекю і навіть спостерігають за дитиною на онлайн-камерах.

Купити квартиру в житлових комплексах KAN

Житло в нас у середньому на $50 дорожче за квадратний метр, ніж в інших девелоперів, адже ми продаємо не метри, а комфортне середовище. Так, у нас не така велика рентабельність – 12–15%. Але для мене важливіше приходити на свої об’єкти і чути від людей «спасибі». Мені соромно робити щось погано.

80% українських забудовників не цікавить нічого, крім грошей

Усі хочуть жити в будинках з упорядкованим середовищем навколо, але в Києві із цим проблеми. Я вважаю, що 80% українських забудовників не цікавить нічого, крім грошей. Їхній головний критерій – мінімальна собівартість і максимальний прибуток. Тому в місті з’являються житлові комплекси з 24-поверховими будинками, які стоять практично один на одному.

Сама по собі висотність – це не зло. У будівельних нормах зазначено, скільки людей може жити на гектарі землі. У забудовника є два варіанти:

  1. Перший – побудувати на цьому гектарі 50-поверхову висотку і навколо зробити величезний парк.
  2. Другий – поставити кілька низьких будівель.

В обох випадках забудовник дотримується будівельних норм. Але щільна забудова висотками, коли навколо немає території, – це абсурд. Мої розрахунки показують: якщо ти будуєш менше квадратних метрів, створюєш комфорт для людей, але продаєш дорожче, прибуток виходить не меншим.

Некомфортними для життя є не тільки нові спальні райони з висотками, але і старі райони, на кшталт усе тієї ж Троєщини. Тарифи на їхній благоустрій не дозволяють зробити там зрошувану траву, доглядати за деревами. Усе облаштування зводять до нових дитячих майданчиків коштом депутатів перед виборами. І самі будівлі в поганому стані – за їх ремонт хтось повинен платити.

У столиці діє програма співфінансування капітального ремонту будівель: Київська адміністрація дає 70%, мешканці будинку – 30%. Але ці 30% зібрати нереально – у когось немає на це грошей, а ті, у кого є, не поспішають скидатися. Держава теж не створює вигідні умови для приватних інвесторів, які могли б вкласти гроші в капітальні ремонти й утеплення будинків.

Як можна все змінити

Як вирішити проблему хаотичної забудови? Потрібно, щоб міська влада приймала об’єкти до початку будівництва у вигляді 3D-візуалізацій, вписаних у реальне міське середовище. А головний архітектор стверджував би проєкт. Це потрібно затвердити на законодавчому рівні.

В ідеальному світі люди не бояться купувати квартиру на стадії будівництва:

  • По-перше, тому що міська влада видає дозвіл на будівництво і не допускає нелегальні будівництва.
  • По-друге, інвестора захищає банківське фінансування. Як це повинно працювати: банк збирає гроші з покупців квартир і не дає можливості забудовнику витратити їх на щось, крім будівництва.

Купити квартиру в житлових комплексах KAN

Ще в ідеальному світі люди можуть взяти іпотеку на нове житло. В Україні ввели іпотеку під 7% річних, але вона не працює. Банки не видають гроші, тому що потрібна застава – нерухомість. Сам девелоперський проєкт не може бути запорукою, оскільки йому багато що загрожує. То «активісти» вийдуть і перекриють будівництво – їм за це, припустимо, заплатили ті, кому воно невигідне. То дозвіл на будівництво відкличуть. Крім того, людині можуть не видати іпотеку, тому що у неї немає легальної зарплати. Але якщо вона заплатила 25% передоплати, яка різниця, де вона бере гроші?

Коли покупці оформляють у нас квартири в розстрочку, ми не вимагаємо довідок про доходи. Поки людина не заплатила, квартира належить компанії, заплатила – квартира її.

Також Україні потрібні індустріальні парки, щоб залучати інвесторів. У самому парку – промислові підприємства, в окрузі – компанії, що постачають сировину. Тут же житло, школи, коледж. Ось він, розвиток.

Суть таких парків у тому, що держава або муніципалітет за свої гроші створює майданчик з особливим податковим статусом. Інвестор вкладає гроші в нове підприємство на території парку і п’ять років не платить податок на прибуток. Але наші податківці кажуть: як же, ми створимо нерівні умови! Ми весь час плутаємо справедливість і доцільність.

Усі країни, що виходили із кризи, робили це завдяки вільним економічним зонам та індустріальним паркам або пільговому оподаткуванню. Так вони підіймали дух підприємництва, залучали інвесторів.

Сьогодні, якщо діяти в інтересах країни та її громадян, найправильніший шлях – це злагоджена робота всіх гілок влади. Така взаємодія буде особливо показовою на прикладі Києва. Без участі держави розвивати столицю дуже складно, столиця – це обличчя держави. Усі, хто приїжджає до Києва, повинні бачити реалізовані в місті масштабні проєкти, відчувати, що тут можна заробити гроші, розуміти, як працює система управління та які правила гри для бізнесу.

Необхідне розуміння центральної влади, що Київ потрібно покращувати разом, що допомога в таких проєктах – це не гра на підвищення рейтингу конкретного мера, а інвестиції в рейтинг і майбутнє всієї країни. Щоб запевнити когось, що з нами можна працювати, ми повинні зробити круту столицю, яка приверне увагу західних інвесторів, які створюють нові робочі місця, красиві будівлі та дорогу інфраструктуру.

Партнер проєкту?

Купити квартиру в житлових комплексах KAN

Ваша жалоба отправлена модератору

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: