Купівля квартири в новобудові: як обрати житло та на що зважати, перш ніж підписати договір

Люди купують квартири з різних міркувань – одні для власного проживання, інші – щоб зберегти або примножити капітал. Але вибір новобудови вже перестав бути лише питанням смаку й бюджету. На що варто звертати увагу, чи чекають на вас неочевидні витрати при купівлі квартири на первинному ринку і чому варто бути обачними з власними ж очікуваннями – на прохання MC: Money & Career розповіла директорка з продажу та маркетингу Avalon Марта Герус.

Марта Герус поділилась порадами щодо вибору квартири в новобудові. Фото: Марта Герус

Avalon – це українська інвестиційно-девелоперська компанія, яка спеціалізується на будівництві житлової та комерційної нерухомості. 

Хто надає перевагу житлу на первинному ринку

Сьогодні на ринку первинного житла є дві основні групи клієнтів. Перша – це люди, які купують житло для себе. До прикладу, після одруження, коли з’являються діти, онуки або ж якщо вони хочуть змінити місце проживання. До прикладу, у Львові як у найбільшому місті західної України купують житло не тільки люди, які їдуть трохи далі від лінії фронту, а й ті, хто диверсифікує свої ризики або свідомо обирає життя в Україні у випадку, якщо військові дії стрімко розвиватимуться. Тобто на попит впливає також поточний контекст.

Друга – це інвестори. Вони купують первинне житло, щоб заробити на його продажі, або для отримання пасивного доходу – здачі квартири в оренду. В обох випадках до вибору варто підходити виважено і реалістично.

Як обрати квартиру в новобудові

Коли ви обираєте житло, важливо звертати увагу на його додану вартість. Насамперед це бренд – ви маєте бути впевненими в тому, кому віддаєте свої гроші. Чи добудує компанія об’єкт, чи здасть його вчасно, чи подобаються вам її попередні проєкти, чи імпонує вона вам взагалі.

Я завжди раджу приділяти особливу увагу юридичним аспектам, перевірці дозвільної документації тощо. Вичитуючи договір, обов’язково звертайте увагу на прив’язку до курсу валют. Ми живемо в дуже нестабільному світі і ви повинні розуміти, чи зміниться вартість вашої угоди, якщо курс зросте, наприклад, на 25%. Одним словом, будьте обачними у всьому, що стосується ваших фінансів. 

Другий момент, на який варто звертати увагу, – це локація. Наприклад, у Львові досі присутня деяка централізація, тобто найрозвиненіша інфраструктура, зокрема, для відпочинку, зосереджена в центрі міста. Впродовж останніх років це змінюється – сьогодні стає нормальним, якщо просто в будинку у віддаленому від центра районі працює хороший ресторан та інші заклади, які забезпечують потреби людей. Тобто вже зовсім не обов’язково їхати в іншу частину міста, щоб отримати якісні сервіси. Зокрема, завдяки тому, що багато девелоперів зводять новобудови в нецентральних локаціях і враховують задоволення об’єктивних потреб мешканців.

Має значення також інфраструктура, яка є всередині. Наприклад, наявність управляючої компанії, яка братиме на себе розв’язання всіх питань і проблем мешканців.

Намагайтесь завчасно оцінити ліквідність житла. Навіть якщо ви купуєте квартиру для себе, не варто виключати, що обставини можуть змінитися. Краще одразу оцінити, наскільки привабливим буде житло, яке ви збираєтесь придбати, для тих, кому ви в перспективі можете його продати або здавати в оренду.

Не буде зайвим нагадати: звертайте увагу на те, у якій секції розташовується квартира, який має вигляд. Є випадки, коли люди купували житло, оформлювали документи й лиш потім усвідомлювали, що вікна виходять у двір. Зазвичай такі моменти прописуються в договорі і завжди можна їх додатково уточнити й обговорити.

Втім, в договорі не можна зафіксувати очікування, які іноді не відповідають реальності. До прикладу, вам може бути важко уявити свою майбутню квартиру просторово – буває, що люди заходять вперше у своє житло умовною площею 40 квадратних метрів і трішки розчаровуються, оскільки уявляли, що квартира насправді більша. 

Чи можуть виникнути неочевидні витрати

Як правило, коли ви купуєте житло в новобудові, неочевидних витрат немає – усе залежить від ваших уподобань, якщо ми говоримо про ремонт.

Але варто враховувати клас будівництва і специфікацію квартири. Одні об’єкти здаються в чорновому оздобленні, чистове в низці інших випадків потребує мінімальних правок – це також впливає на ціну. Тобто неочевидних витрат, які можуть виникнути вже після купівлі квартири в новобудові, як правило, не виникає – здебільшого все залежить від того, чи облаштовуватимете ви додаткові перегородки чи навпаки демонтуватимете їх, які матеріали використовуватимете в ремонті.

На жаль, є випадки, коли девелопери заморожують будівництво і власникам житла доводиться платити додаткові кошти, щоби добудувати й запустити об’єкт в експлуатацію. Та якщо компанія системна, її проєкти реалізовувались вчасно, вона має всю дозвільну документацію та досвід підключення в мережі – ризики невисокі.

• Нагадаємо, раніше юрист із нерухомості та співзасновник сервісу Monitor.Estate Володимир Копоть проаналізував ринок нерухомості у 2025 році й розповів, чи варто купувати квартиру для здачі в оренду та яка окупність.