Квартира під оренду – вдала інвестиція чи невиправданий ризик? Що кажуть фінансові експерти

Юлія Фещенко

Редакторка новин MC.today

Квартира для здачі в оренду завжди вважалась хорошим капіталовкладенням. Адже завдяки такому «вільному житлу» можна отримувати додатковий стабільний дохід, накопичувати кошти або й забезпечити собі пенсію, на яку реально прожити, чи не так? Редакція MC.today поцікавилась у відомих фінансових експертів, наскільки це виправдана інвестиція у 2024 році.

Фінансові експерти пояснили перспективи і ризики від інвестицій в житло для здачі в оренду. Фото: 1 – Юлія Баткалова, 2 – Depositphotos, 3 – Любомир Остапів

Іванна Антонюк

• Засновниця першої акредитованої академії в Україні з особистих фінансів Freedom Capital
• Посилання на соцмережі спікерки: Instagram

Іванна Антонюк вважає, що люди у всі часи винайматимуть житло, однак завжди варто піклуватися насамперед про власну безпеку. Колаж: MC.today

Іванна Антонюк вважає, що нерухомість завжди буде привабливою інвестицією, що б не відбувалось у світі. Попри все люди продовжують винаймати житло та платити за цю базову потребу.

«Тож так, купівля та здача квартири в оренду у 2024 році може бути прибутковою ідеєю. Щоправда, зараз слід ще ретельніше підходити до вибору такого житла та забудовника для покупки. Я раджу тричі перевіряти всі документи та звертати увагу на свою безпеку», – зауважила експертка.

Юлія Баткалова

• Засновниця школи фінансів BY finance, практикуюча інвесторка, фінансова експертка «Ранок вдома» на телеканалі «ДІМ», «найвпливовіший інвестиційний інфлюенсер»’2024 за версією FinBloggerAward
• Посилання на соцмережі спікерки: Instagram

Юлія Баткалова радить диверсифікувати кошти між різними інструментами. Колаж: MC.today

Юлія Баткалова зазначила, що цей варіант – тобто купівля нерухомості з метою отримання прибутку в майбутньому – цікавий тим, хто звик інвестувати у фізичні активи.

Читайте також: Особисті фінанси: як навчитись заощаджувати і робити це правильно. Поради експертів

Але вона нагадала, що нині важливо враховувати всі фактори ризику, з-поміж яких:

• війна;
• попит на конкретне місто/район;
• сума, що потрібна для придбання квартири + ремонт + супутнє обслуговування;
• окупність від 10 років.

«Я б радила інвестувати у квартиру для здачі в оренду в тому випадку, коли це не єдиний варіант примноження коштів. Точніше, якщо людина має достатню суму, щоб розподілити кошти (диверсифікувати) між різними інструментами: брокерським рахунком, військовими облігаціями та нерухомістю», – пояснила Баткалова.

Аліна Шух

• COO компанії Smart Family Office
• Посилання на соцмережі спікерки: Instagram

Аліна Шух вважає інвестиції в нерухомість ризикованими, але можна розглядати варіанти крім житла для задачі в оренду. Колаж: MC.today

Аліна Шух нагадала, що ми живемо в умовах повної невизначеності, складної демографічної ситуації, закритих кордонів та мобілізації, військових та енергетичних ризиків. Тому інвестиції зі стратегією здачі квартири в оренду є надто ризикованими в порівнянні з можливою дохідністю. Сьогодні вартість квартир уже враховує значний дисконт, тому й на дохідність більш як 6-8% розраховувати не варто. І ризики не відповідають такій дохідності.

«Розглядати купівлю нерухомості варто або винятково для себе, або через спеціалізовані фонди. Ще один варіант – обрати інший тип нерухомості, як-от дохідна нерухомість, земля або комерційні пропозиції під власний бізнес», – порадила вона.

Читайте також: Як українцям почати отримувати пасивний дохід та яких помилок уникати – фінексперти

Любомир Остапів

• Відомий український фінансист. Засновник соціального проєкту «Сімейний Бюджет». Партнер iPlan.ua
• Посилання на соцмережі спікера: Facebook

Любомир Остапів розповів, яка насправді дохідність від здачі житла в оренду та як оцінити можливі ризики від такої інвестиції. Колаж: MC.today

Любомир Остапів запропонував детально проаналізувати дохідність нерухомості як інструменту для отримання пасивного доходу, а також оцінити ризики від такого капіталовкладення.

«Нерухомість – абсолютно зрозумілий фізичний актив. Донедавна багатьом здавалося, що надійніше нічого й бути не може, але 2022 рік усе змінив. Кожен українець повною мірою відчув на собі всі ризики володіння нерухомим майном у країні, у якій йде війна: пошкодження, знищення чи окупація ворогом територій зробили такі інвестиції в рази ризикованішими», – пояснив експерт.

Остапів зауважив, що загальний профіт від інвестування в нерухомість зазвичай рахують як дохід від оренди та зростання капіталізації вартості активу. Середня дохідність від здачі квартири в довгострокову оренду, наприклад, у Києві, становить приблизно 7%, як зазначають гравці цього ринку.

Але ця цифра не враховує супутніх витрат орендодавця: амортизацію або ж так званий фонд майбутніх оновлень та поточних ремонтів. А ще – витрати на послуги компаній, що керують нерухомим майном. Щонайменше це – 10-15% від орендного доходу. Також варто додати сплату податків на доходи фізичних осіб та військовий збір, щорічний податок на нерухоме майно, внески за страхування квартири тощо.

Звісно, частину цих витрат можна нівелювати, якщо робити все самотужки – розміщувати оголошення, опікуватися заселенням та виселенням пожильців, контролювати оплату комунальних послуг, виконувати дрібні поточні ремонти.

«На мою суб’єктивну думку, це не дуже коректно насамперед щодо самого себе. Адже фактично йдеться про той часовий ресурс, який ви можете використати для отримання додаткового активного доходу або ж для свого задоволення – відпочинку із сім’єю чи з друзями, хобі тощо», – зазначив Остапів.

Експерт підсумував, що з урахуванням додаткових витрат дохідність від здачі квартири в оренду становить уже не 7 %, а приблизно 5%. До речі, без урахування показника вакантності, який навряд чи буде нульовим.

Ще одне важливе питання – наскільки швидко сьогодні можна продати квартиру без застосування значних дисконтів та попри ризики воєнного часу. Остапів нагадав, що навіть х найкращі часи продаж квартири займав тижні, а в турбулентні роки такі фізичні активи ще більше втрачають ліквідність.

«Чи значить це, що нерухомість – поганий актив? Зовсім ні, і вона має право бути в інвестиційному портфелі. Але дуже добре, коли цей портфель продумано диверсифікований», – підсумував Остапів.

Нагадаємо, раніше фінансові експерти розповіли, як почати інвестувати та в що безпечно вкласти гроші в Україні.