Математика майбутнього: що буде визначати цінність нерухомості завтра
Наталія Дівєєва, Cпівзасновниця девелоперської компанії PGD (Project General Development), СЕО Seven Hills
Девелопмент – це результат в майбутньому з ідей і рішень, які створюються і ухвалюються на старті. Завтра – це те, що закладається сьогодні і відтворюється щодня протягом життя реалізації проєкту.
На відміну до процесів в інших бізнесах, де результат роботи можна побачити майже одразу, у девелопменті етапи потребують свого часу по суті своєї реалізації. Ідеї закладаються на старті, рішення ухвалюються сьогодні, будівництво триває в періоді за технологіями, а якість реалізованого проєкту можна відчути “наживо” значно пізніше – коли люди вже живуть у ньому, коли сформувалася спільнота, запрацювали сервіси, змінився район і стало зрозуміло, як вплинула ідея на середовище і як пройшла перевірку часом.
Наталія Дівєєва
Cпівзасновниця девелоперської компанії PGD (Project General Development), СЕО Seven Hills
Якраз з огляду на це девелопмент завжди був бізнесом із довгостроковим горизонтом, як марафон. Та сьогодні бачення цього горизонту стає ще важливішим.
Ми вже не можемо розглядати майбутню нерухомість лише за кількістю квадратних метрів, поверховістю, вартістю чи швидкістю продажів. Звісно, ці показники нікуди не зникають – вони є базовою частиною бізнес-моделі та впливають на інвестиційне рішення. Проте поруч із ними рівноцінно займають місце ціннісні величини: якість середовища, час, який людина інвестує щодня, досвід, який надбає через можливості простору, рівень сервісу, адаптивність до потреб, здатність проєкту розвиватися разом із містом тощо.
Надбудовується саме поняття «математики цінності» інвестування і володіння нерухомістю в проєкті – з фокусом на синергійний ефект корисності з довгостроковою якістю в змінних обставинах.
Горизонт планування в девелопменті
Людина, яка придбає квартиру сьогодні, може прожити в ній десять, п’ятнадцять або двадцять+ років. За цей час зміниться її сім’я, робота, звички, інтереси, потреби. Відповідно, зміняться сценарії життя цієї людини.
Місто також змінюється. Тому якісний девелопмент від “зворотного” закладає можливість такого розвитку ще на етапі концепції. Середовище, яке ми створюємо нині, має давати простір майбутньому з додатковою вартістю. Ми створюємо продукт, який людина використовуватиме роками. Тому відповідальність девелопера починається задовго до початку будівництва чи появи першого мешканця.
Return-on-Lifestyle
При тому, що нерухомість завжди матиме свою економіку: площу, собівартість, ціну, ліквідність, дохідність, сьогодні люди інвестують в актив, що дедалі більше, ніж площа. Вони купують ЧАС І ДОСВІД.
Час, який додатково з’являється завдяки сервісам поруч. Можливість вийти з дому й за кілька хвилин реалізувати будь-який власний сценарій. У цьому сенсі якість середовища стає економічною категорією.
Досвід, який людина отримує за рахунок можливостей простору і середовища, де формується її стиль життя, створюються нові ідеї для щоденних сценаріїв, надихає, додає комфорту і відчуття персонального добробуту.
Ми свого часу сформулювали поняття Return-on-Lifestyle – повернення від інвестицій у якість життя. Це логічне продовження звичної для бізнесу мови ROI, але з іншою точкою відліку від цінності стилю життя.
В загальному розумінні: для людини важливо, яку цінність створює квартира. Для інвестора – який потенціал має актив. Для девелопера важливо розуміти ще одне: яку якість життя створює цей актив і наскільки довго вона залишатиметься цінною.
Від будинку – до середовища
Наступний великий зсув парадигми, яку ми бачимо в девелопменті, – девелопмент у масштабі концепції середовища.
Окремий будинок або декілька можна добре спроєктувати. Можна створити якісну архітектуру, продуманий двір, сервіс, комерцію на перших поверхах. А коли ми працюємо з цілим кварталом, змінюється сама логіка цього завдання.
Це завдання формувати середовище, що працює на людину. Це проєктування цілісного досвіду та сценаріїв життя: робота, освіта, відновлення, спорт, прогулянка, взаємодія зі спільнотою і загальне відчуття себе в цьому просторі. Саме за логікою такого процесу ми розглядаємо масштабування, виходячи як із кількісних характеристик, так і можливості сформувати середовище цілісно.
У проєкті BELLEVIE на Оболоні, який PGD розвиває разом із TAS Group, ця логіка особливо важлива. Територія кварталу дає можливість працювати одразу з архітектурою, ландшафтом, громадськими просторами, сервісами, інфраструктурою та сценаріями повсякденного життя.
У такому форматі девелопмент стає частиною розвитку міста.
Запит ринку трансформується
Запит ринку змінюється, і вимоги до девелопера та проєкту трансформуються.
Раніше багато характеристик можна було побачити в презентації: площу, планування, фасад, поверх, кількість паркомісць. Тепер людина дедалі частіше ставить на перший план те, що складніше показати на рендері, але має мати чітку відповідь вже сьогодні.
Як працює сервіс після заселення? Хто відповідатиме за територію через п’ять років? Що відбувається з комерційною частиною? Чи є місце для зелені? Що з безпекою? Наскільки продуманий громадський простір? Чи зможе середовище адаптуватися до нових потреб і змінних обставин? Наскільки простір дружній до дитини, літньої людини чи людини з обмеженою мобільністю?
І найголовніше – чи можна цьому девелоперу довіряти на довгій дистанції. Нерухомість – одна з небагатьох сфер, де слова і система роботи мають довгий термін перевірки.
Саме тому репутація девелопера і послідовність його досвіду стає частиною вартості продукту.
Реалістичний оптимізм – як бізнес-стратегія
Труднощі завжди існують, але є рішення та інструменти для їх вирішення.
Я справді реалістично дивлюся на майбутнє з оптимізмом, але для мене оптимізм у бізнесі – не емоція. Це рішення інвестувати в те, що матиме цінність завтра.
Коли девелопер запускає проєкт із горизонтом у п’ять, десять чи більше років, він фактично робить ставку на майбутнє міста. Це переконання, що люди житимуть, працюватимуть, створюватимуть бізнес, виховуватимуть дітей і плануватимуть своє життя на роки вперед.
Саме тому ми можемо одночасно говорити про сьогоднішні виклики і будувати плани на 2032 рік. Для мене це природна парадигма для гнучкого стратегічного мислення.
Якою буде нерухомість через десять років
Все еволюціонує, змінюються: технології, формати роботи, логістика, побутові звички. Але я переконана: людина залишиться людиною з персональним баченням свого найкращого сценарію життя. Їй завжди буде потрібен комфорт. Безпека. Приватність. Зелені простори. Спілкування. Сервіс. Можливість бути поруч із важливими для неї людьми і мати достатньо особистого простору. Технології змінять спосіб, у який ми користуємося містом. Але не скасують потребу в якісному середовищі. Тому майбутнє девелопменту для нашої команди в тому, щоб відповідати на питання: для якого життя ми створюємо житлові простори?
Це питання змінює і продукт, і бізнес-модель, і ставлення до міста. І, зрештою, саму математику девелопменту та підхід будувати більше.
У ній залишаться квадратні метри, інвестиції, собівартість і прибуток. Але поруч стоятимуть час, довіра, якість середовища, довговічність рішень і здатність простору створювати цінність для людей у майбутньому.
Можливо, саме так виглядатиме головна формула нерухомості наступного десятиліття: цінність активу визначатиме і те, скільки він вартує, і те, який потенціал якості життя він зможе створити завтра.
І це вже зовсім інша персоналізована формула для майбутнього інвестора. З боку девелопера – забезпечити таку якість рішень, за якої цінність перевищить ціну.
