«Не варто очікувати на зниження цін»: забудовник «Інтергал-Буд» про сьогоднішній ринок нерухомості

Скорочення попиту на ринку нерухомості та нестабільна економічна ситуація, спричинена повномасштабною війною, змусили одного з найбільших гравців столичного будівельного ринку «Інтергал-Буд» відкласти запуск нових проєктів. Натомість всі свої сили девелопер сконцентрував на об’єктах, що вже розпочаті. І не дарма. 

Лише за час повномасштабного вторгнення компанія ввела в експлуатацію 400 тис. кв. м житла і продемонструвала, що навіть в таких умовах завершувати проєкти та виконувати зобов’язання перед клієнтами, можливо. А ще, щоб заспокоїти майбутніх власників нерухомості, «Інтергал-Буд» взяв на себе воєнні ризики на час будівництва та гарантує добудову обʼєктів.

Комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська розповіла редакції MC.today про можливості девелоперів під час війни, прогнози щодо змін у цінах на нерухомість, роботу жінок на будівництві, а також, як компанія заохочує людей до покупки нерухомості.

Як девелопери адаптуються до ринкових змін

Порівнюючи стан первинного ринку з тим, яким він був у перший рік від початку повномасштабного вторгнення, можна сказати, що ситуація значно покращилася. Відновився попит, зросла кількість угод, з’явилися нові фінансові інструменти, що роблять купівлю нерухомості доступнішою, зокрема, програма пільгової іпотеки «єОселя». 

Якщо ж відстежувати динаміку протягом останніх шести місяців, то зараз ми спостерігаємо певний спад, викликаний несприятливою кон’юнктурою на ринку. Проте на роботу системних девелоперів цей спад впливає не суттєво. Більшість забудовників відновили роботу ще у 2022 році, однак від відкриття нових будівельних майданчиків вони утримуються і консолідують кошти для завершення поточних проєктів.

Пріоритети українців змінилися – вони обирають просторіші квартири

Український ринок нерухомості в роки повномасштабної війни пройшов через значну турбулентність. Однак, навіть у цих умовах, запит на житло поступово зростає. Попит на новобудови відновився на 20-30% від показників, що ми мали до повномасштабного вторгнення, деякі забудовники демонструють дещо кращі результати. Для себе ми фіксуємо відновлення на рівні 50%. 

Це повʼязано з тим, що покупці «первинки» стали значно прискіпливішими та обережнішими, і віддають перевагу надійним компаніям з гарною репутацією, які активно ведуть будівництво і демонструють позитивну динаміку на своїх об’єктах. Обирають не стільки житловий комплекс, скільки девелопера, який його реалізовує. 

Очікування багатьох покупців щодо стрімкого зниження цін на нерухомість в умовах війни не справдилися. Ба більше, вартість квадратного метра постійно зростає.

Така цінова динаміка обумовлена високою собівартістю будівництва. Здорожчали й матеріали, й робота. Тренд на збільшення вартості нерухомості лише посилиться, оскільки ринок зіткнувся з новими викликами: нестача робочих рук, пов’язана з мобілізацією, та блекаути. Все це збільшує витрати будівельних компаній, тож очікувати, що ціни на первинну нерухомість знизяться, точно не варто.   

Запит покупця змінився. Тепер у фокусі готове або майже готове житло. Якщо до повномасштабного вторгнення понад 50% угод стосувалися купівлі нерухомості, до завершення будівництва якої було два роки, то восени 2023 цей показник впав до 11%. Натомість 32% угод на осінь 2023 стосувались купівлі квартир у будинках, введених в експлуатацію, до війни це було лише 4%. Тобто чекати понад рік на завершення будівництва мало хто наважується, навіть попри те, що ціни на готову пропозицію відчутно вищі. 

Зріс попит на просторі дво- та трикімнатні квартири, що пов’язано з запровадженням програми «єОселя». З пільговою іпотекою апетити покупців зросли й вони стали обирати квартири з більшою площею.

Коли йдеться про кредит на 20 років, позичальник враховує не лише поточний сценарій, а й свої плани на життя. Для багатьох це сім’я та діти, тому просторе житло для них більш актуальне.  

Як заохочувати людей до купівлі нерухомості під час війни 

«Інтергал-Буд» завжди адаптується до змін на ринку нерухомості. Якщо ми помічаємо спад продажів, швидко реагуємо, запроваджуючи спеціальні пропозиції та акції. Однак така стратегія не завжди дає бажаний результат, оскільки сучасні покупці менш орієнтовані на ціну, та й вагаються через ризики.

Ми розуміємо, що не всі обставини перебувають під нашим контролем. Зовнішні чинники, наприклад, посилення мобілізації, поза нашим впливом. Тому ми завжди з розумінням ставимося до побоювань клієнтів, комунікуємо, пропонуємо рішення. 

Наразі ми активно переходимо на МОНи – так звані майбутні об’єкти нерухомості. Це складний та витратний для нас процес, однак для покупців це додаткові гарантії безпеки інвестицій.

Ми також співпрацюємо з банками, щоб отримати акредитацію для участі в програмі «єОселя» для незавершених будівель. Це непросто, адже банк повинен переконатися, що всі необхідні документи в порядку, все прозоро і девелопер має достатньо ресурсів, щоб завершити будівництво. 

Для нас кожна така акредитація – додаткове підтвердження надійності компанії і підсиленням репутації. А для клієнтів – це розширення пропозиції та вибору. Вони можуть обирати не лише серед готових квартир за досить високою ціною, а й серед незавершених об’єктів, де вартість квадратного метра нижче.

«Інтергал-Буд» адаптував будівництво до умов війни

У період повномасштабної війни ми внесли значні зміни у наші будівельні проєкти. Одним із ключових рішень стала фіксація гарантій на усунення можливих пошкоджень від ворожих влучань. 

Цей пункт ми включили до договорів у квітні цього року. Однак і раніше, якщо об’єкти компанії в процесі будівництва зазнавали пошкоджень від обстрілів, ми покривали ці втрати за власний кошт. Йдеться про десятки мільйонів гривень додаткових витрат, які компанія повністю взяла на себе.

Зараз страховий ринок пропонує програми, що убезпечують власників готового житла. Попри те, що девелопери співпрацюють зі страховими компаніями, власники квартир зазвичай оплачують страхові внески самостійно. Це стало нормою і поширеною практикою.

Щодо укриття, ми використовуємо підземні паркінги та цокольні приміщення. Такими площами забезпечені більшість наших комплексів, що наразі у продажу. Наступні проєкти «Інтергал-Буд» обов’язково враховуватимуть нові реалії – там будуть приміщення подвійного призначення.

Серед цікавих рішень варто відзначити індивідуальні безпечні приміщення у квартирах ЖК «Озерний гай Гатне» у передмісті. Цей комплекс має кілька будинків з дворівневими квартирами, обладнаними власними підвальними приміщенням, які можуть використовуватися для господарських потреб, а в разі повітряної тривоги служитимуть повноцінним укриттям для мешканців.

«Усе, що потрібно – поруч»

Наявність інфраструктури в межах комплексу – це вже навіть не фішка, а обов’язкова опція для сучасного житлового комплексу. Наші ЖК проєктуються за принципом «усе, що потрібно – поруч». Перші поверхи будівель займають різноманітні комерційні приміщення, зокрема медичні установи – стоматологічні клініки та кабінети лікарів. Купити продукти, випити кави, придбати зоотовари чи якісь дрібниці для дому також можна, не виходячи за територію комплексу.

У великих житлових комплексах квартального типу ми дбаємо про соціальну інфраструктуру і будуємо школи та дитячі садочки в межах наших проєктів. Такі вже є у ЖК «Нивки-Парк», «Озерний гай Гатне», «Сирецькі сади», «Паркові озера», «Яскравий». Це дозволяє мешканцям мати доступ до якісної освіти та догляду за дітьми безпосередньо на території житлового комплексу.

Здебільшого ЖК закриті для сторонніх. Це запит мешканців, які вважають даний крок додатковим фактором безпеки. І ми йдемо на зустріч та обмежуємо доступ до комплексів. Зокрема, до приватних зон відпочинку. Однак доступ до торгових та інфраструктурних об’єктів залишаємо відкритим.

Жінки у будівельній сфері – нова реальність сьогодення

Нестача робочих рук на будівництві — один з основних викликів для ринку зараз. Дефіцит вже настільки відчутний, що це безпосередньо впливає на динаміку робіт та плани забудовників щодо подальших стартів проєктів.

Ми намагаємося розв’язати цю проблему, залучаючи жінок на ті роботи, де не потрібна важка фізична праця. Наприклад, вони активно працюють на оздоблювальних роботах і керують будівельними кранами.

Проте це не вирішує всіх проблем, адже монолітні та інші роботи, що вимагають значного фізичного зусилля, потребують наявності чоловіків-будівельників. Плани щодо залучення іноземних фахівців на будмайданчики активно обговорюються. Проте до втілення ще не дійшло, хоча деякі девелопери розглядають цю можливість. 

Ми також обмірковуємо різні варіанти виходу з кадрової кризи. Однак сподіваємось, що держава впровадить програму бронювання будівельників. Це дозволить утримати кадри, яких і так бракує, та забезпечить роботою саме українців.   

Плани «Інтергал-Буд» на 2024 рік

Наразі наша компанія сконцентрувалась на завершенні будівництва уже існуючих об’єктів. Ми активно зводимо 11 житлових комплексів в Києві та передмісті. За час з 24 лютого 2022 року по 31 грудня 2023 року ми успішно ввели в експлуатацію 214 тис. квадратних метрів житла, що дозволило нам увійти до трійки лідерів за обсягами завершеного будівництва у Києві за час повномасштабної війни.

Щодо планів на поточний рік, вони дуже амбітні. Лише за перший квартал 2024 року ми завершили будівництво й ввели в експлуатацію 180 тис. кв. м житлової нерухомості. Не тільки в Києві, а й у Львові, Чернівцях, Житомирі.

У планах розширення портфеля та старти нових проєктів. Проте точних дат ми поки не оголошуємо, тривають підготовчі роботи.