ОВДП чи квартира під оренду – експерт розповів про плюси, мінуси та тонкощі вибору для інвестора

Якщо раніше впродовж років одним із найпопулярніших серед українців інвестиційних активів була житлова нерухомість, то сьогодні дедалі більше людей обирають ОВДП. Чи означає це, що вкладати кошти в цінні папери простіше навіть для початківців, а так званий бетон, ставку на який робили роками, більше не гарантує своєму власнику стабільність? Обидва активи мають плюси й мінуси. Які саме, як їх оцінити та чи може інвестор впливати на результат – пояснив співзасновник спільноти «УкрІнвестКлуб» Дмитро Карпіловський.

ОВДП чи квартира під оренду? Дмитро Карпіловський розповів про плюси, мінуси та тонкощі вибору для інвестора. Фото: Depositphortos

Карпіловський пояснив, що раніше низька популярність ОВДП пояснювалась незручністю та невисокою обізнаністю щодо того, як працює цей актив. Упродовж останніх років ситуація змінилась – придбати державні цінні папери можна просто в смартфоні, інвестор чітко розуміє, коли і скільки коштів він отримає. Аргументом прихильників нерухомості завжди була надійність бетону, але воєнні ризики поставили її під питання.

«Цінні папери віртуальні, але обліковуються надійно й ніхто серйозно не розглядає ризики самого способу зберігання цінних паперів. Так, є регуляторні ризики. А от нерухомість із початком повномасштабного вторгнення зазнала серйозної переоцінки її надійності», – зазначив інвестор.

Втім, ці два інструменти можна комбінувати, ба більше, якщо ви маєте можливість інвестувати та обираєте їх – то поєднання буде правильним вибором, оскільки диверсифікація – найкраща стратегія. Але для початку потрібно розібратися, що в цих інструментах генерує прибуток, інакше ухвалити зважене рішення буде складно.

У випадку з ОВДП інструмент генерації прибутку доволі простий. Ви даєте свої кошти в користування державі, а вона у визначений час повертає їх із заздалегідь визначеним і фіксованим доходом. Ймовірність того, що ви не отримаєте свої кошти, дуже мала. Водночас існують інші ризики, як-от регуляторний, за якого може сповільнитись обіг цінних паперів або призупинитись робота брокера, через якого ви купували облігації. Та навіть попри це комфортність, прозорість та передбачуваність залишаються ключовими перевагами ОВДП. Крім того, з доходів від держоблігацій не утримуються податки.

«Найбільший ризик ОВДП – це ризик того, що наша інвестиція в максимально нестабільній валюті, у максимально нестабільній країні», – відзначив Карпіловський.

За його словами, чимало інвесторів припускаються однієї і тієї ж помилки в розрахунку дохідності. Вони оцінюють вплив низки факторів, як-от інфляції, на відсоток, який мають отримати, але забувають, що тіло їхньої інвестиції залишається «замороженим» на визначений період часу. І також втрачає купівельну спроможність під дією тих самих чинників, чого може не компенсувати навіть висока дохідність.

Читайте також: Інвестиції в токенізовану нерухомість: плюси, мінуси та головні ризики – Дмитро Карпіловський

З нерухомістю все працює інакше. На цьому ринку немає централізованого контрагента, як у ситуації з ОВДП, як і гарантій дохідності. Іншими словами, ви робите ставку на те, що із часом зростатиме орендна плата, тобто маєте мислити в перспективі 10–15 років. Тобто вже в момент купівлі житла думати про те, чи знайдеться на нього покупець у майбутньому (щоб із часом вийти з інвестиції – продати об’єкт), чи відповідатиме ця квартира запитам і потребам орендарів, чи будуть у людей гроші, щоб винаймати житло й так далі.

Карпіловський наголосив, що український інвестор звик будувати прогнози на майбутнє, спираючись на минуле. Наприклад, оцінюючи досвід знайомого, який придбав квартиру 5 років тому й заробив певну суму. Або купуючи акції Apple з тієї причини, що їхня вартість кілька років поспіль зростала.

У випадку з нерухомістю це одна з найбільших пасток – у попередні роки країна жила в принципово іншій реальності, і вона так само може змінитись ще за кілька років. На додачу до цього потрібно зважати на складність оцінки амортизації об’єкта. Немає гарантій того, що вартість придбаного вами житла постійно зростатиме, як і попит, і показники задоволеності орендарів.

«Не існує єдиного ринку нерухомості чи умовного S&P 500 в українській нерухомості. Тут навіть у межах одного ЖК дві квартири можуть мати принципово різні параметри, а в рамках навіть одного міста різні квартири в різних ЖК можуть дати кардинально різні фінансові результати», – відзначив Карпіловський.

Також варто зважати на те, що із часом житло потребуватиме ремонту – спочатку точкового (умовно, заміну кранів), за кілька років – косметичного, а в довгостроковій перспективі й масштабнішого, який задовольнятиме потреби та очікування, що з роками змінюються. Нарешті, квартири під оренду – це не пасивна інвестиція, якщо об’єкт не перебуває під управлінням спеціалізованої компанії.

«Якщо ми все це чесно врахуємо, то ми тоді мусимо визнати, що класична житлова нерухомість під оренду – не такий і привабливий актив. Це не гарантована дохідна історія. Це не ті чотири стіни, які точно мають бути і про які говорили нам батьки. І це не гарантовані 8% чи 10% річних у валюті, як про це часто кажуть у ринку. Залежно від підходу, можна очікувати на середній дохід на рівні 7–8 % річних», – зауважив експерт.

Але головна перевага нерухомості в тому, що правильно обраний об’єкт усе ж дає хороше зростання в капіталізації. Тобто те, чого не можуть забезпечити ОВДП, у випадку з якими тіло інвестиції на роки залишається незмінним у тій самій валюті й у тому самому об’ємі.

З огляду на досвід попередніх років та десятиліть можна говорити про те, що квартири утримують свою цінність у валюті і так само до валюти індексують свою дохідність. Крім того, у випадку з нерухомістю ви можете власною залученістю вплинути на прибуток. Наприклад, обрати сучасний об’єкт у кращій локації з новітнім інженерним забезпеченням, зробити модний ремонт тощо. Водночас варто пам’ятати: те, що було важливим три роки тому, уже перестало таким бути. Так само змінюватиметься і структура попиту – та, яку ми спостерігаємо зараз, може стати неактуальною за ті ж три роки.

Чи є єдина правильна відповідь на питання, що все ж таки краще для інвестора – ОВДП чи квартира під оренду? За словами Дмитра Карпіловського, немає.

Якщо підсумувати, то ОВДП – це актив із високою регулярною дохідністю, але також із серйозними ризиками в капіталізації. Квартира не може гарантувати високі прибутки від оренди, але, швидше за все, вони індексуватимуться разом з інфляцією. А якщо обрати правильний об’єкт (і це набагато складніше в порівнянні з облігаціями), то він здатний роками утримувати свою вартість e валюті або і зростати в ціні.

«В нерухомості є тисячі способів наробити помилок. З ОВДП їх значно менше. Але і стрибнути вище показників у нерухомості шансів багато. В ОВДП ви обмежені конкретними стандартизованими умовами», – зазначив Карпіловський.

• Нагадаємо, раніше Дмитро Карпіловський розповів, як інвестору діяти стратегічно та як диверсифікувати ризики у 2026 році.