Яких упереджень варто позбутися, щоб почати заробляти на нерухомості – думка експерта

Чи варто купувати нерухомість в умовах невизначеності? Сьогодні багато українців вважають, що інвестувати в житло нині – це невиправданий ризик для інвестора або ж привілей тих, хто має великі статки. Експерт із дохідної нерухомості Володимир Копоть спростував 10 поширених міфів, які заважають вам заробляти. Зокрема, йдеться про бюджет для старту, окупність, витрати на ремонт та інше.

Найпоширеніший міф: нерухомість – це дорого

Копоть відзначив, що сьогодні не потрібно мати тут і зараз на руках повну вартість об’єкта, який ви збираєтесь придбати. У нещодавньому відео на YouTube-каналі Monitor Estate він пояснив, що сьогодні:

• є програми розтермінування від забудовників та банків – зайти в угоду можна, якщо ви маєте 30% від повної вартості об’єкта, а коли йдеться про пільгове кредитування за програмою «єОселя» – то навіть 10%;
• існують стратегії спільного інвестування з порогом входу від $10 тис.;
• токенізована нерухомість – інструмент, з яким можна почати інвестувати від $100;
• REIT-фонди, що також пропонують невисокий поріг входу.

«Головне – не сума в кишені, а пошук варіантів для безпечного інвестування», – пояснив Копоть.

Окупність – це ціла вічність

Другий поширений міф полягає в тому, що прибутків потрібно чекати роками. Експерт пояснив, що нормальна окупність житлової нерухомості в оренді – це 10–12 років, комерційної – 8–9 років.

«Якщо вам хтось обіцяє окупність за 3 роки, це або надвисокий ризик, або маніпуляція із цифрами», – застеріг Копоть.

Переваги нерухомості, за його словами, – це кешфлоу, тобто щомісячний потік від оренди, а також капіталізація – зростання вартості самого активу. Якщо депозит у банку з’їдає інфляція, то квартира історично дорожчає разом з інфляцією, зауважив експерт.

Купувати на котловані дешевше

Якщо раніше чимало людей керувались правилом купувати нерухомість на стадії котловану й заробляти на продажі готових об’єктів, то сучасний ринок не такий. Різниця в ціні між котлованом і готовим житлом суттєво скоротилась, а ризики недобудови навпаки значно зросли, плюс потрібно буде сплачувати податки, пов’язані з майновими правами.

«Моя особиста порада – якщо ви новачок, дивіться на об’єкти, які вже готові на 80% або на вторинний ринок із готовим житлом. Так, ви переплатите за безпеку, але одразу почнете отримувати дохід і не чекатимете три роки, поки ваш об’єкт побудується, заморозивши ваш капітал. Ну і якщо шукаєте інші інструменти з меншим входом – обов’язково перевірте», – сказав Копоть.

Воєнні ризики

Інвесторів турбують також воєнні ризики, зокрема ймовірне руйнування житла або падіння ринку на тлі війни.

«100% гарантій вам не дасть ніхто, навіть швейцарський банк. Але є поняття диверсифікації. Нерухомість – це фізичний актив. Навіть якщо ринок просяде в моменті, стіни залишаються», – зазначив експерт.

Він наголосив, що сучасні інвестори обирають регіони, віддалені від фронту, або купують житло за кордоном. Проте навіть у Києві попит на оренду відновився до довоєнних показників, адже люди завжди будуть десь жити, додав фахівець.

Ремонт – це чорна діра для грошей

Копоть пояснив, що одна з помилок тих, хто купує квартиру під оренду – це ремонт, як для себе.

«Золоте правило інвестора – ремонт має бути антивандальним, стильним, але бюджетним. Існує чітка формула: вартість ремонту не повинна перевищувати 20-25% від вартості об’єкта. Якщо більше, то ви штучно ріжете свою дохідність», – сказав він.

Ризик простою житла

Страх втрати доходу через періоди простою – ще одна перепона для багатьох інвесторів. Копоть відзначив, що тривалий час не здаються тільки ті об’єкти, які перебувають у поганому стані або за винаймання яких правлять зависоку ціну. Якщо ж ви маєте об’єкт у хорошій локації та адекватно оцінюєте його вартість для орендаря – простій триватиме зо два тижні на рік при зміні мешканців.

Страх натрапити на забудовників-шахраїв

Копоть зазначив, що для того, аби убезпечити себе, завжди варто перевірити:

• призначення земельної ділянки, на якій зводиться об’єкт;
• дозвільну документацію;
• репутацію забудовника тощо.

Читайте також:  Інвестиції в житло в новобудові: як обрати девелопера, що буде з цінами та яких ризиків уникати

Чи справді нерухомість в оренду – це пасивний дохід

«Давайте чесно. Нерухомість – це умовно пасивний дохід. Якщо ви займаєтесь цим самі, це друга ваша робота. Дзвінки, покази, клінінг, дрібний ремонт», – пояснив експерт.

Але перетворити цей актив на джерело на 100% пасивного доходу можна, якщо передати управління об’єктом керуючій компанії. Вона, звісно, братиме комісію (приблизно 10-15% від вартості оренди), зате ви отримуватимете лише звіти і гроші на картку. Також пасивними вважаються непрямі інвестиції в нерухомість.

Подобова оренда вигідніша

Копоть погодився, що подобова оренда потенційно може принести більші прибутки. Проте водночас це повноцінний бізнес, схожий на готельний. Тобто ризики простою вищі, а амортизація ремонту – швидша. Тим часом довгострокова оренда, за словами експерта, приносить стабільність і спокій – ви отримуватимете менше грошей, але й рухів також буде менше.

«Для новачків я раджу починати з довгострокової оренди або обирати апартготелі, де подобовою орендою займається оператор», – сказав експерт.

Вдалий час для входу

За словами фахівця, дехто впевнений, що купувати нерухомість зараз – не дуже слушна ідея, оскільки це потрібно було робити раніше – наприклад, до пандемії, або ще у 2015-му. Також існує думка, що вартість житла може із часом знизитись.

«Ідеального моменту не існує. Поки ви чекаєте на падіння цін, інфляція з’їдає ваші накопичення. Найкращий час для інвестування був учора. Другий найкращий – саме сьогодні. Нерухомість – це гра в довгу. За 10 років вам буде байдуже, купили ви метр за $100 чи за $150. Головне, що у вас є актив, яким можна розпоряджатися», – зазначив Копоть.

За його словами, страх втрати грошей нормальний, водночас він не повинен заважати заробляти на капіталі. Інвестиції в нерухомість, також дохідну, – це не про удачу, а про математику холодний розрахунок і юридичну безпеку, наголосив Копоть.

• Нагадаємо, раніше Володимир Копоть розповів, з чого складається дохід від інвестицій в нерухомість, які сегменти цього ринку нині зростають найбільше та що обрати українцям залежно від обсягу коштів, які вони готові вкладати у квадратні метри.