Зруйноване житло під час війни: як будуть компенсувати збитки згідно з новим законом?

17 березня Президент підписав закон про компенсацію за пошкоджене і зруйноване війною майно. Він набере чинності вже з 22 травня 2023 року. Одночасно в Україні планують запустити новий державний реєстр пошкодженого і зруйнованого майна.

У партнерському тексті керуючий партнер інвестиційної компанії FINTEK Олександр Саржан розповідає, що пропонує закон тим, хто втратив квартиру, будинок або дачу, та як працюватиме цей механізм. 

Рішення, які пропонує закон 

За даними Міністерства розвитку громад та територій України, зараз по всій країні нараховують понад 150 тис. зруйнованих або пошкоджених через війну житлових будинків, у тому числі 17,5 тис. багатоквартирних. Поки триває війна, ці цифри збільшуватимуться.

У січні 2023 року в Україні офіційно зареєстрували майже 5 млн внутрішніх переселенців, а за міжнародними оцінками, їх кількість перевищує 7 млн. Величезний масштаб руйнувань спонукає шукати рішення вже сьогодні. 

Новий закон пропонує компенсацію виключно за пошкоджену або знищену житлову нерухомість: квартири, будинки, садові та дачні будинки. Її виплачуватимуть фізичним особам – громадянам України, які володіють таким майном, або їхнім спадкоємцям.  

Пріоритетне право на отримання компенсації матимуть учасники бойових дій і люди з інвалідністю, яку вони отримали внаслідок війни, а також багатодітні сім’ї та особи з інвалідністю I та II груп.

Компенсацію виплачуватимуть за нерухомість, пошкоджену або зруйновану після 24 лютого 2022 року. Механізм діятиме упродовж трьох років після припинення або скасування воєнного стану на території, де знаходиться таке майно. Він не поширюватиметься на об’єкти, що були розташовані на тимчасово окупованих територіях до введення воєнного стану.

Водночас не вирішили, як отримати компенсацію за приміщення, які не мають статус житлових, але постраждали внаслідок військової агресії Росії. Також не ясно щодо компенсації юридичним особам за пошкоджену або знищену нерухомість. 

Важливий момент: якщо нерухомість тільки пошкоджена, закон не передбачає грошову компенсацію, але пропонує можливість відновити житло через будівельні роботи та надання будівельних матеріалів. 

Порядок того, як саме надаватимуть гроші, має визначити Кабінет міністрів. Але для цього потрібно ще вирішити ряд складних питань. Хто та як встановлюватиме рівень пошкодження майна? Як робитимуть експертний висновок, чи можливо відновити нерухомість тільки за допомогою будівельних робіт? Що саме являє собою механізм розв’язання проблеми через «надання будівельних матеріалів»?

Що потрібно знати про житловий сертифікат 

Власники знищених квартир та інших житлових приміщень зможуть отримати житловий сертифікат. Цей документ підтверджує гарантії держави – вона фінансуватиме придбання квартири або житлового приміщення в майбутньому на визначену грошову суму. 

Власники приватних будинків зможуть вибирати: отримати житловий сертифікат на купівлю квартири або грошову компенсацію на будівництво, яку перекажуть на рахунок зі спеціальним режимом. При цьому поки незрозуміло, як саме використовувати ці гроші з такого рахунку, це має встановити Нацбанк України.

Одночасно із цим люди укладатимуть договір про те, що вони відступають державі права вимоги до РФ щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт.

Громадяни самостійно вибиратимуть нове житло за сертифікатами, але не матимуть права відчужувати таке житлове приміщення протягом п’яти років, тому що нотаріуси накладатимуть на це заборону.

Якщо перенести дані положення на практику, виникає більше нових запитань. Як будуть закріплені гарантії держави? Чи вже є будівельні компанії-партнери, які братимуть участь у цій програмі з реалізації житлових сертифікатів?

Гостре питання: як оцінюватимуть завдані збитки й визначатимуть суму компенсації, якщо житло знищене? За законом вартість одного квадратного метра знищеної нерухомості будуть визначати в порядку, який встановить Кабмін України.

Враховуючи, що порядок реалізації деяких положень закону має додатково визначити і встановити Кабмін, чекаємо на додаткові роз’яснення, маючи надію, що вони запрацюють на практиці.

Де взяти гроші

Коли говоримо про повоєнну відбудову України, найважливішою проблемою є фінансування.

Закон встановлює такі джерела фінансування:

• державні та місцеві бюджети;
• міжнародні фінансові організації, інші кредитори та інвестори;
• міжнародна технічна, поворотна або безповоротна фінансова допомога;
• компенсація та інші відшкодування, стягнення з РФ;
• інші джерела, які не заборонені законодавством України, у тому числі місцеві програми та фонди.

За інформацією Світового економічного форуму в Давосі, який пройшов в лютому 2023 року, перспективу відновлення України після війни порівнюють із Планом Маршалла. Його застосували США стосовно європейських країн після закінчення Другої світової війни. У ті роки з державного бюджету США виділили $13 млрд, що на сьогодні з урахуванням інфляції оцінюють у $173 млрд.

Аналог Плану Маршалла для України оцінюють у понад $1 трлн, ця сума не є остаточною і зростає щодня, поки відбуваються бойові дії. 

Зрозуміло, що такі гроші не готова виділити жодна економіка країн світу самостійно, як це було після Другої світової війни. Тому спеціалісти Світового економічного форуму в Давосі ключовим джерелом повоєнної відбудови, у тому числі відбудови житла, називають процес залучення приватних інвестицій.

Висновки і пропозиції

У мене майже 20-річний досвід роботи у сфері проблемної нерухомості. Спираючись на нього, одними із пріоритетних напрямів повоєнної відбудови я вважаю такі дії:

• Експерти з бізнес-сфери, особливо представники будівельних компаній і приватного інвестиційного сектора, мають брати участь в обговоренні та реалізації законодавчих ініціатив, схожих на закон про компенсацію за пошкоджене і зруйноване війною майно.
• Держава має створити умови для розвитку будівельної галузі України. Для цього потрібно зменшити кількість перевірок і спростити надання дозволів, а також створити державні програми з будівельними компаніями – обмінювати побудоване житло на відведення земельних ділянок під нові будівельні майданчики.
• Залучати гроші приватного інвестиційного сектора в повоєнну відбудову житлової та нежитлової нерухомості під забезпечення державних гарантій.

Масштаби проблеми тільки зростають. Влада не зможе самостійно розв’язати цю проблему, тому в цьому процесі бізнес і приватні інвестиції мають бути на боці держави. Будуємо діалог, робимо свій вклад, тримаємо економічний фронт разом.

Більше про FINTEK