До $1 млн в год на архитектурных решениях. Кейс столичного ЦУМа

Основатель бюро архитектурных решений Design Hub International Андрей Яцентюк в колонке для MC Today рассказывает о проекте реконструкции столичного ЦУМа и том, как благодаря архитектурным решениям он смог увеличить коммерческую площадь универмага на 1600+ кв. м, не предусмотренных в проекте изначально. По подсчетам Андрея, это приносит ЦУМу теперь порядка $1 млн в год.

Когда меня просят рассказать, как архитектурные решения влияют в дальнейшем на коммерческий успех объекта и какая польза может быть для конечных его пользователей – арендатора и посетителя – от того, что я настоял сделать именно так, а не иначе, я вспоминаю проект реконструкции столичного ЦУМа. Я был главным архитектором данного проекта, и это единственная работа, с которой меня дважды пытались уволить.

Когда изначально я приходил с идеями к руководителю проекта, то в ответ не получал чёткого «да» или «нет». Я начинал внедрять решения, строители сопротивлялись, меня вызывали в кабинет и настоятельно «просили» больше так не делать.

Думаю, причина была в том, что на этапе стройки вложиться в бюджет и сроки важнее, чем получить выгоду в долгосрочной перспективе. Каждое мое предложение оптимизировать площадь воспринималось «в штыки».

Например, между рампой паркинга и плитой второго этажа «гуляла» большая территория. Согласно изначальному плану, там вообще ничего не должно было размещаться. Я предложил сделать в этой зоне антресоль для складов арендаторов, где они смогут хранить товары, не используя для этого коммерческую площадь. Сейчас меня благодарят за это решение, но в момент реализации мне твердили одно из этих слов: «деньги» или «время».

Мне всячески объясняли, что все, что мы тут разрушим или добавим (я предлагал задействовать зазор между фундаментами старого фасада и нового здания под складские помещения), сдвинет сроки и/или увеличит бюджет. В итоге я все же добился изменений. Здание выиграло дополнительную площадь, и сейчас это пространство сдается в аренду.

Мы были ограничены физическим пространством: константой была высота старого ЦУМа (46,5 м), все решения уже прошли этапы концепции и проектирования. Плюс нужно было учитывать вклад британских коллег: концепцию универмага разрабатывала известная компания Benoy, за разработку концепции интерьеров отвечала Four IV (компания, создававшая интерьеры универмагов Harvey Nickols).

Когда я приступил к работе, моей целью было добиться максимальной эффективности коммерческих площадей: чтобы площадь под аренду достигла 75 % от общей без учета паркинга, а под технические, инженерные помещения и места общественного пользования было отдано 25 % торгового этажа. Я в буквальном смысле находил и отстаивал каждый квадратный метр.

Я вел отдельный файл, где выделял зоны, которые можно было сделать коммерческой площадью. Получалось выкроить там три квадратных метра, там 100, там еще 300. Речь идет именно об арендной площади — той, которая уже два года приносит прибыль ЦУМу и арендаторам.

Стоимость аренды в ЦУМе составляет в среднем $50 за квадратный метр без учета коммунальных услуг. То есть при самых скромных подсчетах сумма, заработанная на этих решениях за два года, достигает порядка $2 млн.

Этой площади могло не быть, она появлялась в процессе буквально из ниоткуда. В некоторых местах за счет высоты пространства мы сделали антресоли, где-то переложили по-другому воздуховоды и дымоудаление – и вот у нас уже новое торговое помещение.

Первый этаж традиционно самый дорогой, поэтому я максимально освобождал его от некоммерческих площадей. Складские и технические помещения были вынесены на другие уровни. Это, наверное, единственный ТРЦ, где электрощитовая одного этажа, первого, находится на другом.

Мы это сделали, чтобы перераспределить дорогие квадратные метры. Кабели вышли длиннее и обошлись дороже, но эти деньги потом быстро возвращаются в ежегодном доходе.

Еще одна задача, которую мы ставили перед собой, – сделать так, чтобы ЦУМ не устарел через 7-10 лет и не потребовал еще одной реконструкции, как это бывает с украинскими ТРЦ.

Для этого мы применили новый для Украины подход к организации пространства. Это первый в Украине классический профессиональный универмаг уровня Rinascente, Kadewe и Selfridges: все пространство открыто и делится на отдельные зоны по группам товаров.

Через объем всего здания проходит «шагающий» атриум, который меняет свою конфигурацию, смещается с каждым этажом и заканчивается куполом. Весь месяц, пока шел процесс его возведения, директор немецкой компании-установщика находился на площадке и помогал своим людям. Теперь в ЦУМе даже с минус первого этажа можно увидеть небо.

Наша работа вызывала споры не только внутри команды — иногда ею интересовались и люди извне. Если верить слухам, первый заместитель мэра лично ходил и замерял образовавшиеся в здании КМДА трещины в районе арки, которые были получены в ходе реконструкции ЦУМа. Эти осадки были плановые и контролируемые, что мы с легкостью доказали, но разговоров было много.

Было и то, что не получилось сделать, – усовершенствовать заезд и выезд на паркинг. Я предлагал построить две спиралевидные рампы, расположенные одна над одной — такой прием уменьшил бы их площадь вдвое.

Это бы дало возможность спускаться с минус первого уровня на минус второй и освободило бы 300-500 кв. м под торговые площади. Но на тот момент уже был залит фундамент под конструкцию «неудобной» рампы, и перепроектирование продлило бы строительство как минимум на месяц. В итоге деньги и сроки победили удобство и эффективность. Сейчас это одна из основных причин недовольства посетителей – некомфортный заезд на паркинг.

Это, наверное, единственный сложный момент. А вообще нам удалось сделать максимум в рамках имеющихся ограничений и возможностей.

Я в целом доволен, потому что благодаря архитектурным смарт-решениям площадка стала еще более эффективной в плане бизнеса, множество людей получили рабочие места как на строительстве объекта, так и после его открытия (их могло просто не быть), а город в свою очередь получил прекрасную дополнительную причину для посещения его туристического и делового центра.

Всегда выступаю за здравый смысл, баланс удобства, эстетики и функциональности решений. И сейчас, заходя в ЦУМ, понимаю, что все наши усилия стоили этого результата.