Александр Лосевичев

Недвижимость – самый понятный и желанный инвестиционный актив в Украине. Тот, кто не боится рискнуть и располагает средствами, предпочитает вложиться на этапе котлована, а потом благоговейно наблюдать за строительством с гордым чувством собственности. Если все складывается удачно и дом сдают в эксплуатацию, делаете ремонт и сдаете в аренду или продаете дороже. Схема до боли простая, но доступна далеко не всем. Украинцу со средней зарплатой 14 тысяч грн сложно и порой невозможно накопить даже на одну квартиру. Что уж говорить о недвижимости как инвестиционном инструменте, особенно в больших городах. Как быть тем, кого не греет далекая перспектива квартиры, а есть желание инвестировать в недвижимость уже сейчас? В США и Европе для этого создают фонды REIT, которые покупают недвижимость, делят ее на паи и продают в виде акций всем желающим. Деньги пайщиков фонд вкладывает в объекты, а после их продажи или сдачи в аренду инвесторы получают долю от прибыли, пропорциональную вложениям. Что такое REIT и как они появились Инвестиционный фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust, или REIT) – это корпорация, траст или ассоциация, которая за счет коллективных инвестиций приобретает недвижимость и занимается ее управлением. Этот финансовый инструмент дает возможность инвестировать во множество объектов недвижимости, покупая не объект целиком, а только его акции. Первые REIT создали еще в 1960-х в Америке. Так обычные люди смогли инвестировать в диверсифицированный портфель доходной недвижимости через паевую модель. В 2000-х REIT начали распространяться по миру и открываться в Европе, Латинской Америке и Африке. REIT можно покупать и продавать через ценные бумаги, паевые инвестиционные фонды или биржевые фонды ETF. Доходы формируются в основном за счет арендной платы за собственность, которой они владеют или в которой участвуют. Кроме жилых помещений можно инвестировать в коммерческие – офисы, гостиницы, склады, торговые площади, а также объекты промышленности и инфраструктуры, башни сотовой связи и больницы. Каждые несколько лет тренды на объекты инвестиций меняются в зависимости от социально-экономической ситуации в мире. Например, в период COVID-19 спрос на офисные помещения существенно снизился, в то время как самыми привлекательными для инвесторов стали склады для интернет-заказов и центры обработки данных, где размещены серверы веб-сайтов. В сегменте жилой недвижимости тоже произошел сдвиг: если раньше по большей части вкладывались в квартиры в мегаполисах, то теперь фокус сместился на загородные дома из-за распространения удаленной работы и переездов в города с более низкой плотностью населения. REIT – самый простой и незатратный способ инвестирования в недвижимость. Вложить деньги в него по карману даже студенту или пенсионеру. Но если вы давно получили диплом, а до пенсии вам еще далеко – это хороший способ начать свой инвестиционный путь или диверсифицировать портфель, если вы уже не новичок. Как это работает Когда вы инвестируете в REIT, ваши деньги объединяются со взносами других инвесторов в схему коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги владельцев паев и покупает пул объектов недвижимости. Этими активами профессионально управляют менеджеры фонда. Когда недвижимость сдается в аренду, прибыль распределяют между инвесторами REIT через регулярные промежутки времени. Логично, что больше всего REIT зарегистрировано в США, где они и появились, а их общая капитализация составляет более $300 млрд. Дивидендная доходность фондов в среднем составляет 9–10%. Например, Omega Healthcare Investors, который владеет домами престарелых в США, имеет дивидендную доходность 8,9%. А ипотечные REIT могут иметь доходность до 15% – как Orchid Island Capital, который инвестирует в ипотеку на жилую недвижимость. И это не учитывая роста стоимости непосредственно акций. Конечно, цифры выглядят не так привлекательно, как украинские депозиты и ОВГЗ, но если сравнивать с доходностью валютных депозитов, то доходность REIT существенно выше. Однако создать REIT не так просто – фонд должен соответствовать определенным требованиям. Согласно американскому законодательству, чтобы получить официальную печать и иметь право называть себя REIT, фонд должен ежегодно распределять среди своих акционеров минимум 90% налогооблагаемого дохода от инвестиций в недвижимость. Также REIT обязаны получать минимум 75% своего валового дохода из источников, связанных с недвижимостью, и, соответственно, инвестировать более 75% своих общих активов в недвижимость. По сравнению с вложением на этапе строительства, инвестировать в REIT более безопасно, так как они занимаются менее рисковой недвижимостью, обеспечивают стабильный доход и не требуют заоблачных вложений. Преимущества REIT Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, для инвестиций в паи (акции) REIT нужно значительно меньше средств. Поэтому у вас есть возможность стать совладельцем офисного здания или какого-нибудь завода (куда именно направить деньги, решает фонд). Диверсификация. Поскольку REIT позволяет одновременно инвестировать в несколько объектов недвижимости, нет риска прогореть на одном и моментально потерять все. Ликвидность. Единицы в REIT значительно проще покупать и продавать, чем недвижимость. REIT котируются на фондовой бирже, поэтому вы можете торговать акциями, лежа на диване. Отсутствие затрат на владение. Владельцам паев (или акций) фонда не нужно заниматься вопросами обслуживания, ремонта и контроля объектов недвижимости из своего портфеля. Профессиональное управление портфелем. Вам не нужно решать, как распорядиться своими деньгами. Инвестор отдает деньги в управление, а менеджеры и аналитики фонда вкладывают их, куда и когда нужно. Регулярный доход и защита от инфляции. REIT стабильно выплачивают дивиденды и защищает от инфляции, так как рентные платежи обычно пересчитываются с учетом роста уровня цен. Прозрачность. Вы можете отслеживать свои инвестиции, текущую стоимость вашего счета и заработанные средства через панель управления на сайте фондов. Также на многих платформах можно создавать выписки со счета и иметь доступ к своим годовым налоговым документам. Как технологии делают REIT еще доступнее Сейчас инвестировать в недвижимость становится проще, чем заказать пиццу, ведь большинство фондов работают через собственные веб-сайты и мобильные приложения. Процедура такая: выбираете фонд, создаете аккаунт, прилагая копию удостоверения личности, и делаете взнос через банковский перевод или напрямую с вашей кредитки. Все изменения по вкладам, ситуацию на рынке и полученные дивиденды можно отслеживать в личном кабинете, а работу с документами, проверку и контроль девелоперов фонд берет на себя. Более того, диджитализация удешевляет процесс инвестирования, ведь, в отличие от покупки собственной недвижимости, частные инвесторы не платят никаких дополнительных комиссий и не тратятся на закрытие сделки. Чем плотнее технологии проникают в сферу инвестиций, тем ниже становится порог входа на рынок недвижимости. Например, финтех-платформа Housers предлагает вкладывать от 100 евро в разнообразные краудфандинговые и краудлендинговые проекты в Испании, Италии и Португалии. Сейчас у компании более 130 тысяч пользователей, а средняя внутренняя норма доходности (IRR) – 8,4%. Раньше фондам было выгоднее объединять несколько крупных пайщиков, чтобы не морочиться с бумагами мелких инвесторов (сумма взноса не влияет на количество документов при оформлении). С переходом в онлайн документооборот существенно упростился. К тому же, когда REIT вышли на биржу, инвесторы получили возможность просто покупать акции, не занимаясь оформлением документов. Чтобы персонализировать данные об инвесторе, эстонская компания EstateGuru предлагает оставить свои предпочтения в личном кабинете. Также платформа позволяет установить автоматический режим, и каждый месяц в определенный день с вашего счета будут сниматься средства для новых инвестиций. Как обстоят дела в Украине Уже сейчас украинцы могут покупать акции американских REIT через доступных в стране брокеров, как, например, Interactive Brokers. Здесь механика не отличается от обычной покупки акций одной компании, допустим, Microsoft: приобретаете необходимое количество акций на желаемую сумму, ежеквартально получаете дивиденды и потенциально зарабатываете на непосредственно росте цены акций при продаже, которую можете осуществить в любой момент. Более нишевые технологические компании, связанные с финансированием недвижимости, к сожалению, недоступны для граждан Украины, поскольку в большинстве случаев требуют резидентства страны предоставления такого продукта. У нас есть организации, которые предлагают инвестировать в объекты на первых этапах строительства, естественно, по заниженной цене. Дешевле купили, дороже продали – вот вам и доход. Но открытого предложения делить квартиры и покупать их по частям на рынке нет. Вероятно, подобные фонды не решаются регистрировать из-за недоверия к судебной системе и к застройщикам, так как по всей стране полно недостроенных зданий, в которые в свое время кто-то вложился. В последние годы в украинской банковской и страховой системах произошли тектонические сдвиги благодаря технологиям. Индустрия недвижимости пока стоит на месте, но, глядя на опыт monobank и «Дії», можно утверждать, что диджитализация в Украине набирает обороты, поэтому есть надежда, что эта волна захлестнет и инвесторов.

Александр Лосевичев

Вложиться в недвижимость может даже студент или пенсионер. Что такое REIT-фонды и как они работают