logo

«Строим по-честному». Как Максим Мельник с 24 лет развивает строительную компанию

«Будуємо по-чесному». Як Максим Мельник із 24 років розвиває будівельну компанію

Спецпроекты / 12.03.2020 / 10:57 4746

Максим Мельник — собственник группы компаний Global Development. Это ирпенский застройщик, который начинает возводить дома и в Киеве. Компания Global Development занимается строительством больше 50 лет, но собственные проекты стала делать только с 2014 года. За это время в Ирпене появился коттеджный поселок и несколько домов, квартиры в которых раскупают уже на этапе строительства фундамента.

В интервью МС.today Максим Мельник рассказал, как стал управлять Global Development в 24 года, как вывел компанию из глубокого кризиса и как сформулировал принципы, благодаря которым люди доверяют застройщику и советуют его своим знакомым.

Партнер проекта?
Global Development

Мечтал стать судьей, но разочаровался в госслужбе

В старших классах я мечтал стать судьей или прокурором. Хотел сделать мир честным и справедливым. Поэтому пошел учиться на юриста. В 2011-2012 годах был замом мэра Ирпеня по гуманитарным вопросам. Отвечал за управление образования, здравоохранения, культуры, защиты прав детей, социальной защиты населения. Мне было 22-23 года, и я руководил работой двух с половиной тысяч человек.

Максим Мельник

Максим Мельник

Там я совершил ряд неприятных открытий. Например, что чиновники часто создают видимость работы. Проводят миллион совещаний, на которых ничего не решается. Я предлагал сделать бесплатную правовую помощь для горожан, но это никому не было интересно. Я понял, что на госслужбе у меня никогда не будет свободы действий, и решил уйти в частный сектор.

Вывел компанию из кризиса

Global Development существует с 1966 года. В советское время она называлась «Киевское специализированное ремонтно-строительное управление». Там работали около 600 человек. Я знаю это, потому что у нас до сих пор в отдельной комнате хранятся их зарплатные ведомости.

В конце 90-х, во время приватизации, акции этой компании купил мой отец Петр Мельник. Тогда за $50 тыс. можно было получить целый завод. В начале 2013 года в Global Development пришел я. Мне тогда было 24. Я сразу начал решать проблемы, которые начались в компании незадолго до этого.

До этого года Global Development сдавала в аренду строительную технику и занималась подрядами в строительстве. При тогдашнем директоре уже была задолженность по зарплате сотрудникам, долги перед субподрядчиками.

К тому же в 2012 году мой отец (на тот момент — ректор Налоговой академии в Ирпене. — Прим. ред.) перешел дорогу «семье» Януковича. Ему сказали: «Или увольняйся, уходи из академии, или увидишь, что будет». Он не уволился, и в Global Development начались проверки, посыпались надуманные штрафы. Мне нужно было разгрести это все.

Директора сразу уволили, постепенно рассчитались с долгами по зарплате. Тогда же налоговая насчитала нам штрафов больше чем 10 млн грн. Это было тяжелое время. Мы сутками готовили документы для судов. Мало спали, много работали, я как-то даже заснул на светофоре от усталости.

Знакомые тогда часто говорили: «Собирай вещи и уезжай из страны». Когда я шел на допрос по делу отца, не знал, вечером вернусь домой или буду ночевать в СИЗО. Но уезжать не собирался.

За первый год я научился читать чертежи и сметы, разобрался в стройматериалах и процессах. Мне помогали инженеры нашей компании. Например, наш главный инженер очень опытный. Ему за 60, он строил многоквартирные дома и промышленные здания, участвовал в строительстве аэропорта Борисполь.

Как строили первый коттеджный городок

Я понимал, что будущее Global Development за тем, чтобы строить свои дома. Сотрудники меня поддержали. Все понимали, что это даст возможность расти и создавать что-то так, как это видим мы, а не заказчик строительства. Нашим первым проектом в 2014 году стал коттеджный городок Sweet Home.

До нас подобных проектов в Ирпене не было. Были или те, которые строились до кризиса, — большие дома, или отдельно стоящие два-три коттеджа. Мы предложили рынку новый формат. Сделали две закрытые улицы, оградили их забором. Провели освещение и видеонаблюдение. Дома поставили не в центре участков, как у нас это обычно делают, а на границе, без забора спереди. В итоге у жителей дома на двух сотках земли есть 100 кв. м двора, где можно поставить, например, барбекю. Первую очередь (пять домов) построили за 4 месяца. Сейчас в городке 32 дома. На все это ушло два с половиной года.

Дома Global Development
Дома Global Development
Дома Global Development

Продажу коттеджей запустили на этапе строительства, но тогда нас как застройщика никто не знал. Первый дом мы продали, когда все было уже готово, включая тротуар, забор и траву возле дома. Потом люди стали нам доверять, и коттеджи начали раскупать еще на этапе строительства фундамента.

Как работает Global Development

За годы в строительстве у нас сформировались четкие принципы работы.

  1. Сначала документы. Мы начинаем строить только после получения всех документов. Иначе есть риск, что какую-то бумагу получить не удастся и люди останутся без квартир. Когда в 2016 году начинали строить комплекс «Атриум», пришли местные активисты с камерами и начали бросаться под строительную технику. Они, видимо, думали, что у нас что-то не так с бумагами и мы будем их прогонять и бить. Но я вышел к ним с пачкой документов и ответил на все вопросы. Показал, что у нас все законно, поэтому активисты быстро потеряли к нам интерес. Но недавно снова у нас появились: теперь уже с предложением о сотрудничестве. За это время они переквалифицировались в частных регистраторов и сейчас регистрируют право собственности на недвижимость. Хотели регистрировать и наши квартиры. «У вас-то, — сказали, — мы точно знаем,  все в порядке с документами».
  2. Законность. Мы всегда заключаем с покупателями только нотариально заверенные договоры и не принимаем у них наличных денег. Так и должно быть по закону, но 90 % застройщиков в области этого не соблюдают.
  3. Строим на свои. Мы строим только на свои деньги: не берем их в кредит или у инвесторов. В банках огромные проценты, и в случае кредита придется закладывать дом. Если мы не сможем платить кредит, люди не получат квартиры. То же с инвестором: он может отказаться вкладывать деньги на любом этапе.
  4. Больше за те же деньги. Мы стараемся давать клиентам больше, чем другие застройщики. За ту же цену. Например, многие после сдачи квартиры предлагают покупателям доплатить $500 за котел для автономного отопления. Мы ставим его сразу.
  5. Исправлять ошибки. Мы понимаем, что репутация — основной актив застройщика. Например, в одном из наших многоквартирных домов через пару лет после сдачи стала протекать крыша. Мы тут же ее переделали. Коммерческого интереса для нас в этом не было: все квартиры в этом доме давно продали. Мы просто хотели и хотим все делать качественно.

Каким будет первый объект в Киеве

Сейчас строится наш первый коттеджный городок Dream Wood в Киеве: в Святошинском районе, микрорайон Катериновка. Рядом находится территория национального парка «Голосеевский». Как и в Ирпене, коттеджи будут на отдельной закрытой улице, но на участках побольше. Будут коттеджи на одну и две семьи, одно- и двухэтажные, от трех до пяти комнат.

По цене — как трех-четырехкомнатная квартира в этом же районе, $900-1000 за квадратный метр, то есть от $80 тысяч до $120 за дом. За эти деньги люди получат качественные дома, утепленные минеральной ватой, а не пенопластом. В ней не заводятся мыши, она «дышит» и не горит. В коттеджах будет индивидуальное отопление и фасады в английском стиле — из кирпича. Покупатели фактически получат загородный дом в черте Киева — там тихо, есть пространство для отдыха, но при этом рядом магазины и вся инфраструктура.

Первую очередь коттеджей мы начали строить перед Новым годом и до конца 2020 года планируем сдать ее. В первой очереди будет семь коттеджей, во второй — еще шесть. Уже идет продажа.

Дальше мы хотим расширяться, строить в Киеве новые дома. Для этого будем искать хорошие площадки. Здесь много тонкостей: нужно проверять, не под судом ли площадка, в порядке ли все документы. Место должно быть удобным, чтобы рядом был транспорт, магазины, инфраструктура.

Я точно знаю: если мы хотим работать долго, то должны делать хорошо. На этом строится система ценностей компании. В самом начале я был уверен, что покупатель недвижимости — это тот, кто пришел один раз, купил и больше не вернулся. Но я ошибался: у нас очень много повторных продаж, к нам приходят по рекомендации. Это результат того, что мы стараемся. «Действуй лучшим образом, каким можешь действовать сейчас, и будь что будет» — вот мой девиз.

Фотографии Александра Козаченко

Партнер проекта?
Global Development

Максим Мельник – власник групи компаній Global Development. Це ірпінський забудовник, що починає зводити будинки і в Києві. Компанія Global Development займається будівництвом понад 50 років, проте власні проєкти почала робити тільки з 2014 року. За цей час в Ірпені з’явилося котеджне селище і кілька будинків, квартири в яких розкуповують уже на етапі будівництва фундаменту.

В інтерв’ю МС.today Максим Мельник розповів, як став керувати Global Development у 24 роки, як вивів компанію з глибокої кризи та як сформулював принципи, завдяки яким люди довіряють забудовнику й радять його своїм знайомим.

Партнер проєкту?
Global Development

Мріяв стати суддею, але розчарувався в держслужбі

У старших класах я мріяв бути суддею або прокурором. Хотів зробити світ чесним і справедливим. Тому пішов навчатися на юриста. У 2011-2012 роках був замісником мера Ірпеня з гуманітарних питань. Відповідав за управління освіти, охорони здоров’я, культури, захисту прав дітей, соціального захисту населення. Мені було 22-23 роки, і я керував роботою 2,5 тис. осіб.

Максим Мельник

Максим Мельник

Там я здійснив низку неприємних відкриттів. Наприклад, що чиновники часто створюють видимість роботи. Проводять мільйон нарад, на яких нічого не вирішується. Я пропонував зробити безкоштовну правову допомогу для містян, але це нікому не було потрібно. Я зрозумів, що на держслужбі я ніколи не матиму свободу дій, і вирішив піти в приватний сектор.

Вивів компанію із кризи

Global Development існує з 1966 року. У радянські часи вона називалася «Київське спеціалізоване ремонтно-будівельне управління». Там працювали близько 600 осіб. Я знаю це, тому що в нас донині в окремій кімнаті зберігаються їхні зарплатні відомості.

Наприкінці 90-х, під час приватизації, акції цієї компанії придбав мій батько Петро Мельник. Тоді за $50 тис. можна було отримати цілий завод. На початку 2013 року в Global Development прийшов я. Мені тоді було 24. Я одразу почав вирішувати проблеми, що почалися в компанії напередодні.

До цього року Global Development здавала в оренду будівельну техніку та займалася підрядами в будівництві. За тодішнього директора вже була заборгованість із зарплати співробітникам, борги перед субпідрядниками.

До того ж у 2012 році мій батько (на той момент ректор Податкової академії в Ірпені – прим. ред.) перейшов дорогу «сім’ї» Януковича. Йому сказали: «Або звільняйся, йди з академії, або побачиш, що буде». Він не звільнився, і в Global Development почалися перевірки, посипалися надумані штрафи. Мені потрібно було розгребти все це.

Директора одразу звільнили, поступово розрахувалися з боргами із зарплати. Тоді ж податкова нарахувала нам штрафів на понад 10 млн грн. Це були скрутні часи. Ми днями й ночами готували документи для судів. Мало спали, багато працювали, я навіть якось заснув на світлофорі від утоми.

Знайомі тоді часто казали: «Збирай речі та їдь із країни». Коли я йшов на допит зі справи батька, не знав, чи повернуся ввечері додому, чи ночуватиму в СІЗО. Але їхати не збирався.

За перший рік я навчився читати креслення та смети, розібрався в будматеріалах і процесах. Мені допомагали інженери нашої компанії. Наприклад, наш головний інженер дуже досвідчений. Йому за 60, він будував багатоквартирні будинки та промислові будівлі, брав участь у будівництві аеропорту «Бориспіль».

Як будували перше котеджне містечко

Я розумів, що майбутнє Global Development за тим, щоб будувати свої будинки. Співробітники мене підтримали. Всі розуміли, що це уможливить розвиток і створення чогось так, як це бачимо ми, а не замовник будівництва. Нашим першим проєктом у 2014 році стало котеджне містечко Sweet Home.

До нас подібних проєктів у Ірпені не було. Були або ті, що будувалися до кризи, – великі будинки, або два-три котеджі, що стояли окремо. Ми запропонували ринку новий формат. Зробили дві закриті вулиці, відгородили їх парканом. Провели освітлення та відеонагляд. Будинки поставили не в центрі ділянок, як у нас зазвичай роблять, а на межі, без паркану попереду. Зрештою у мешканців будинку на двох сотках землі є 100 кв. м двору, де можна поставити, наприклад, барбекю. Першу чергу (п’ять будинків) побудували за чотири місяці. Нині в містечку 32 будинки. На все це пішло два з половиною роки.

Дома Global Development
Дома Global Development
Дома Global Development

Продаж коттеджів запустили на етапі будівництва, але тоді нас як забудовника ніхто не знав. Перший будинок ми продали, коли все було вже готово, включно із тротуаром, парканом і травою біля будинку. Потім люди почали нам довіряти, і котеджі почали розкуповувати ще на етапі будівництва фундаменту.

Як працює Global Development

За роки в будівництві в нас сформувалися чіткі принципи роботи.

  1. Спочатку документи. Ми починаємо будувати тільки після отримання всіх документів. Інакше є ризик, що якийсь папірець отримати не вдасться і люди залишаться без квартир. Коли в 2016 році починали будувати комплекс «Атріум», прийшли місцеві активісти з камерами й почали кидатися під будівельну техніку. Вони, певно, думали, що в нас щось не так із документами й ми будемо їх виганяти та бити. Але я вийшов до них із пачкою та відповів на всі запитання. Показав, що в нас усе законно, тому активісти швидко втратили до нас інтерес. Проте нещодавно знову в нас з’явилися: тепер уже із пропозицією про співпрацю. За цей час вони перекваліфікувалися у приватних реєстраторів і тепер реєструють право власності на нерухомість. Хотіли реєструвати й наші квартири. «У вас, – сказали, – ми точно знаємо, все гаразд із документами».
  2. Законність. Ми завжди укладаємо з покупцями тільки нотаріально заверені угоди та не приймаємо в них готівку. Так і повинно бути за законом, але 90 % забудовників у області цього не роблять.
  3. Будуємо на свої. Ми будуємо лише на свої гроші: не беремо їх у кредит або в інвесторів. У банках величезні відсотки, і в разі кредиту доведеться закладати будинок. Якщо ми не зможемо платити кредит, люди не отримають квартири. Те ж саме з інвестором: він може відмовитися вкладати кошти на будь-якому етапі.
  4. Більше за ті ж самі гроші. Ми намагаємося давати клієнтам більше, ніж інші забудовники. За ту ж саму ціну. Наприклад, багато хто після здачі квартири пропонує покупцям доплатити $500 за котел для автономного опалення. Ми ставимо його одразу.
  5. Виправляти помилки. Ми розуміємо, що репутація – основний актив забудовника. Наприклад, в одному з наших багатоквартирних будинків за кілька років після здачі почав протікати дах. Ми одразу ж його переробили. Комерційного інтересу для нас у цьому не було: всі квартири в цьому будинку давно продали. Ми просто хотіли та хочемо все робити якісно.

Яким буде перший об’єкт у Києві

Нині будуємо наше перше котеджне містечко Dream Wood у Києві: у Святошинському районі, мікрорайон Катеринівка. Поряд розташований національний парк «Голосіївський». Як і в Ірпені, котеджі будуть на окремій закритій вулиці, але на більших ділянках. Будуть котеджі на одну та на дві сім’ї, одно- та двохповерхові, від трьох до п’яти кімнат.

По ціні – як трьох-чотирьохкімнатна квартира в тому ж самому районі, $900-1000 за кв. м, тобто від $80 тис. до $120 тис. за будинок. За ці гроші люди отримають якісні будинки, утеплені мінеральною ватою, а не пінопластом. У ній не заводяться миші, вона «дихає» та не горить. У котеджах буде індивідуальне опалення та фасади в англійському стилі – із цегли. Покупці фактично отримають заміський будинок у Києві – там тихо, є простір для відпочинку, але водночас поряд магазини та вся інфраструктура.

Першу чергу котеджів ми почали будувати перед Новим роком і до кінця 2020 року плануємо здати її. У першій черзі будуть сім котеджів, у другій – ще шість. Вони вже продаються.

Далі ми хочемо розширюватися, будувати в Києві нові будинки. Для цього ми шукатимемо хороші майданчики. тут багато нюансів: потрібно перевіряти, чи не під судом майданчик, чи все гаразд із документами. Місце має бути зручним, щоб поряд був транспорт, магазини, інфраструктура.

Я точно знаю: якщо ми хочемо працювати довго, то маємо робити добре. На цьому будується система цінностей компанії. На початку я був впевнений, що покупець нерухомості – це той, хто прийшов один раз, купив і більше не повернувся. Але я помилявся: у нас дуже багато повторного продажу, до нас приходять за рекомендацією. Це результат того, що ми стараємося. «Дій у найкращий спосіб, в який можеш діяти зараз, і будь що буде» — ось мій девіз.

Фотографії Олександра Козаченко

Партнер проєкту?
Global Development

Самые свежие и интересные статьи для вас

Вдохновляющие компании

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Spelling error report

The following text will be sent to our editors: