«Строим по-честному». Как Максим Мельник с 24 лет развивает строительную компанию

Максим Мельник — собственник группы компаний Global Development. Это ирпенский застройщик, который начинает возводить дома и в Киеве. Компания Global Development занимается строительством больше 50 лет, но собственные проекты стала делать только с 2014 года. За это время в Ирпене появился коттеджный поселок и несколько домов, квартиры в которых раскупают уже на этапе строительства фундамента.

В интервью МС.today Максим Мельник рассказал, как стал управлять Global Development в 24 года, как вывел компанию из глубокого кризиса и как сформулировал принципы, благодаря которым люди доверяют застройщику и советуют его своим знакомым.

Мечтал стать судьей, но разочаровался в госслужбе

В старших классах я мечтал стать судьей или прокурором. Хотел сделать мир честным и справедливым. Поэтому пошел учиться на юриста. В 2011-2012 годах был замом мэра Ирпеня по гуманитарным вопросам. Отвечал за управление образования, здравоохранения, культуры, защиты прав детей, социальной защиты населения. Мне было 22-23 года, и я руководил работой двух с половиной тысяч человек.

Там я совершил ряд неприятных открытий. Например, что чиновники часто создают видимость работы. Проводят миллион совещаний, на которых ничего не решается. Я предлагал сделать бесплатную правовую помощь для горожан, но это никому не было интересно. Я понял, что на госслужбе у меня никогда не будет свободы действий, и решил уйти в частный сектор.

Вывел компанию из кризиса

Global Development существует с 1966 года. В советское время она называлась «Киевское специализированное ремонтно-строительное управление». Там работали около 600 человек. Я знаю это, потому что у нас до сих пор в отдельной комнате хранятся их зарплатные ведомости.

В конце 90-х, во время приватизации, акции этой компании купил мой отец Петр Мельник. Тогда за $50 тыс. можно было получить целый завод. В начале 2013 года в Global Development пришел я. Мне тогда было 24. Я сразу начал решать проблемы, которые начались в компании незадолго до этого.

До этого года Global Development сдавала в аренду строительную технику и занималась подрядами в строительстве. При тогдашнем директоре уже была задолженность по зарплате сотрудникам, долги перед субподрядчиками.

К тому же в 2012 году мой отец (на тот момент — ректор Налоговой академии в Ирпене. — Прим. ред.) перешел дорогу «семье» Януковича. Ему сказали: «Или увольняйся, уходи из академии, или увидишь, что будет». Он не уволился, и в Global Development начались проверки, посыпались надуманные штрафы. Мне нужно было разгрести это все.

Директора сразу уволили, постепенно рассчитались с долгами по зарплате. Тогда же налоговая насчитала нам штрафов больше чем 10 млн грн. Это было тяжелое время. Мы сутками готовили документы для судов. Мало спали, много работали, я как-то даже заснул на светофоре от усталости.

Знакомые тогда часто говорили: «Собирай вещи и уезжай из страны». Когда я шел на допрос по делу отца, не знал, вечером вернусь домой или буду ночевать в СИЗО. Но уезжать не собирался.

За первый год я научился читать чертежи и сметы, разобрался в стройматериалах и процессах. Мне помогали инженеры нашей компании. Например, наш главный инженер очень опытный. Ему за 60, он строил многоквартирные дома и промышленные здания, участвовал в строительстве аэропорта Борисполь.

Как строили первый коттеджный городок

Я понимал, что будущее Global Development за тем, чтобы строить свои дома. Сотрудники меня поддержали. Все понимали, что это даст возможность расти и создавать что-то так, как это видим мы, а не заказчик строительства. Нашим первым проектом в 2014 году стал коттеджный городок Sweet Home.

До нас подобных проектов в Ирпене не было. Были или те, которые строились до кризиса, — большие дома, или отдельно стоящие два-три коттеджа. Мы предложили рынку новый формат. Сделали две закрытые улицы, оградили их забором. Провели освещение и видеонаблюдение. Дома поставили не в центре участков, как у нас это обычно делают, а на границе, без забора спереди. В итоге у жителей дома на двух сотках земли есть 100 кв. м двора, где можно поставить, например, барбекю. Первую очередь (пять домов) построили за 4 месяца. Сейчас в городке 32 дома. На все это ушло два с половиной года.

Продажу коттеджей запустили на этапе строительства, но тогда нас как застройщика никто не знал. Первый дом мы продали, когда все было уже готово, включая тротуар, забор и траву возле дома. Потом люди стали нам доверять, и коттеджи начали раскупать еще на этапе строительства фундамента.

Как работает Global Development

За годы в строительстве у нас сформировались четкие принципы работы.

1. Сначала документы. Мы начинаем строить только после получения всех документов. Иначе есть риск, что какую-то бумагу получить не удастся и люди останутся без квартир. Когда в 2016 году начинали строить комплекс «Атриум», пришли местные активисты с камерами и начали бросаться под строительную технику. Они, видимо, думали, что у нас что-то не так с бумагами и мы будем их прогонять и бить. Но я вышел к ним с пачкой документов и ответил на все вопросы. Показал, что у нас все законно, поэтому активисты быстро потеряли к нам интерес. Но недавно снова у нас появились: теперь уже с предложением о сотрудничестве. За это время они переквалифицировались в частных регистраторов и сейчас регистрируют право собственности на недвижимость. Хотели регистрировать и наши квартиры. «У вас-то, — сказали, — мы точно знаем,  все в порядке с документами».
2. Законность. Мы всегда заключаем с покупателями только нотариально заверенные договоры и не принимаем у них наличных денег. Так и должно быть по закону, но 90 % застройщиков в области этого не соблюдают.
3. Строим на свои. Мы строим только на свои деньги: не берем их в кредит или у инвесторов. В банках огромные проценты, и в случае кредита придется закладывать дом. Если мы не сможем платить кредит, люди не получат квартиры. То же с инвестором: он может отказаться вкладывать деньги на любом этапе.
4. Больше за те же деньги. Мы стараемся давать клиентам больше, чем другие застройщики. За ту же цену. Например, многие после сдачи квартиры предлагают покупателям доплатить $500 за котел для автономного отопления. Мы ставим его сразу.
5. Исправлять ошибки. Мы понимаем, что репутация — основной актив застройщика. Например, в одном из наших многоквартирных домов через пару лет после сдачи стала протекать крыша. Мы тут же ее переделали. Коммерческого интереса для нас в этом не было: все квартиры в этом доме давно продали. Мы просто хотели и хотим все делать качественно.

Каким будет первый объект в Киеве

Сейчас строится наш первый коттеджный городок Dream Wood в Киеве: в Святошинском районе, микрорайон Катериновка. Рядом находится территория национального парка «Голосеевский». Как и в Ирпене, коттеджи будут на отдельной закрытой улице, но на участках побольше. Будут коттеджи на одну и две семьи, одно- и двухэтажные, от трех до пяти комнат.

По цене — как трех-четырехкомнатная квартира в этом же районе, $900-1000 за квадратный метр, то есть от $80 тысяч до $120 за дом. За эти деньги люди получат качественные дома, утепленные минеральной ватой, а не пенопластом. В ней не заводятся мыши, она «дышит» и не горит. В коттеджах будет индивидуальное отопление и фасады в английском стиле — из кирпича. Покупатели фактически получат загородный дом в черте Киева — там тихо, есть пространство для отдыха, но при этом рядом магазины и вся инфраструктура.

Первую очередь коттеджей мы начали строить перед Новым годом и до конца 2020 года планируем сдать ее. В первой очереди будет семь коттеджей, во второй — еще шесть. Уже идет продажа.

Дальше мы хотим расширяться, строить в Киеве новые дома. Для этого будем искать хорошие площадки. Здесь много тонкостей: нужно проверять, не под судом ли площадка, в порядке ли все документы. Место должно быть удобным, чтобы рядом был транспорт, магазины, инфраструктура.

Я точно знаю: если мы хотим работать долго, то должны делать хорошо. На этом строится система ценностей компании. В самом начале я был уверен, что покупатель недвижимости — это тот, кто пришел один раз, купил и больше не вернулся. Но я ошибался: у нас очень много повторных продаж, к нам приходят по рекомендации. Это результат того, что мы стараемся. «Действуй лучшим образом, каким можешь действовать сейчас, и будь что будет» — вот мой девиз.

Фотографии Александра Козаченко