«Вічнобуд» та інші проблеми: як перевірити забудовника і квартиру перед покупкою. 3 кроки

Як інвестувати в житло так, щоб ваші гроші не пропали марно та не залишилися у вигляді котлована? Василь Пелепецький, адвокат компанії Activitis, написав інструкцію із трьох кроків, яка допоможемо вам самостійно перевірити забудовника й оцінити шанси на те, що будинок добудують і ви в’їдете у власну квартиру.

Банкрутство «Укрбуду» й «Аркади» похитнуло і без того слабку довіру інвесторів до ринку нерухомості. Вкласти чималі гроші в будівництво, а потім опинитися з розколеними ночвами зовсім не хочеться.

Законодавчих механізмів того, як повернути вкладені гроші після банкрутства забудовника, немає. У кращому випадку інвестори самі доплачують, щоб завершити будівництво, у гіршому – виходить «вічнобуд».

Але завдяки сучасним технологіям і диджиталізації кожен охочий з відкритих джерел може дізнатися, наскільки забудовник є порядним і, відповідно, наскільки ймовірним є, що він виконає свої зобов’язання.

Крок 1: вивчаємо держреєстри

Для початку вивчіть державні реєстри. Перевірте: 

• чи зареєстрована компанія і як давно вона на ринку будівництва;
• чи існують дозволи на проведення будівельних робіт; 
• усі активи (квартири, машини, земля і так далі) забудовника;
• хто є кінцевим бенефіціаром компанії;
• чи були судові розгляди за участю власників або посадових осіб забудовника.

Крок 2: перевіряємо ділянку

Якщо зібрана інформація не викликає підозр, можна сміливо переходити до другого етапу аналізу об’єкта забудови: 

• безпосередньо на об’єкті у відділі продажів попросіть паспорт про виконання будівельних робіт (реквізити дозвільних документів, дані про ділянку, права забудовників на неї, особистість генерального підрядника);
• порівняйте дозвіл на будівництво об’єкта із проєктом, який безпосередньо будують (раптом там у плані ще 10 додаткових поверхів, що призведе до судового позову);
• дізнайтеся призначення ділянки за допомогою її кадастрового номера (їх багато, вам підійде тільки для житлового будівництва);
• переконайтеся (за адресою і кадастровим номером), що ділянка не є предметом судового розгляду чи іпотеки.

Крок 3: аналізуємо договір

Третій етап самостійної перевірки – юридичний аналіз договору. За Законом України «Про інвестиційну діяльність», саме він – основний правовий документ, який регулює відносини між суб’єктами інвестиційної діяльності.

Основні умови договору:

• Предмет. Детально опишіть вид інвестиції, технічні характеристики, земельну ділянку, на якій буде вестися будівництво, її кадастровий номер, будівельну адресу, номер секції, поверх, номер приміщення, кількість кімнат, загальну та житлову площу.
• Строки і платежі. Вкажіть, з якою періодичністю інвестор повинен вносити платежі, а також термін, коли забудовник зобов’язаний завершити будівництво, ввести об’єкт в експлуатацію та оформити права власності на житло на інвестора. Раджу в договорі передбачити відповідальність забудовника: якщо раптом він прострочить здачу об’єкта або інші взяті на себе за договором зобов’язання – отримає штрафні санкції.
• Ціна об’єкта інвестиції. Вона може бути фіксованою, а може змінюватися в залежності від фактичної вартості квадратного метра на момент оплати.

І пам’ятайте! Навіть якщо все побудували, оплатили і скріпили підписами, не поспішайте забирати ключі у забудовника до ретельної інспекції готового об’єкта. Коли після підписання акта про прийняття-передання інвестор знаходить проблеми в комунікаціях, вікна, що відвалюються, або щось у такому дусі, він вже не може пред’явити претензії забудовнику.

Приклади житлових комплексів, які не здають в експлуатацію не через банкрутство забудовників, а через порушення норм забудови: 

ЖК «Совські ставки» 

З ініціативи правоохоронних органів Державна архітектурно-будівельна інспекція України (ДАБІ) проінспектувала об’єкт, заборонила будівельні роботи і скасувала раніше виданий дозвіл на будівництво. Причина – забудовник в декларації на будівництво надав недостовірну інформацію і занизив рівень складності об’єкта. 

Директора групи компаній «Укогруп», яка займалася «Совськими ставками», Анатолія Войцеховського оголосили в міжнародний розшук. Йому винесли підозру у привласненні, заволодінні майном шляхом зловживання службовим становищем в особливо великих розмірах і службовому підробленні. Що стосується інвесторів, вони намагаються добудувати ЖК самі. 

ЖК «Форест»

Головне управління МНС в Києві висунуло вимогу припинити будівельно-монтажні роботи на об’єкті до усунення порушень техногенної та пожежної безпеки. Усього перевіряльники зафіксували 21 порушення. Суд задовольнив позов і заборонив проводити будівельні роботи. 

Увести в експлуатацію ЖК обіцяють у четвертому кварталі 2021 року, але поки ніяких робіт на об’єкті не ведеться. 

ЖК «Патріотика на озерах»

Громадська організація «Екопарк Осокорки» звернулася до суду: активісти вимагали скасувати дозвіл ДАБІ на будівництво нового мікрорайону Осокорки-Центральні. Суд погодився з аргументами позивача, посилаючись на затверджений Київською адміністрацією генеральний план столиці. Згідно з ним територія ділянки є парковою зоною загального користування.

Паралельно зі цим забудовник «Аркада» збанкрутував, отже покупці 500 квартир можуть їх ніколи не побачити. 

Бути повністю впевненими в інвестуванні у вітчизняну нерухомість неможливо. Але перестрахуватися – цілком. Тому не лінуємося, вивчаємо й аналізуємо. Ціна помилки дуже висока.