Чому ціни на нерухомість не падають попри очікування і що буде далі – експерт

Чому ціни на нерухомість не падають і чому вартість квадратного метра надалі тільки зростатиме? Про це, а також те, чи варто зараз інвестувати в житло, розповів юрист із нерухомості та засновник проєкту Monitor.Estate Володимир Копоть.

З чого складається вартість квадратного метра і чому вона тільки зростатиме. Фоnо: Facebook / Volodymyr Kopot

«Всі чекали, що ринок нерухомості в Україні ляже, що ціни впадуть удвічі, а забудовники будуть благати вас купити метр хоча б за копійки. Минуло три роки – що ми бачимо: ціни не просто стоять, вони повзуть вгору», – відзначив він у новому відео.

З чого складається вартість квадратного метра

Копоть відзначив, що квартира – це не просто стіни, а продукт, який має свою собівартість.

• Матеріали – бетон, арматуру, склопакети – не стали дешевшими через війну в Україні. Навпаки, їхня вартість зростає внаслідок блокування портів, потреби імпортувати те, що раніше виготовлялось локально, до того ж подорожчала логістика.
• Кадровий дефіцит спонукає забудовників платити працівникам вищі за ринкові зарплати, що також впливає на собівартість зведення об’єктів.
• Енергоресурси, а також потреба у використанні генераторів та здорожчання пального, також «лягають» у чек, який сплачують покупці.

«Основні компоненти будівництва зросли в ціні вдвічі, а деякі майже втричі. Коли бетон дорожче на 130%, квадратний метр просто фізично не може стати дешевшим. І зауважте, це ми ще не врахували ризики. Раніше забудовник закладав маржу у 20–30% прибутку. Сьогодні левова частка цієї подушки безпеки з’їдається страхуванням, дорогими кредитами та логістичними петлями. Забудовники зараз працюють на межі рентабельності. Опускати стіну нижче означає просто зупинити будівництво й оголосити про банкрутство», – пояснив Копоть.

Читайте також: Отримали ППР щодо податку на нерухомість: що робити далі й коли звертатися до ДПС

Нарешті, на ринку нерухомості є поняття «ціни заміщення». Якщо сьогодні собівартість будівництва становить, наприклад, $1 тис. за метр, забудовник ніколи не продасть його за $800. Йому вигідніше тримати об’єкт замороженим, ніж отримати збиток, який не дозволить добудувати наступні поверхи або черги, відзначив експерт.

Що буде з ринком нерухомості і що на нього впливає

Копоть відзначив кілька актуальних трендів, які також не сприяють зниженню цін на житло.

• Нових котлованів практично немає, тобто забудовники завершують роботу над об’єктами, які були запущені раніше. Уже за рік на ринку може залишитись сама лиш вторинка або дуже обмежена кількість якісних новобудов. «Дефіцит завжди штовхає ціни вгору», – зазначив експерт і додав, що нового житла не вистачить для всіх охочих.
• Державні програми на кшталт «єОселі» створюють додатковий попит у сегментах, у яких раніше його не було, що також чинить додатковий тиск на вартість готового житла.
• Курс американського долара зростає, однак це не означає, що ціни на житло в доларах мають знижуватися. Уся річ в інфляції, пояснив експерт, адже долар у 2021-му та у 2026-му внаслідок глобальної інфляції має різну купівельну спроможність.

«Тож чи варто купувати зараз? Якщо ви шукаєте житло для себе або як довгострокову інвестицію під оренду, тоді, можливо, так. Чекати на “дно” доведеться дуже довго. Тож шукайте об’єкти з високим ступенем готовності, перевіряйте репутацію забудовників і пам’ятайте головне: квадратний метр – це не просто цифра. Це тони металу, бетону та тисячі людиногодин, які щодня стають дорожчими», – підсумував Копоть.

Нагадаємо, раніше фултайм-інвестор Дмитро Карпіловський розповів про плюси, мінуси і ризики інвестицій в токенізовану нерухомість.