Де вигідно купувати нерухомість у 2026-му, а де ні: експерт склав рейтинг 12 країн

На міжнародній інвестиційній конференції представили рейтинг країн для вкладень у нерухомість — від 4 до 8 балів з 10, залежно від макроекономічних показників, туристичної привабливості, дохідності та безпекових ризиків. Найгірший результат отримала Великобританія, а найкращий — одразу кілька країн, зокрема Іспанія, Індонезія, Румунія та Парагвай. Рейтинг склав економіст, засновник Бюро Інвестиційних Програм і Green­In­vest Олександр Бондаренко.

Олександр Бондаренко, засновник Бюро Інвестиційних Програм, склав рейтинг країн для інвестицій у нерухомість. Фото: Вікіпедія

Головне:

• Рейтинг побудований на трьох блоках даних за 2025 рік від МВФ і Світового банку: макроекономічні показники, туристична привабливість та інвестиційні показники, з накладеними ризиками безпеки й ліквідності
• Великобританія отримала найнижчу оцінку — 4/10 — через слабку економіку після Brex­it і COVID, зростання податків на капітал і погіршення безпекової ситуації
• Найвищий бал (8/10) отримали Іспанія, Індонезія, Румунія та Парагвай — попри абсолютно різні причини такої оцінки

Чому обіцянки «гарантованих 15% річних» варто сприймати скептично

Бондаренко, який здобув ступінь Exec­u­tive MBA в американській Carl­son School of Man­age­ment, застерігає від довіри до пропозицій із гарантованим інвестиційним доходом.

«Здача нерухомості в оренду — це бізнес. Будь-який бізнес пов’язаний з ризиками», — наголосив він, порадивши уважно читати умови договорів.

Іспанія та Португалія — «острівець безпеки» для капіталу

За словами Бондаренка, Іспанія має здоровішу економіку за сусідню Італію: державний борг становить 65–70% ВВП проти понад 100% в Італії, помірне податкове навантаження та поки що «зелений» рівень міграційних ризиків. Приплив інвестицій в іспанську нерухомість зростає й за рахунок поляків і прибалтів, які хеджують капітал через страх можливої російської агресії проти країн Балтії. Населення Іспанії зросло на 8,8% за 2015–2025 роки, а гросрентабельність оренди становить близько 8%.

Рейтинг країн для інвестицій у нерухомість за Олександром Бондаренком

Усередині країни вартість входу в інвестицію суттєво відрізняється: якщо оренда в Барселоні коштує близько 1800 євро на місяць, то у Валенсії чи Аліканте — 1200–1300 євро при значно нижчій вартості квадратного метра. Бондаренко не вірить у подальше зростання цін у Барселоні, називаючи місто переоціненим і перенаселеним.

Туреччина — «гра в кості» з високим потенціалом і так само високим ризиком

Туреччина отримала середню оцінку 5/10. Економіка країни втричі більша за українську, населення зросло на 21,3% за десять років, але фінансова нестабільність вражає: інфляція 31% за 2025 рік, облікова ставка центробанку — 40% (для порівняння, в Україні під час активної фази війни — 15,5%). Через знецінення ліри Бондаренко радить домовлятися про оренду виключно у твердій валюті.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість: експерт розповів про дохідність, перспективи і що обрати залежно від суми вкладу

Ключова проблема турецької економіки, за словами Бондаренка, — відхід іноземних інвесторів через політичні причини: американський і німецький капітал, який активно фінансував будівництво з 2003 року, тепер практично відсутній. Потенційний апсайд можливий за 5–6 років у разі зміни політичного курсу, але це, за визначенням економіста, «гра в кості» — може спрацювати, а може й ні.

Індонезія й Мальдіви очолили рейтинг, попри складну логістику

Індонезія отримала один із найвищих балів (8/10) завдяки зростанню ВВП на 5% на рік, приросту населення на чверть за десятиліття та привабливому податку на прибуток від оренди — 10%. ВВП на душу населення в країні порівнянний з українським (близько 6500 доларів), але демонструє стабільне зростання.

Водночас економіст визнає практичний недолік: керувати нерухомістю на відстані 20-годинного перельоту без надійної керуючої компанії складно. Учасник обговорення, який особисто інвестував в об’єкт на Балі, підтвердив розрахунки Бондаренка щодо дохідності — за його словами, реальні показники становлять 10–14% залежно від кварталу, попри обіцянки деяких девелоперів у 15–20%.

Великобританія — аутсайдер рейтингу

Найнижчу оцінку — 4/10 — отримала Великобританія. Бондаренко відзначає, що економіка країни ослабла після Brex­it і пандемії, прямі іноземні інвестиції падають, а зростання податків на капітал уже призвело до відпливу великого бізнесу — зокрема фінтех-компанії Rev­o­lut — до Дубая та інших юрисдикцій. Гросрентабельність оренди в Британії становить лише 3,5–3,8% — суттєво нижче за інші країни рейтингу.

Експерт також навів особистий приклад погіршення безпекової ситуації: під час візиту до Лондона в лютому 2026 року він став свідком крадіжки велосипеда просто біля власника, який відлучився в магазин на п’ять хвилин.

«Я впевнений, що наступні 5–7 років ситуація буде погіршуватися, і апсайду не буде», — підсумував він.

Українці дедалі активніше інвестують у закордонну нерухомість з початку повномасштабного вторгнення — насамперед заради диверсифікації капіталу та захисту заощаджень від воєнних ризиків. Водночас експерти неодноразово наголошували: дохідна нерухомість за кордоном вимагає порівняння з альтернативами на кшталт ОВДП чи ринку землі в Україні, оскільки безумовних «легких» варіантів заробітку на цьому ринку не існує.

Читайте також: В Україні чи за кордоном: де вигідніше купити житло під оренду – експерт