Інвестор у нерухомість: допоміг купити 200 квартир, прибутковість по кожній – до 50%. Ось мої секрети

Дмитро Струк – арткуратор і директор з розвитку будівельної компанії «Креатор-Буд». Він більше ніж 10 років інвестує в нерухомість і за цей час успішно закрив понад 200 угод.

У партнерському матеріалі із житловим комплексом Creator City Дмитро розповів MC.today, як і де він у 21 рік купив свою першу квартиру, чому вважає вкладення в новобудови найкращою стратегією і яких правил дотримується, коли інвестує в нерухомість.

Перша квартира – у центрі Києва

Гроші я почав заробляти, коли мені було 15 років. Я вчився на першому курсі коледжу і давав дітям уроки англійської та італійської мови. Повноцінно працювати почав у 19 років: був перекладачем і довіреною особою західних підприємців.

Уже тоді я відкладав гроші і замислювався, куди їх можна вкласти. Для мене інвестиції – це спосіб забезпечити собі і близьким комфортне життя і старість. Тому в 21 рік я купив свою першу квартиру. Тоді, у 2002-му, знайома рієлторка допомогла вибрати «двушку» біля універмагу «Україна»: 43 кв. м, «вторинка», ціна – $23 тис. І сказала мені: «Твоя квартира – це твоя пенсія».

У 21 рік я вже непогано заробляв: добре знав італійську й англійську, закінчив факультет права – знання давали мені фору. Тож половину вартості квартири я накопичив, а решту суми позичив у батьків і друзів.

Квартиру я купував для життя, але дуже скоро зрозумів, що жити хочу в тихішому і спокійнішому місці. Тому почав здавати цю «двушку» за $500 на місяць – дорогувато, але це центр міста, уся інфраструктура поруч. Гроші від оренди допомогли мені за два роки повернути борги і стали ще одним джерелом доходу крім роботи і приватних уроків.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Другою моєю інвестицією стала ділянка на 12 соток у 25 км від Києва – її ми разом з батьками . Але за кілька років ринок пішов угору – ціни на землю зросли, і ділянку ми продали майже у три рази дорожче.

Після цього я шукав і відкривав для себе різні варіанти інвестицій. Вкладав у стартапи, купував українські акції та облігації через закриті й відкриті інвестиційні фонди: «Кінто», «Сократ», «Конкорд Капітал» та інші. Часто бажання заробити швидкі гроші відключає наш мозок, і це не призводить ні до чого хорошого. У моєму випадку ризикові інвестиції не принесли мені доходу. Я втратив приблизно $15 тис. Оскільки це були сімейні гроші, мої рідні тоді, звичайно, засмутилися.

Купівля ділянки, навпаки, виявилася вдалою інвестицією. Квартира росла в ціні і продовжувала кожен місяць приносити мені дохід. Тому я зробив висновок: консервативні інвестиції – це моя найкраща стратегія.

Нова робота змінила думку про новобудови

У 2011 році мене запросили очолити відділ продажів житлового комплексу RiverStone – там я багато дізнався про ринок первинної нерухомості Києва. Було цікаво спостерігати, як на лівому березі росте проєкт бізнес-класу.

RiverStone розташований недалеко від станції метро «Осокорки». У той час на лівому березі будували цілі райони з однотипними висотками. Кияни часто називали лівий берег «бетонними джунглями» – це місце вважалося не особливо комфортним для життя. Нерухомість там купували в основному приїжджі – ті, хто хотів купити хоч десь, але у столиці. Через це багато експертів вважали, що в RiverStone мало перспектив «вистрілити».

Радий, що їхні прогнози не виправдалися – скоро RiverStone став одним з кращих комплексів бізнес-класу в Києві. Близькість до метро, вид на Дніпро, закрита територія, панорамні вікна, високі стелі, швидкісні ліфти. Якщо на етапі будівництва квадратний метр у сусідніх будинках коштував $750–850, то в RiverStone ціна на старті була $1,5–1,8 тис.

Я аналізував ринок і зрозумів, що купувати квартири в якісних новобудовах набагато вигідніше, ніж у старих будинках.

Хоча сам я довгий час ставився до нового фонду з недовірою – на той момент ще не до кінця вивчив потенціал первинного ринку.

Мені завжди подобалися «сталінки» та царські будинки. Від лівого берега я теж був не в захваті: здавалося, що там мало інфраструктури для комфортного життя. RiverStone змінив мою думку про новобудови. 2011 року мої друзі купили там квартири по акції від забудовника – через рік вони виручили у два рази більше, ніж вклали.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Де знаходяться «перспективні» квартири

Пізніше, спираючись на досвід, який отримав у будівельній компанії UDP, я знайшов свій перший «будинок-діамант».

У 2013–2014 роках частина моїх і сімейних заощаджень лежала на гривневих депозитах в українських банках. Я розумів, що гривня продовжить падати. Натомість нерухомість у правильному місці не знеціниться і завжди добре коштуватиме в доларах. Тому я купив однокімнатну квартиру на 47 кв. м у житловому комплексі Jeneva в Солом’янському районі Києва. Поруч з будинком знаходиться парк, там хороша транспортна розв’язка, а сама квартира – на 19-му поверсі із чудовим краєвидом на озеро та розкішної панорамою. Цю квартиру я продав за $47 тис. і отримав на 40% більше, ніж вклав.

Оптимально, якщо він знаходиться в 10–15 хвилинах пішки від метро і в районі, де є виші й офіси. А якщо поруч із будинком розташовані ще й дитячі садки, школи, поліклініки, торгово-розважальні центри і спортзали, то таку квартиру ви точно зможете успішно продати або швидко здати. Якщо сказати коротко – квартиру потрібно купувати там, де ви самі хотіли б жити.

Наприклад, я порадив батькові інвестувати в житловий комплекс San Francisco у п’яти хвилинах пішки від станції метро «Нивки». Через дорогу від комплексу розташовані кафе, ресторани та парк. Батько за $25 тис. купив у San Francisco квартиру на 34 кв. м. Щоб не ризикувати всією сумою відразу, спочатку він заплатив перший внесок – 50%, а решту грошей виплачував щомісяця. За два роки ця квартира подорожчала на 75%, і він її успішно продав.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

В іншому «будинку-діаманті» знаходиться квартира моєї мрії, у якій я зараз живу. Це житловий комплекс Hoffman House у Києві – квартиру там я купив на гроші від продажу квартири в Jeneva. Мансардні вікна, супермаркети, поруч із будинком знаходиться великий сквер, близькість до центру, у пішій доступності – три станції метро: «Лук’янівська», «Вокзальна» та «Золоті ворота». Ціна входу при 100%-й оплаті була приблизно $950 за метр – дешево для комплексу бізнес-класу в цьому районі. Якби через рік я зважився її продати, міг би отримати 50% прибутку.

Ще один відмінний кейс – квартира в житловому комплексі New York Concept House біля костелу Святого Миколая в Києві. Я помітив цей будинок з вікна машини – тоді його тільки почали будувати. Було відразу зрозуміло, що об’єкт розташований вдало. Діловий центр міста, по сусідству дві станції метро, торгово-розважальні центри Gulliver та Ocean Plaza, бізнес-центр і супермаркет, є внутрішній двір і тераса на даху.

Щоб купити квартиру в «Нью-Йорку», я продав свою першу «двушку» – ту, яку купив у 21 рік. На руки отримав $50 тис. і за ті ж гроші купив квартиру такого самого метражу. Ще один важливий момент на користь цієї історії – ремонт у старій квартирі обійшовся б мені приблизно у $20–25 тис., тоді як ремонт у новій коштував значно дешевше.

«Будинок-діамант»: секрети успішної купівлі

Друзі стежили за моїми інвестиційними історіями з нерухомістю і стали звертатися до мене за допомогою. За останні 10 років я успішно закрив понад 200 угод у нерухомості – купував квартири для себе, сім’ї і друзів. На кожній угоді інвестори заробили 25–35%.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Останні кілька років уже друзі друзів, їхні родичі і приятелі просять поради – як вибрати той самий «будинок-діамант». Проєкт, який не просто зросте в ціні, а дасть 30–50% прибутку.

1. Завжди рекомендую: крім місця розташування дивіться на репутацію забудовника та першої особи компанії. Це один з вирішальних критеріїв при виборі квартири.
2. Важливо перевіряти якість робіт забудовника на минулих об’єктах. Бажано, щоб будинки він здав вчасно, а люди, які в них живуть, були задоволені нерухомістю.

Одним своїм друзям я порадив інвестувати в житловий комплекс «А52» на вулиці Січових Стрільців. Це був ризик, оскільки забудовник, компанія DIM, не була особливо відомою і добудовувала довгобуд. Але я довідався – у DIM була непогана репутація, тому мої друзі все ж взяли в розстрочку однокімнатну квартиру зі стелями в 3,6 м. Один кв. м обійшовся їм у $1,1 тис., квартира в цілому – у $50 тис. Усе склалося вдало: компанія DIM, хоч і з великою затримкою, здала об’єкт. За два роки друзі продали цю квартиру із плюсом у 45%. Свою роль зіграли і фішки квартири – розкішне лобі, тераса на даху, закрита території, вид на парк і старовинний храм.

3. Ще один важливий момент – інфраструктура. З більшою ймовірністю «вистрілить» комплекс закритого типу live-work-play (жити-працювати-відпочивати. – Прим. ред.), де вся необхідна для життя інфраструктура розташована на території об’єкта.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Нещодавно я інвестував у квартиру в подібному житловому комплексі – Creator City, який будує компанія «Креатор-Буд». Він знаходиться в пішій доступності від двох станцій метро – «Лук’янівської» та «Політехнічного інституту». Поруч три великі парки, а на території Creator City власний парк на 2 га з водоймою.

Забудовник планує розмістити в житловому комплексі дитячі і спортивні зони, місця для відпочинку, спортклуб з басейном, медичний центр.

За проєктом, у Creator City буде дитячий садок і школа – зараз забудовник веде перемовини з декількома освітніми компаніями. На перших поверхах будинків планують відкрити ресторани, кафе, салон краси та магазини.

Поруч із Creator City відмінно розвинена міська інфраструктура: є сучасна клініка, дитячі садки та гімназії. Поряд розташовані кілька офісних центрів і чотири топові київські виші: медуніверситет ім. Богомольця, КПІ, економічний університет та інститут міжнародних відносин.

На даху одного з будинків буде відкрита тераса. У кожній квартирі встановлять систему «розумний будинок» та індивідуальну систему контролю клімату компанії LG – це дозволить економити на опаленні до 40%.

Цей житловий комплекс – перспективна інвестиція. Перш за все завдяки розвиненій інфраструктурі як усередині об’єкта, так і в радіусі 2–3 км навколо нього. Усі ці фактори гарантують хороший попит на оренду. Повернення інвестицій у Creator City – приблизно 7,5–8,5 року. Для Києва це дуже хороший показник.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Купив ділянку втридорога

Я хоч і досвідчений інвестор у нерухомість, а й у мене були помилки. 2007 року я за $45 тис. – майже всі сімейні накопичення – купив у селі Путрівка біля Василькова земельну ділянку на 15,5 сотки. Вона знаходиться в полі, комунікацій там немає.

У той час і земля, і нерухомість активно зростали в ціні – однокімнатна хрущовка в Києві коштувала $85–90 тис. Замість того, щоб продавати, коли всі купують, я піддався загальному ажіотажу. Але невдовзі за зростанням пішла фінансова криза 2008 року. Зараз ця ділянка коштує $15 тис., і я поки що не можу вирішити, що робити з нею далі.

Але ризик є в іншому – у пошуку мешканців, якщо плануєте здавати квартиру. Оренда – хороший варіант для пасивного доходу. Але щоб швидко знайти квартиронаймача, не варто проводити дизайнерські експерименти – робити ремонт у стилі гобіта або ретро 50-х. Квартири з авторським ремонтом можуть довго простоювати. «Інвесторський», як я його називаю, ремонт у мінімалістичному стилі і все необхідне – запорука успіху.

Невеликий приклад із життя: одна моя знайома купила квартиру за ціною $1 тис. за кв. м і вклала $1,2 тис. за кв. м у ремонт. Вона купувала квартиру для себе, але якщо розглядати квартиру як бізнес, то, на мій погляд, вартість ремонту не повинна перевищувати $500 за метр.

Квартира під оренду у правильному місці – це базовий інвестиційний інструмент. Ви можете знімати для себе більш комфортну квартиру, доплачуючи різницю в ціні. Або виїхати жити за кордон і отримувати при цьому пасивний дохід у Києві. Чому я кажу про Київ? У Європі термін повернення інвестицій у нерухомість зараз майже 20 років. У нас же можна знайти квартири, які окупляться за 7,5–8,5 року.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%

Основні правила інвестора

Мене часто запитують, кому варто інвестувати в нерухомість. На це питання я відповідаю: «Усім, хто хоче забезпечити собі безбідну старість».

Коли краще почати інвестувати в житло? Я сформулював кілька правил для новачків:

1. Купуйте квартиру, якщо у вас є 30–40% для першого внеску. Забудовники в таких випадках часто дають спеціальні умови, і за 1,5–3 роки можна закрити операцію без кредитів.
2. Вибирайте договір у розстрочку від забудовника без банківського кредиту. Укладаючи договори за участю банків, ви ризикуєте переплатити за вашу квартиру в 2–2,5 раза.
3. Купуйте квартиру, коли будете впевнені, що регулярні платежі не будуть для вас обтяжливими. Тоді ви зможете не економити на розвагах і подорожах.
4. Вивчайте ринок, перевіряйте документи та репутацію забудовника й першої особи компанії і аналізуйте їхні останні збудовані об’єкти.
5. Будь-яку інвестицію робіть із холодним розумом. Прорахуйте ризики, щоб не опинитися в ситуації, коли вам не вистачає на довгоочікувану відпустку. 

Прислів’я «сім разів відміряй, один раз відріж» добре описує стратегію для купівлі квартири. На інвестиціях у нерухомість не можна стати мільйонером за один день, але зате вони гарантують вам стабільне і впевнене зростання активу та доходу від оренди. І, звичайно, забезпечують надійну грошову подушку на випадок будь-якого форс-мажору.

ЗАРОБИТИ НА ІНВЕСТИЦІЯХ до 50%