REIT-фонди – останні статті та новини

Десятки мільярдів доларів готівки продовжують залишатися поза економічним обігом, поки приватний капітал шукає ефективні інструменти захисту від інфляції. У дискусії на YouTube-каналі фінансового порталу «Мінфін» за участю економіста та керуючого партнера Bureau of Investment Programs Олександра Бондаренка, засновника інвестиційної групи «УНІВЕР Капітал» Тараса Козака та комерційного директора S1 REIT Віктора Бойчука фахівці проаналізували трансформацію портфеля українського інвестора, реальну дохідність ринку нерухомості, типові помилки початківців та структурні бар'єри для відновлення фондового ринку. Мільярди під матрацом: чому українці не інвестують За різними оцінками, обсяг готівкових заощаджень населення «під матрацами» становить від $35 млрд до $130 млрд, із найчастіше згадуваним консервативним орієнтиром у $50 млрд. Головні причини, чому ці гроші не працюють в економіці — традиційна звичка тримати резерв у валютній готівці на випадок кризи, низький рівень фінансової грамотності та недостатня увага держави до роздрібного інвестора, капітал якого довго не сприймали як системний ресурс. Повномасштабна війна не зменшила цей готівковий резерв — додатковим джерелом ліквідності стали виплати у секторі оборони, де щорічний фонд заробітної плати військовослужбовців сягає 1 трлн грн. У банківській системі роздрібні клієнти акумулювали близько $38 млрд, де дві третини становлять гривневі кошти, а одну третину — доларові. Проте більша частина цих ресурсів осідає на карткових та поточних рахунках із нульовою дохідністю. Попри це, в Україні сформувалося ядро свідомих інвесторів: за даними Нацкомісії з цінних паперів та фондового ринку, на серпень кількість унікальних інвесторів у Розрахунковому центрі сягнула 271 000 осіб (зростання у 12 разів з початку 2022 року). Ринок ОВДП під час війни: чому обирають держоблігації Головним драйвером фінансової грамотності під час війни стали облігації внутрішньої державної позики (ОВДП). На початку 2022 року вкладення фізичних осіб у державні облігації становили трохи більше ніж 20 млрд грн. Станом на 2026 рік цей показник зріс до 165,8 млрд грн ($3,5–3,6 млрд), збільшившись тільки з початку року на 50% (зі 112 млрд грн). Ключові фактори вибухового зростання ОВДП серед населення: Відсутність оподаткування: доходи за державними паперами повністю звільнені від ПДФО та військового збору. Спрощений доступ: можливість купівлі облігацій через застосунок «Дія» та банківські сервіси у декілька кліків без відвідування офісів брокера. Висока ліквідність: можливість швидкого продажу паперів на вторинному ринку на обсяги до 1 млрд грн за декілька годин. Поки портфель фізичних осіб в ОВДП зріс у 6–8 разів, вкладення банків збільшилися лише в півтора раза, а нерезиденти скоротили свою присутність у декілька разів. https://www.youtube.com/watch?v8IH2LKlKRqU&t52s Як працюють REIT-фонди та скільки приносить нерухомість Поряд із державним боргом розвивається сегмент пайових інвестиційних фондів нерухомості (REIT). Наразі в Україні функціонує близько 10 подібних фондів, чотири з яких перебувають в управлінні компанії S1 REIT. Модель REIT передбачає колективне інвестування в житлові та комерційні об'єкти з подальшим отриманням доходу від оренди та зростання вартості активів. Фонди купують об'єкти оптом із дисконтом 8–9% від прайсової ціни девелопера. Статистика дохідності існуючих проєктів у доларовому еквіваленті: S1 ВДНГ (готова нерухомість): при запланованому рівні 8,2% фактична дохідність за календарний рік сягнула 15,6% у доларах (50% склали виплачені дивіденди від оренди, 50% — зростання оціночної вартості активів на тлі загального стрибка вторинного ринку Києва на +11%). S1 Оболонь (девелопмент): цільова дохідність становить 10–12% у доларах на стадії будівництва. Plaza Позняки: середня дохідність зафіксована на рівні 13,9% у доларах (~20% у гривні). Наочний розрахунок: Купівля квартири проти REIT-фонду ($50 000) Пряма купівля 1-кімнатної квартири в Києві ($50 000): Чиста орендна дохідність: близько 5–7% річних (2500–3 500 на рік) за умови повної заселеності. Операційні витрати та зусилля: самостійний пошук орендарів, ремонт, усунення побутових аварій, прострочки платежів, амортизація майна. Ліквідність: за даними ЛУН, середній строк продажу однокімнатної квартири в Києві становить 50 днів. Інвестиція в REIT-фонд ($50 000): Сукупна дохідність: до 15,6% у доларах на рік ($7 800 сукупного прибутку, з яких $3 900 виплачуються у вигляді орендних дивідендів, а $3 900 складає капіталізація вартості активу). Операційні витрати та зусилля: 0% особистої участі — управляюча компанія здійснює весь сервіс та адміністрування. Ліквідність: вихід у готівку шляхом продажу сертифікатів здійснюється за 1 робочий день. Читайте також: Готівка чи крипта: куди інвестують українці у 2026 році Податки на інвестиції: що гальмує фондовий ринок 2026 Головною перешкодою для залучення внутрішніх інвестицій у реальний сектор залишається податковий диспаритет. Доходи приватних осіб від корпоративних облігацій та інвестиційних фондів оподатковуються за сукупною ставкою 23% (18% ПДФО + 5% військовий збір). Для забезпечення конкурентної доходності проти нульової ставки ОВДП комерційний бізнес змушений закладати виплати на рівні 20–21% річних. Вирішенням проблеми має стати ухвалення законодавства про Особові інвестиційні рахунки (ОІР). Запровадження ОІР базується на випробуваному світовому досвіді. У США функціонують рахунки Roth IRA з лімітом поповнення $7 000 на рік, де накопичений інвестиційний прибуток повністю звільняється від податків. У Великій Британії діє система Stocks & Shares ISA з річним лімітом £20 000 і нульовою ставкою на дивіденди та приріст капіталу, а у Франції — рахунки PEA з лімітом до €150 000, які звільняють від прибуткового податку за умови володіння активом від 5 років. В Україні наразі розглядаються два концептуальних підходи до ОІР: Повна відсутність оподаткування (0%) за умови утримання інвестицій терміном від 5 років. Пільгова ставка 5% ПДФО + 5% військовий збір для публічних інструментів (корпоративні облігації, REIT-фонди). Як розподілити $10 000: портфель для пасивного доходу Для формування збалансованого пасивного портфеля експерти рекомендують розпочинати інвестування навіть із невеликих сум (від 1000 грн) задля розуміння механіки ринку. Прикладом оптимального розподілу капіталу в $10 000 є така структура: 50% ($5 000): Державні облігації (ОВДП) — безризиковий базовий інструмент із високою ліквідністю та відсутністю податків. 50% ($5 000): Розподіл рівними частками по 10% ($1 000) у 5 різних напрямків — корпоративні облігації, REIT-фонди нерухомості, земельні фонди, інструменти енергетичного сектору та випуск облігацій виробничих підприємств. Типові помилки інвестора: чого варто уникати на старті Щоб зберегти та примножити капітал, приватній особі важливо заздалегідь нейтралізувати ключові ризики та відмовитися від хибних стереотипів: Спроби вгадати «ідеальний момент»: Інвестування — це про системність, а не про разову удачу. Оптимальна стратегія — щомісячно відкладати фіксований відсоток доходу (наприклад, 10%). Ігнорування диверсифікації: Не варто вкладати всі кошти в один інструмент, навіть якщо це найнадійніші ОВДП чи приваблива нерухомість. Емоційні рішення та «закоханість» в актив: Інвестиції вимагають холодної математики, аналізу цифр та ліквідності, а не емоційної прив'язаності до бізнесу. Нехтування перевіркою репутації та документів: Необхідно ретельно аналізувати юридичну форму інструменту, ліцензії регулятора та ділову репутацію засновників компанії. Відсутність персонального пасивного портфеля: Підприємці часто спрямовують увесь вільний ресурс у власну справу, забуваючи про створення автономного фінансового резерву на випадок операційних криз чи форс-мажорів. Створення персональної фінансової стратегії дозволяє формувати пасивний дохід, який не залежить від щоденної праці та надійно захищає заощадження від ринкових коливань. Читайте також: Як розумно заощаджувати під час війни: 6 правил