Інвестування в нерухомість без мільйонів: як працюють REIT-фонди

Інвестувати в нерухомість без мільйонів на рахунку чи купівлі квартири – можливо. Якщо раніше нормою вважали пасивний дохід від здачі житла в оренду, то зараз набирає обертів інвестування через REIT-фондиReal Estate Investment Trusts, інвестиційний фонд нерухомості. Радник і керівник практики нерухомості в EVERLEGAL Олександр Демчук пояснив MC: Money & Career, як це працює, які є переваги й ризики, а також – які є основні гравці на українському ринку.

Як працює REIT та які є переваги й ризики для інвесторів. Фото: EVERLEGAL

Як працює REIT 

Ідея REIT надзвичайно проста. Фонд збирає роздрібні інвестиції від багатьох учасників ринку, а накопичені суми інвестує у великі, стабільні та дохідні комерційні об’єкти. Отриманий дохід від оренди розподіляє у вигляді дивідендів інвесторам.

В Україні цей інструмент почав активно набирати популярність з 2022 року, даючи нові можливості для інвестування у нерухомість без великих початкових вкладень. Флагманські фонди на ринку вже оперують активами на понад 1 млрд грн.

В чому переваги REIT

• Вища дохідність. Індивідуальний інвестор отримує можливість стати співвласником великого комерційного об’єкта, який приносить більшу дохідність, ніж квартира, що раніше просто було фінансово недоступно для роздрібних інвесторів. Наразі поріг інвестицій починається буквально із сотень гривень.
• Пасивний дохід. Не потрібно витрачати час на управління нерухомістю самому, рахувати та сплачувати податки. Це робить спеціальна управляюча компанія, основним завданням якої є ефективне здавання нерухомості в оренду, її збереження, примноження та виплата дивідендів учасникам.
• Прозорість та безпека. Управляюча компанія – це не звичайне ТОВ, а спеціально ліцензована компанія з постійним (щомісячним) контролем НКЦПФРНаціональна комісія з цінних паперів та фондових ринків. Підхід схожий до контролю банків з боку НБУ. Вся інформація про показники діяльності обов’язково публічно розміщується, на відміну від непрозорих схем спільного інвестування у квадратні метри.
• Нижчі податки. REIT-фонд звільнений від податку на прибуток, і податки сплачуються лише з дивідендів за ставкою 9% (а не 18%), а також 5% військового збору.
• Висока надійність та ліквідність. REIT-фонд зазвичай має одночасно декілька об’єктів нерухомості, а комерційні об’єкти краще залишаються ліквідними. Все це дозволяє диверсифікувати ризики інвесторів. Крім того, фондом управляють професіонали, зосереджені на управлінні нерухомістю, що зазвичай працює краще, ніж здача в оренду самостійно.

Читайте також: Продаж нерухомості: з якої суми потрібно сплачувати податки та коли можна зекономити

Які REIT працюють в Україні

Основними гравцями на ринку REIT в Україні є:

• Inzhur – в управлінні 17 об’єктів на загальну суму 5,5 млрд грн.
• S1 REIT – в управлінні 2 build-to-rent комплекси на суму емісії 67 млн грн.
• ҐРУНТОВНО – в управлінні с/г земля на загальну суму емісії 100 млн грн.
• SI Capital – в управлінні с/г земля та агрокомпанії на загальну суму емісії 201 млн грн.

У чому потенціал розвитку REIT в Україні

• Запит на внутрішні інвестиції. Значні обмеження на виведення капіталу в Україні створюють попит на інвестування всередині. При цьому нерухомість залишається одним зі стабільних об’єктів інвестування навіть під час воєнного стану.
• Поствоєнна економіка. Враховуючи високий потенціал для відновлення після війни, ринок REIT в Україні має великий потенціал для зростання. Цей механізм дозволяє накопичувати значні кошти для інвестування у великі обʼєкти, зокрема й інфраструктурні.
• Прозорість і ліквідність. Із розвитком біржових платформ і появою нових інструментів для торгівлі REIT-фонди набувають все більшої ліквідності, що дає можливість молодим інвесторам входити і виходити з ринку без значних витрат. 

Читайте також: До 85 тис. штрафу за «чорну» оренду – що хочуть змінити на ринку нерухомості і чи це спрацює

Ризики інвестування в REIT

Вихід з фонду: щоб вийти з фонду, потрібно, щоб хтось викупив у інвестора інвестиційний сертифікат. На розвинутих інвестиційних ринках це працює через лістинг сертифікатів. Тобто відкрита біржа, де торгуються сертифікати і відкритий ринок, який формує кінцеву вартість сертифікатів.

В Україні зараз ринок цінних паперів не сформований, тому викуп відбувається двома шляхами:

1. сам фонд забезпечує викуп сертифікатів (частіше), зазвичай орієнтуючись на вартість активів фонду;
2. сертифікат купує інший інвестор, який зацікавлений в інвестиціях у цей фонд. У цьому випадку звичайно залишається питання відсутності єдиного місця для розміщення сертифікатів на продаж.

Таким чином найбільш значним є ризик недостатньої ліквідності сертифікатів, особливо у кризові моменти, коли багато інвесторів хочуть продавати активи.

Читайте також: Купівля нерухомості: про які 3 схеми забудовників варто знати, аби уникнути проблем

Тренди REIT

Глобальний ринок REIT: на кінець 2024 року у світі налічується понад 1 тис. REIT-фондів з капіталізацією більш як 2 трильйони доларів. Україна є частиною цього глобального тренду, і є багато можливостей для розвитку таких інвестиційних інструментів на місцевому ринку.

Замість висновків

За останні кілька років кількість REIT-фондів в Україні збільшилася до 30 компаній, що свідчить про зростання інтересу до таких інструментів як з боку інвесторів, так і з боку девелоперів.

Наразі REIT в Україні може використовуватись для інвестування в усі види комерційної нерухомості, промислові об’єкти, індустрію гостинності тощо. Знижені податки та стабільність на ринку створюють додаткові стимули для розвитку таких інструментів інвестування. 

• Нагадаємо, раніше Мінфін пояснював, як працює фінансовий моніторинг на ринку нерухомості та які угоди контролюються.