Україна, Польща та Балі – плюси і мінуси інвестування в дохідну нерухомість. Розбір від експерта

Сьогодні чимало інвесторів обирають дохідну нерухомість – вкладають кошти в житло, яке можна здавати в оренду. До речі, не тільки в Україні, а й за кордоном. Юрист із нерухомості Володимир Копоть порівняв дохідність, ризики та інші нюанси на прикладі купівлі житла в Україні, Польща та на Балі, розглянувши інвестможливості з приблизно однаковим входом – $100 тис.

Інвестиції в дохідну нерухомість – на що варто зважати при купівлі житла в Україні, Польща та на Балі. Фото: Depositphotos

«У 2025 році в нас є дві реальності. Перша – Україна. У стані війни, але з поступовим відновленням ринку нерухомості, як-от у Києві, Львові та їхніх передмістях. Друга – це закордон. Країни, де легше здавати в оренду, де стабільна валюта, але куди не так просто завезти гроші», – розповів Копоть у нещодавньому відео на YouTube-каналі Monitor Estate.

Отже, перший варіант інвестувати в дохідну нерухомість, – це купівля квартири в Україні. Йдеться про вторинний ринок і вартість 90-95 тисяч доларів. Крім цієї суми, інвестор матиме сплатити також за нотаріальні послуги, державні мита, а також здійснити відрахування до Пенсійного фонду. Якщо квартира в хорошому стані, ще приблизно $5 тис. – це витрати на незначний ремонт і облаштування.

Здавати таку квартиру в оренду можна буде в середньому за $500–700 на місяць. При цьому показник ROIROI, або рентабельність інвестицій, – це показник, який показує, наскільки прибутковим було вкладення грошей у щось. Простими словами, він відповідає на питання: скільки ви заробили (або втратили) на кожну вкладену гривню. Що вищий ROI, то ефективнішим було вкладення. становитиме 6-8% у валюті.

Серед ризиків експерт називає воєнні дії і ймовірне падіння вартості об’єкта, відключення світла, простої. Також не варто забувати про те, що з доходів від оренди потрібно сплачувати податки.

Але є і плюси – це можливість контролю, прозорість, а також можна мова спілкування з агентами і продавцями, а також керованість і можливість порівняно швидко продати житло.

У Польщі, до прикладу, у Каркові чи Вроцлаві, за $100 тис. можна придбати невелику квартиру (22–26 кв. м) у передмісті або на вторинному ринку. Так само як в Україні при купівлі житла потрібно буде сплатити за послуги нотаріусів (приблизно 1% від суми), мита (податок на купівлю тут складає 2%), послуги агентів (ще 1,5-2%), супровід покупця-нерезидента (від €1 тис.) тощо. До речі, сума податків залежатиме від форми власності й може становити від 8,5% до 19%.

Вартість оренди такого житла сягатиме вже $700–850 на місяць, а ROI перебуватиме в діапазоні 3,5-4,5%.

«З плюсів – це стабільна валюта, це попит і безумовно безпека. Серед мінусів – це висока вартість входу, податки і складність покупки для нерезидента», – розповів Копоть.

Третій із розглянутих експертом варіантів – це купівля дохідної нерухомості на індонезійському острові Балі. За $100 тис., за його словами, можна придбати у власність частку вілли (або й цілу віллу). Орендний потенціал тут – $150-200 за добу (залежно від сезону), а показник ROI може сягнути 10-12%. З-поміж ризиків Копоть відзначив бюрократію, юридичні обмеження, сезонність і керування через третіх осіб, а серед плюсів – високу прибутковість, доступ через платформи і зростання цін на землю та оренду житла в Балі.

Читайте також: Які квартири купувати вигідніше та що обирають інвестори – юрист з нерухомості

«А тепер увага. Чи можна просто взяти 100 тисяч доларів із рахунку в Україні й купити віллу на Балі або студію в Польщі? Ні, на жаль, не можна», – застеріг юрист.

Через запроваджені Нацбанком валютні обмеження офіційно вивести валюту за кордон нині не можна (якщо ви не маєте валютного рахунку в іншій країні або не вивели кошти до того). Тому офіційно інвестувати в дохідну нерухомість може виявитися складно. Хоча є сервіси та компанії, які пропонують послуги з відкриття іноземних рахунків і розміщення коштів на них, у країнах ЄС їхнє походження, швидше за все, потрібно буде підтверджувати. Також перевозити через кордон готівку, навіть за умови її декларування, ризиковано.

«Якщо у вас є гроші в Україні і ви хочете контролювати нерухомість, швидко реагувати на зміни, займатися управлінням самостійно, тоді обирайте Україну, але будьте готові до військових ризиків. Якщо маєте гроші за кордоном і шукаєте стабільності, правового захисту, мінімум клопоту, тоді Польща – хороший вибір на 10 плюс років. А якщо хочете високої прибутковості, екзотики готові ризикувати, тоді Балі – цікава опція з високим потенціалом і сезонністю», – підсумував Копоть.

Юрист додав, що завжди, куди б ви не планували інвестувати, головне мати стратегію, розрахунки і план «Б».

• Нагадаємо, раніше Володимир Копоть проаналізував ринок нерухомості у 2025 році й розповів про окупність і ризики купівлі квартири для здачі в оренду в Україні.