Як ФОП здавати нерухомість в оренду без втрати єдиного податку

Одно некоректне слово у договорі оренди здатне перекреслити статус спрощенця й змусити орендодавця сплатити державі чверть отриманого доходу. Замість звичних 5% єдиного податку ДПС може донарахувати 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору заднім числом.

Як ФОП здавати нерухомість в оренду без втрати єдиного податку. Фото: magnific.com

Як зазначає адвокат Богдан Янків на своєму Youtube-каналі, більшість власників нерухомості навіть не здогадуються про втрату спрощеної системи через банальні помилки: окремо виписану компенсацію комунальних послуг, перевищення ліміту площі або некоректно обраного орендаря.

Ліміти площі для ФОП: скільки квадратів дозволено здавати

Підприємці на другій та третій групах єдиного податку мають право здавати в оренду як житлову, так і комерційну нерухомість за наявності КВЕД 68.20 («Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»). Для першої групи ФОП така діяльність повністю заборонена законом.

Законодавство встановлює чіткі граничні ліміти площі, які рахуються сумарно за всіма об’єктами оренди:

• житлові приміщення — до 400 кв. м;
• нежитлові (комерційні) приміщення — до 900 кв. м;
• земельні ділянки — до 0,2 га.

Найтиповіша пастка виникає при спробі здати частину об’єкта від імені ФОП, а решту площі — від імені фізичної особи. ДПС у своїй базі знань категорично забороняє ділити один об’єкт між підприємцем та фізособою. Щоб здавати майно як фізична особа, необхідно повністю вилучити КВЕД 68.20 з реєстру ФОП.

Втім, обмеження стосуються лише тих квадратних метрів, які реально передаються за договорами. Якщо ФОП володіє будівлею площею 4000 кв. м, але за документами здає лише 500 кв. м, порушення відсутнє (що підтвердила Київська обласна ДПС). Крім того, у серпні 2026 року ДПС роз’яснила випадок із спільною власністю: якщо підприємець володіє часткою 800 кв. м у будівлі на 1000 кв. м, він має право повністю здати свою частку, не порушуючи лімітів.

2 група чи 3 група ФОП: кому заборонено здавати майно

Вибір групи єдиного податку визначає коло можливих орендарів. Третя група ФОП має право укладати угоди з будь-якими контрагентами: фізичними особами, іншими ФОП, юридичними особами на загальній системі оподаткування та нерезидентами.

Натомість друга група обмежена виключно населенням та платниками єдиного податку (ФОП або ТОВ). Здача приміщення в оренду ТОВ на загальній системі, незалежним професіоналам (адвокатам, нотаріусам), неприбутковим організаціям чи нерезидентам є прямим порушенням.

Поширеною помилкою дрібного бізнесу на другій групі є розміщення в магазині поштомату, терміналу чи банкомату за символічну плату. Якщо оператором обладнання є підприємство на загальній системі, підприємець втрачає право на спрощену систему, зобов’язаний сплатити 15% податку з отриманого доходу та перейти на загальну систему оподаткування.

Оренда через ТОВ на 3 групі: як здати великі площі

Обмеження у 400 кв. м та 900 кв. м застосовуються виключно до фізичних осіб-підприємців. Юридичні особи на третій групі єдиного податку не мають обмежень щодо площі майна — для них діє лише загальний річний ліміт доходу в 10 млн грн.

Для здачі великого торгового або офісного центру власник може використати ТОВ без переоформлення права власності на статутний капітал:

1. Оренда з подальшою суборендою: Фізична особа здає приміщення своєму ТОВ. Товариство як податковий агент утримує 23% з орендної плати, після чого здає площі в суборенду без обмежень за квадратурою.
2. Безоплатна позичка: Майно передається товариству у безоплатне користування, після чого ТОВ здає його в оренду та сплачує 5% єдиного податку з усього обороту.

Читайте також: Куди інвестувати у 2026 році: ОВДП, REIT-фонди та пасивний дохід

Компенсація комуналки для ФОП: як не сплатити 23% податку

Класична схема, коли орендар сплачує фіксовану оренду та окремо компенсує комунальні послуги, з 25 квітня 2024 року стала прямим податковим ризиком через скасування старої консультації ДПС. Податкова вважає компенсацію комуналки доходом фізичної особи, а не ФОП, оскільки договори з постачальниками укладені на фізособу.

У разі окремої компенсації сума підлягає оподаткуванню за ставкою 23% (18% ПДФО + 5% військового збору) з обов’язковим поданням річної майнової декларації.

Оптимальним рішенням для орендодавця є використання формулювання «плаваюча орендна плата». У договорі зазначається, що орендна плата складається з постійної частини та змінної частини, яка розраховується щомісяця на основі комунальних рахунків. У такому разі вся сума повністю визнається доходом ФОП і оподатковується за ставкою 5%. Альтернативний варіант — пряма оплата комунальних послуг орендарем постачальникам або переукладання договорів.

Позичка нерухомості та нові правила КВЕД 68.20 з 2027 року

Державна податкова служба змінила позицію щодо договорів позички (безоплатного користування): відтепер площа, передана за договором позички, не враховується у граничні ліміти 400 кв. м та 900 кв. м. Це дозволяє ФОП на третій групі, який вичерпав свій ліміт оренди, передати додаткові приміщення благодійним фондам чи військовим частинам без ризику для статусу спрощенця.

З 1 січня 2027 року в Україні впроваджується нова класифікація NACE 2.1‑UA, яка розділить поточний КВЕД 68.20 на два окремих види діяльності:

• КВЕД 68.20 — залишиться для довгострокової оренди (від 1 року);
• КВЕД 55.90 — застосовуватиметься для короткострокової та подобової оренди.

Старі коди діятимуть паралельно до кінця 2027 року. Автоматичної зміни в реєстрах не відбудеться, тому підприємцям, які займаються подобовою орендою, необхідно буде самостійно внести новий КВЕД через уповноваженого реєстратора або сервіс Дія.

РРО, форма 20-ОПП та гарантійний платіж при оренді ФОП

При виконанні орендних договорів підприємцям слід враховувати кілька важливих процедурних норм:

• Застосування РРО/ПРРО: При розрахунках у безготівковій формі на розрахунковий рахунок ФОП (IBAN) касовий апарат не потрібен. Застосування РРО є обов’язковим лише у разі приймання готівки.
• Форма 20-ОПП: Теоретично подається на кожен об’єкт, що здається в оренду, проте на практиці неподання цієї форми платниками єдиного податку наразі не тягне критичних наслідків.
• Гарантійний платіж: Включається до доходу ФОП у момент отримання. Згідно з позицією ДПС, у разі повернення гарантійного платежу орендарю ця сума не знімається з загального доходу підприємця.
• Мінімальна вартість оренди: Податковий кодекс не встановлює мінімальної планки для ФОП, однак ДПС під час перевірок орієнтується на Методику оцінки вартості оренди № 1253, застерігаючи від заниження цін.

Як ФОП зберегти єдиний податок при оренді нерухомості

Безпечна оренда нерухомості на спрощеній системі вимагає від підприємця суворого дотримання юридичних деталей. Грамотний розподіл площ, відмова від окремої компенсації комунальних послуг на користь плаваючої орендної плати та точний облік категорії орендарів дають змогу повністю захистити бізнес від донарахувань 23% податків і зберегти право на єдиний податок.

Читайте також: Хотів порадувати 6‑річну сестру грою, і раптово заробив до $30 млн: несподіваний успіх одного розробника