Як працюють інвестиції в REIT, в чому переваги і чи вкладати в українські фонди – Карпіловський

Інвестиції в нерухомість уже стали звичними для українців. Багато людей обирають класичний шлях і купують житло – для себе на перспективу або для здачі в оренду. Проте такі інвестиції потребують значних сум і не вирізняються диверсифікацією. Водночас в Україні розвивається новий напрям – колективне інвестування в дохідні об’єкти. Що таке REIT, які його переваги, як увійти в цю нішу з невеликим чеком та про інші нюанси розповів співзасновник спільноти «УкрІнвестКлуб» Дмитро Карпіловський.

Дмитро Карпіловський розповів, як працюють REIT-фонди, які вони мають переваги і на що варто звертати увагу інвесторам. Фото: Facebook / Дмитро Карпіловський

«Real Estate Investment Trust – це колективна форма інвестування, яка дозволяє звичайному роздрібному інвестору купити частку в якомусь великому, дорогому, якісному об’єкті нерухомості», – пояснив Карпіловський у новому відео.

REIT-фонд може пропонувати вкладникам різні типи нерухомості на різних стадіях готовності. Основна ідея – зробити нерухомість доступною для кожного. Серед переваг колективного інвестування експерт відзначив:

• доступ до класу активу, незалежно від рівня вашого багатства;
• можливість реалізувати диверсифікацію без великих статків;
• можливість докуповувати активи з невеликими чеками;

Кожен Real Estate Investment Trust або володіє об’єктами нерухомості, або фінансує їх і 90% прибутку обов’язково виплачує інвесторам у вигляді дивідендів.

Читайте також: Інвестувати гроші в Україні чи шукати можливості за кордоном – що каже Дмитро Карпіловський

Серед моделей інвестування Карпіловський виокремив дві:

• equity rate – головний інвестор вкладає основну частку коштів, а решту залучає від співвласників, що володітимуть меншими частками, прибуток розподіляється між акціонерами відповідно до частки придбаних ними акцій;
• mortgage rate – іпотечне фінансування, тобто із залученням кредитних коштів, що дає змогу вкладати гроші одразу в кілька об’єктів.

«Якщо справи йдуть класно, модель mortgage rate може генерувати в рази більше чистого прибутку. Але якщо справи йдуть не дуже і в нас немає можливості платити за іпотеку, не вистачає потоку оренди, то банк забирає ваші об’єкти. І можна не просто отримати менше прибутку – можна отримати збитки, залишитися без активів, збанкрутувати», – застеріг експерт.

Він пояснив, що прибуток іпотечних кредитів базується на різниці між ставками за кредитом і ставкою дохідністю від оренди. Тому варто розуміти, що якщо падає дохідність класичного REIT, його збитковість буде помірною, а захистом для інвестора стануть його порівняно низькі фінансові зобов’язання. Іпотечні REIT навпаки під час криз можуть сильно падати.

«Більшість великих фондів сьогодні працює за класичною моделлю – володіють об’єктами, які реально генерують орендні доходи. Вона масштабується значно краще, спокійніше, показує меншу прибутковість, але може забезпечити стабільність і безпеку», – акцентував Карпіловський.

Читайте також: Від хаосу до структури. Які 6 етапів проходить інвестор і як змінюється його мислення – Карпіловський

Який REIT-фонд обрати – закордонний чи український

Експерт відзначив, що на західних ринках колективне інвестування значно розвиненіше, зокрема, завдяки довшій історії існування (перші REIT почали з’являтися в США ще в 1960-х роках). Часто власники таких фондів – багатомільярдні компанії, що проходять регулярні аудити. Але навіть попри це волатильна інвестиція, оскільки залежить від низки зовнішніх факторів.

Комерційні (здебільшого) об’єкти, які пропонують закордонні REIT-фонди, представлені на великих ринках, їх можна швидко й так само просто продати. Ці інструменти вважаються ліквідними, зрозумілими, для них характерна належна інвестиційна інфраструктура. А ще їх вирізняє невеликий чек.

В Україні на цей напрям тільки розвивається під наглядом регуляторів і відповідно до норм спільного інвестування. Для фондів характерна наявність однієї стратегії, що передбачає однакові умови й результати для вкладників. Також в Україні є законодавство, що регулює об’єднання інвесторів в один пул, визначає кваліфікаційні форми таких фондів і дає можливість виплачувати дивіденди.

«Якщо подивитися на інвестування в нерухомість у США і формування цієї галузі в Україні, то різниця здається величезною. Але насправді це лише різні етапи одного й того ж процесу. Вони просто випереджають нас на умовні 50–60 років. Це все одно про те, щоб надати доступ до великих активів маленьким інвесторам. Просто розвинені країни цю екосистему вже мають і вона вже зріла», – пояснив Карпіловський.

Однак в Україні, за його словами, є вагомий плюс – це можливість самостійно вивчити й дослідити ринок, перевірити об’єкт самостійно або із залученням експертів, поспілкуватися з іншими вкладниками тощо.

«Що важливо особисто для мене: кожна інвестована тисяча гривень в Україну – це не лише про дохід, це ще про участь у розвитку, розбудові, відновленні економіки, створенні робочих місць, генерації нових податкових надходжень для країни. Тобто кожна вкладена гривня в готель, у склад чи в торгівельний центр – це допомога бізнесу й державі», – підсумував інвестор.

• Нагадаємо, раніше Дмитро Карпіловський розповів MC: Money & Career про свій підхід до інвестування, про пошуки «швидкої води» як частину стратегії, про недооцінені українськими інвесторами ніші, про те, чому не варто закохуватися у свої активи та про багато іншого.