Як змінилися ціни на житло за час повномасштабної війни та чи вигідно інвестувати у нерухомість? Ось що кажуть експерти

Ціни на нерухомість в Україні постійно коливаються з початку повномасштабної війни. І якщо в одних регіонах ціни трохи знизилися, то в інших – зросли на 10-15%. Як змінилися ціни на оренду та купівлю житла та чи вигідно зараз інвестувати в нерухомість – читайте у статті.

Раніше ми розпитали представників агентств нерухомості Park Lane, Savula Agency та відділів нерухомості ЛУН та OLX про ситуацію на ринку нерухомості. Тепер експерти розповіли, як війна вплинула на ціни, які регіони мають найбільший попит та чи інвестують українці в купівлю житла.

Як змінилися ціни на нерухомість

Бренд та бізнес-директор ЛУН Денис Суділковський наголосив, що на ринок нерухомості впливають два ключових фактори – попит і пропозиція. 

«Наприклад, навесні 2022 року попит на оренду в західних регіонах був настільки високим, що житло здавалося фактично по оголошеннях, розміщених просто на будинку чи паркані. Наразі ринок більш-менш стабілізувався. Звісно, на заході країни попит набагато вищий, ніж в центральних чи східних областях», – пояснив Денис.

За його словами, на Львівщині попит залишається високим та навіть піднялися ціни на купівлю житла (в середньому на 3% у валюті). Водночас у Києві ціни знизились на 8%, а в Одесі – на 10% за останні пів року. Чому така різниця? Суділковський каже, що це через баланс попиту і пропозиції. 

«В Києві та Одесі з’явилося багато об’єктів для купівлі. Люди вже хочуть продати своє житло. Хтось купував нерухомість своїм дітям, а тепер не бачать перспектив, а хтось планує переїзд до іншого регіону», – зазначив експерт.

Керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксана Остапчук, розповіла, що, за даними їхньої аналітики, середня вартість купівлі житла на вторинному ринку за останній рік зросла на 12,5%. Більше зростання на заході та в центрі, майже не змінились ціни на півдні та півночі.

За її словами, у Харкові та інших містах біля лінії зіткнення ціни знижуються, але пропозиція зростає. Так, у Запорізькій та Харківській областях кількість оголошень з продажу житла за рік зросла на 64% та 34% відповідно.

«Щодо оренди однокімнатних квартир, то за рік незмінними ціни залишились у Харкові – 4 000, Запоріжжі – 5 000 та Херсоні – 3 000 гривень. У всіх решта обласних центрах ціна зросла – від 5 до 30%. Наприклад, у Львові ціна зросла на 9% – з 15 до 16,5 тисяч гривень, у Києві на 16% – з 13 до 15 тисяч гривень. Найвища ціна залишається в Ужгороді – 18 000 гривень (24% зростання)», – зазначила Оксана.

Остапчук наголосила, що подальший ріст цін на нерухомість залежить від багатьох факторів: ситуації на фронті, економіки країни, курсу валюти та оподаткування при купівлі – збільшення військового збору може призвести до значного зменшення угод.

Рієлторка та засновниця агентства нерухомості у Львові Savula Agency розповіла, що ціни на нерухомість у цьому регіоні не знижувалися жодного разу. Були лише періоди, коли вартість житла залишалася на тому ж рівні. 

Загалом ціни суттєво зросли. Наприклад, оренда однокімнатної квартири в новобудові до війни коштувала $400-450, а зараз вартість – $500-550.

Оксана Савула пояснила ситуацію і щодо купівлі житла. Так, ціни на нові комплекси бізнес-класу у Львові починаються від $1500 (до війни було $1200-1300) за метр квадратний (це на початковому етапі котловану). Комфорт-клас – це десь $1200 (до війни було $1000). Водночас об’єктів економкласу зараз майже немає.

І, на її думку, вартість нерухомості буде лише збільшуватися. Савула каже, що на це впливає багато факторів. Чи не найбільшою проблемою є брак кадрів у сфері будівництва. Працівників мало, тому зросла ціна за робочий день. Також дорожчають будматеріали. Експертка прогнозує зростання десь на $50-100 за метр квадратний. 

«Ціни на ринку нерухомості відрізняються від регіону. Якщо до війни найдорожче було купувати житло у Києві, Львові, Одесі та Харкові, то сьогодні у лідерах – Львівщина. А ще – ціни на нерухомість у Закарпатті за останні 2,5 роки зросли в три рази. Вартість житла там через великий попит прирівнюється до цін у Львові. Водночас чим ближче до фронту, тим ціни на нерухомість нижчі», – зазначила Савула.

Фахівчиня з нерухомості в агентстві нерухомості Park Lane у Києві Лариса Ананченко пояснює, що в столиці ціни на оренду теж виросли за 2,5 роки. Це пов’язано з попитом, адже багато людей стали вимушеними переселенцями та переїхали до Києва.

«Що стосується купівлі нерухомості, то на початку повномасштабного вторгнення попит різко впав, але з часом ситуація стабілізувалася. Зараз ціни майже зрівнялися з довоєнними. Я гадаю, що попит на купівлю та оренду квартир у Києві та області буде завжди, оскільки столиця вважається найбільш захищеним містом», – висловилася Ананченко.

Чи варто вкладати кошти в нерухомість

Бренд та бізнес-директор ЛУН Денис Суділковський зазначив, що в Україні зараз є попит на купівлю нового житла. 

«Люди хочуть жити в кращому місці, ніж вони жили до цього, і це характерно для всіх країн. І з нашою радянською спадщиною українці найчастіше переїжджають або з маленьких квартир, або зі старих будинків у нові. Тому попит на нове якісне житло є», – наголосив він.

Суділковський додав, що цей попит нерівномірно розподілений по країні: він вищий у західних регіонах, менший – в центральних чи південних. Зовсім низький показник на сході, який потерпає через війну.

Він пояснив, що ніхто не може сказати, що зараз вигідний час для інвестицій. За його словами, інвестори мають жарт, що найкращий час для інвестицій був вчора, тому що сьогодні ти вже знаєш, як змінився ринок.

«Відповідь на питання, чи вигідно сьогодні інвестувати в нерухомість, залежить від кожної особи. З однієї сторони, це можливість отримати житло по хорошій ціні, з іншої сторони – є додаткові ризики, пов’язані з війною та економікою України. І той, хто готовий йти на ті ризики, для себе зважує вигідність поточної пропозиції», – висловився він.

Рієлторка та засновниця агентства нерухомості у Львові Savula Agency Оксана Савула пояснює, що за 2,5 роки, поки в Україні триває повномасштабна війна, будівельна компанія могла з нуля збудувати житловий комплекс. Тож, за її словами, ті, хто наважилися купити квартири для інвестиції на початку вторгнення, вже починають їх продавати.

«Купівля нерухомості – це інвестиція. Адже якщо ви купите квартиру на початковому етапі, то за кілька років зможете продати її з певним відсотком, який складає близько 10% річних (до війни цей показник був 15-16%)», – зазначила експертка.

За її словами, зараз частина українців вкладає кошти у нерухомість в західних областях. Люди з інших міст намагаються придбати квартиру в цьому регіоні, навіть якщо вона їм не потрібна – для оренди чи на випадок гіршої ситуації в країні, щоб вони могли переїхати. На думку Савули, це такий собі «план Б».

Керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксана Остапчук вважає, що зараз вкладати гроші у нерухомість вигідно. Вона пояснила, що вартість нерухомості має тенденцію до зростання з часом, а тому можна отримати прибуток від перепродажу житла. 

Остапчук розповіла, чому українці купують нерухомість для інвестицій. За її словами, є кілька варіантів:

• Здавати в оренду. Тоді людина отримує пасивний дохід щомісяця, але є витрати на обслуговування квартири. 
• Вкластися на етапі будівництва і перепродати дорожче пізніше. Зараз це відносно ризиковано, українцям доводиться ретельніше перевіряти забудовника та документи.
• Купити готове житло для ремонту та перепродажу. Людина може отримати прибуток до 40%, але потрібно буде вкласти гроші ще в ремонт.
• Купити готове житло для збереження капіталу або подальшого продажу. Це найменш ризикований варіант, але він потребує значних вкладень.

«Купівля квартири в Україні у 2024 році може бути вигідним вкладанням коштів. Проте важливо пам’ятати, що ринок нерухомості є довгостроковою інвестицією та може окупатися роками. Тому перед тим, як приймати рішення варто ретельно проаналізувати ринок, обрати оптимальну стратегію інвестування та зважити всі ризики», – радить Оксана Остапчук.

Фахівчиня з нерухомості в агентстві нерухомості Park Lane у Києві Лариса Ананченко вважає, що інвестиція в нерухомість – це особиста справа людини. Але, на її думку, зараз існують додаткові можливості для українців, які хочуть придбати житло за державними програмами:
– єОселя (під 3%): для військових, вчителів, лікарів, науковців і силовиків;
– єОселя (під 7%): для українців, які не мають власного житла;
– єВідновлення;
– молодіжне кредитування;
– програми для внутрішньопереміщених осіб.

Ананченко додала, що зараз зростає попит на житлові комплекси з власною інфраструктурою та підземним паркінгом, який слугує укриттям. А ще – збільшився попит на невеликі автономні будинки – таунхауси у передмісті столиці. Популярність мають і старі будинки, де є газ і можна дешево купити квартиру. 

Раніше ми розповідали, що українці найчастіше орендують житло на нижніх поверхах або будинки за містом. Верхні поверхи уникають через військові ризики та постійні відключення світла. Як змінилися пріоритети українців та яку нерухомість вони обирають для купівлі чи оренди – читайте у статті.