Безумная бабуля сверху и хозяин из Крыма. Как мы 5 раз меняли помещение для салона красоты

Салон красоты «Притон Красоты» основали в 2016 году Ния Никель и Катя Хропатая. Девушки делают креативные окрашивания волос − в яркие и нестандартные цвета. За эти четыре года «Притон» сменил уже пять помещений. Ния и Катя прошли через проблемы с коммуникациями, неприятности с соседями и даже через хозяина, живущего в Крыму.  

Ния Никель по просьбе MC.today рассказала о своих приключениях и дала несколько советов, которые помогут не потерять деньги на аренде.

Когда мы запускали первый бизнес, то не ожидали быстрого роста и уж тем более не готовились к частым переездам. От этого теряются клиенты, уходят деньги на ремонт, работа простаивает и так далее. Если бы мы тогда знали, что нас ждет впереди, возможно, выбрали бы другую стратегию. Так что просто расскажем о нашем опыте, чтобы вы его не повторили.

Межигорская. Начало

В 2016 году за $3 тыс. мы сняли наш первый офис, сделали ремонт, закупили оборудование и красители. Наше первое помещение было площадью 19 кв. м, вход был через подъезд, а само оно было наполовину утоплено в цоколь.

Когда снимали помещение, перед подписанием отдали договор на вычитку юристу, но это нам не помогло. 

Первые приключения начались, когда с потолка потекла вода. Как оказалось позже, это постоянная история этого места: трубу в подъезде все время прорывало, и это все текло в нашу студию. 

Межигорская – это Подол, тут всегда есть проблемы с коммуникациями. Мы были к этому готовы, но не были готовы к тому, что владелец помещения жил в Крыму и с ним было невозможно связаться. Как бы мы ни пытались, он выходил на связь только раз в месяц с вопросом «Где бабло?». 

Платили мы всегда исправно, деньги за коммуналку должны были сбрасывать ему, а он оплачивал ее самостоятельно. И конечно же, 31 декабря (самый загруженный для студий красоты день) к нам пришли ребята из ЖЭКа, чтобы перерезать электричество за неуплату. 

Дозвониться мы ни к кому не смогли, поэтому пришлось дать взятку, чтобы проверяющие сказали начальству, что у нас было закрыто. Мы просто не могли выгнать людей с недокрашенными волосами в Новый год. 

Вскоре началось максимальное веселье: нам начали приходить письма с угрозами от «братков» и коллекторов. Оказалось, это помещение было куплено в кредит за доллары еще при курсе 8 грн. На момент аренды курс был уже около 15 грн за доллар, и платить такой кредит хозяева не хотели. Тогда они перестали платить вообще, и помещение оказалось под арестом. Они судились и продолжали его сдавать людям, ничего не сказав. 

Для нас это было последней каплей, и мы съехали. В целом мы прожили там примерно полгода. Ремонт не окупился, хоть мы и не работали в минус ни одного месяца. 

Уроки, которые мы вынесли: 

• Узнавать, где живет хозяин и есть ли доверенное лицо на месте для решения бытовых вопросов.
• Оплату коммуналки брать на себя или просить прислать фото оплаченных счетов.
• Проверять по всем базам помещение, а не только вычитывать договор.

Новый офис на Сковороды. Еще больше опыта и знакомств

Наше следующее помещение было на улице Сковороды: тоже Подол, тихое место недалеко от Киево-Могилянской академии. Когда мы пришли его смотреть, то сразу назвали основные требования к помещению: 

• стабильная вода (отмыть от краски метровые волосы без хорошего напора сложно); 
• хорошее отопление зимой (без стабильной температуры составы могут реагировать неправильно, вследствие чего окрашивание за 3000−4000 грн переделывается за наш счет (клиент не должен платить за то, в чем не виноват); 
• спокойные соседи и так далее. 

Вода текла нормально, отопление мы проверить не смогли, так как арендовали летом. Быстро начали делать ремонт. Договор подписали кристальный – все легально и заверено. И вот когда мы подключали мойки, обнаружили, что вода с крана еле течет. Мы нашли насос и начали разбираться, в чем дело. Оказалось, что соседи чуть переделали трубы, да так грамотно, что напор упал до критически низкого. 

Водоканал не хотел подписывать с нами договор (то есть за воду мы даже не могли платить), потому что нет давления, а соответственно, они не могут нас обслуживать. Управляющая компания тоже ничего сделать не могла. Зимой мы столкнулись и с проблемами с отоплением, которое после соседского ремонта грело разве что надежды, а стоило 10 тыс. грн в месяц. 

Мы мерзли, добывали воду и мирились с потопами безумной бабули сверху, потому что пропустили в контракте пункт «за разрыв договора до конца срока мы платим неустойку в размере месячной аренды». 

Уроки, которые мы вынесли: 

• Тщательнее проверять коммуникации в доме.
• Просить прошлые счета за коммуналку, чтобы понимать их стоимость и полную сумму затрат на помещение.
• Составлять договор на 2 года и 11 месяцев. На более длительный срок договор нужно нотариально заверять, а на меньший не окупаются ремонтные расходы.

Константиновская. Zbirka

За это время мы с Катей уже стали мечтать о баре. Тогда к нам присоединился Максим Ольшин, и мы придумали формат Zbirka. Это хаб услуг на Подоле и объединение нескольких бизнесов в одном месте: наши «Притон Красоты», Zbirka bar плюс чужие бизнесы как субарендаторы. В первой итерации это был магазин вторичного использования (секонд с интересными брендами), массажный кабинет и маникюрная студия. 

Мы нашли идеальное место для этого – двухэтажное отдельностоящее здание у метро «Контрактовая площадь». Первые 3 месяца мы пытались стабилизировать свои бизнесы и не замечали, что субарендаторы потихоньку сдают. Так, по очереди они начали отпадать, а нам нужно было дальше платить полную аренду (договор был составлен на меня), и хозяина мало волновала наша ситуация (да и не должна была). 

Потом мы заметили за владельцем помещения биполярное расстройство. Он мог просто так вмешиваться в наш бизнес, заходить в комнаты во время массажа, писать всякую дичь в наш чат. 

Еще и напротив оказался очень проблемный сосед, который в 10 вечера звонил нам, чтобы мы выключили лампочки на улице, потому что ему это напоминает аэродром, а он их не любит. 

Еще целая куча проблем была связана с пожарной сигнализацией. Любой прохожий мог облокотиться на ручку черного входа, и через несколько минут у нас стоял наряд под дверью. Мы обязаны были прийти и отпустить их под расписку, что все ок. Катя могла неделю подряд вставать в 3 часа ночи каждый день. За ложные срабатывания «пожарки» нас грозились выгнать, потому что владелец боялся, что страховая поднимет цены на свои услуги. 

Мы были в стрессе из-за нового бизнеса, постоянной текучки субарендаторов, да еще и с владельцем помещения найти общий язык было невозможно. Когда мы оттуда уезжали, чувствовали не грусть, а свободу. Это был самый сложный год работы. В сумме на аренду за год мы потратили больше одного миллиона гривен. 

Уроки, которые мы вынесли: 

• Не рассчитывать на субарендаторов, снимать только то помещение, которое может выдержать конкретно ваш бизнес.
• Сильно вычитывать договор. Там часто «зашиты» странные вещи вроде ложного срабатывания «пожарки».
• Детально прописать случаи форс-мажоров и то, что на время их действия вы не платите аренду.
• Узнавать в соседних заведениях о соседях. Владельцы помещения ничего плохого о себе не расскажут.
• Не работать с му….ми. Если вы понимаете, что запахло жареным, уезжайте сразу, не тяните и не надейтесь, что что-то изменится. 

Хоревая. Кульминация

Это наша самая эпичная аренда, так как по факту ее и не было вовсе. Мы решили перевезти два бизнеса: бар и студию. Искали место, чтобы они были рядом. И нашли практически идеальную локацию:  помещение, оборудованное под бар в подвале, и еще одно, на первом этаже этого же дома, с входом с фасада. То есть визуально это два разных помещения, с двумя разными владельцами, но они прямо друг над другом. 

Мы ликовали. С хозяйкой помещения бара у нас сразу были сложные переговоры (она не хотела, чтобы мы красили стены в свои цвета), с владельцем верхнего помещения, наоборот, все решили быстро. 

Все требования были стандартны: коммуникация, соседи, вода и так далее. Мы подписываемся, платим первый и последний месяц, начинаем делать ремонт. На второй день ремонта начинается история. К нам приходит участковый и «соседи с вилами». 

Оказывается, прямо над этим помещением живет соседка, которая терроризирует всю улицу проверками и жалобами. Мы это узнали, когда расспросили ресторан напротив.

Мы начали возврат финансов за первый и последний месяц и прекратили переговоры с помещением по бару. За ремонт нам возмещать денег не хотели, но мы устроили жесткую встречу с юристами и риелторами. В итоге все решили благополучно.

Уроки, которые мы вынесли: 

• Никогда не нарушать свои же правила и проверять детально соседей.
• Не вести бизнес без юристов и бухгалтеров.
• Не позволять оппонентам в спорных ситуациях победить себя.
• Знакомиться с местными проверяющими органами и участковыми, пусть они станут вашими друзьями.
• Проверять документы на помещение: есть ли разрешение на фасадный вход, перепланировку, сертификаты на материалы ремонта (нужны для СЭС). 

Переулок Михайловский. Награда

Учитывая, что мы потеряли время и наши гости уже готовы были ехать к нам по домам, самым приоритетным было найти место для «Притона Красоты». С этой самой короткой арендой в истории человечества мы потеряли почти 3 недели. В деньгах это составило около 100 тыс. грн. 

Мы решили забыть о дешевых, экономных и неидеальных помещениях. Мы были готовы платить за свое спокойствие. Так мы нашли культовое место: переулок Михайловский, 9б. Это помещение, в котором открылся первый барбершоп в Украине, просуществовав там 9 лет. Его и пришли сменить мы.

В помещении был полный порядок в плане коммуникаций: хорошая электрика, стабильный поток воды (с выводами там, где они нужны), большие зеркала, удобная планировка. А главное – адекватные хозяева. Потому что ни один бизнес выжить с плохим владельцем помещения не способен. 

10 июля мы открываемся в новом месте, мы сделали ремонт в два раза быстрее, чем планировали, и полны надежд. 

Уроки, которые мы вынесли: 

• Снимать помещение у проверенного владельца.
• Искать помещение, где раньше работал бизнес с вашими требованиями и ценностями (после парикмахерской типа «Адам и Ева» мы бы вряд ли сняли место − сугубо из-за «залетного» контингента).
• Качественное помещение не может стоить дешево (хотя на Константиновской оно тоже было дорогим и качественным, но тем не менее сложным). 

Правила жизни безопасной аренды

1. Договор − это важно. В нем должна быть прописана вся сумма аренды, вы должны платить за нее налоги (если это необходимо). Это ваши основания для суда в случае спорных и конфликтных ситуаций. Коммунальные счета лучше платить самостоятельно. Перед этим попросите квитанции за прошлую зиму и проверьте критическую сумму оплат.
2. Проверяйте соседей: заходите в соседние заведения, свяжитесь с тем бизнесом, что был перед вами, и узнайте проблемные места.
3. Не подписывайте ничего без юриста, он должен проверить помещение по всем базам и задолженностям. Бухгалтерию отдайте профессионалам.
4. При ремонте берите все сертификаты качества из магазина и храните их. Договор аренды всегда должен быть на месте – при встрече с полицией или проверкой это ваше основание находится в нужном помещении. 
5. Проверяйте все коммуникации. Назначайте несколько встреч и каждый раз открывайте кран, включайте свет. Была чудная история в одном из помещений: при первой встрече был отличный напор, а на второй − уже нет. Просто рядом возле кинотеатра включили фонтаны, и вся вода ушла туда.
6. Задавайте владельцу помещения глупые, некорректные, провокационные вопросы. Смотрите, как он реагирует. Так же он будет реагировать в стрессовой ситуации. Узнавайте о его досуге, где он живет, кому звонить, если он будет не на связи, а с помещением что-то случилось.
7. Очень детально прописывайте пункт форс-мажора. При наступлении пандемии, потопа, пожара и других непредвиденных обстоятельств вы освобождаетесь от арендной платы.
8. Подписывайте договор долгосрочно: 2 года и 11 месяцев как минимум.
9. Обсудите повышение арендной ставки. В нашем случае она повышается, когда доллар в течение месяца поднялся на 40 %. И поднятие цен не может быть чаще чем раз в 3 месяца.