«Бизнесы в Харькове и Львове сейчас в разных ситуациях». Нужно ли предприятиям платить аренду в условиях войны?

В условиях войны, когда все летит кувырком и многие предприятия останавливают работу, почти каждый день я слышу вопрос: «Нужно ли платить аренду?».

Его задают обе стороны – арендатор и арендодатель. Так давайте разбираться, как тут правильно действовать.

Аренда во время войны – что говорит закон?

В украинском действующем законодательстве не предусмотрено освобождение от аренды во время войны. Но в законе сказано: вы можете быть освобождены от ответственности за нарушение оплаты, если это произошло в результате «обстоятельств непреодолимой силы». Простыми словами – вы не оплатили из-за форс-мажора.

Чтобы подтвердить такие обстоятельства, нужно обратиться в Торгово-промышленную палату Украины – вам предоставят соответствующие сертификаты о форс-мажорных обстоятельствах.

Война – это форс-мажор?

24 февраля президент ввел военное положение. После этого Торгово-промышленная палата (ТПП) опубликовала письмо о том, что агрессия России против Украины является форс-мажором.

Казалось бы, все понятно: война – это форс-мажор, а значит, платить аренду не надо. Однако есть несколько «но»:

• общего письма от ТПП недостаточно. Так, его можно использовать как одно из доказательств форс-мажорных обстоятельств во время судебного спора между арендатором и арендодателем. Однако по закону ТПП должна выдать индивидуальный сертификат с подтверждением, что именно для вашего бизнеса эти конкретные обстоятельства является форс-мажором. Пусть война нам кажется одинаковым форс-мажором для всей страны, но согласитесь: бизнес в Харькове и Львове сейчас оказался в разных ситуациях;
• ни письмо, ни сертификат от ТТП не являются для суда безоговорочным доказательством форс-мажора. Суд может не согласиться с мнением ТПП;
• форс-мажор освобождает вас только от штрафных санкций, если вы не смогли вовремя оплатить аренду и не освобождает от самих арендных платежей.

В случае недостижения согласия с арендодателем он может обратиться в суд и потребовать от вас оплатить аренду за весь период. Нужно быть к этому готовым и вооружиться необходимыми документами.

Какие есть варианты действий, чтобы договориться с арендодателем?

Направить арендодателю предложение о расторжении договора.

Ваш договор об аренде может предусматривать условия, когда при форс-мажоре одна из сторон разрывает его. Если это не предусмотрено, вы можете расторгнуть договор по согласованию сторон.

Вы отправляете арендодателю предложение о расторжении договора, а он по закону отвечает в течение 20 дней.

Направить предложение об уменьшении арендной платы или освобождении от нее.

Из-за войны вы не можете использовать арендованное помещение в полной мере. Это может служить основанием для уменьшения арендной платы или освобождения от нее. Не забудьте написать в этом же предложении об уменьшении или освобождении от коммунальных и других платежей.

Если этот вопрос не удалось решить «полюбовно», тогда можно идти в суд. Там нужно предоставить доказательства невозможности использования арендованного имущества. Это могут быть документы о нахождении помещения на территории боевых действий или повреждении помещения в результате боевых действий. Также подойдут доказательства того, что вы или ваши работники не можете находиться в помещении, хранить там вещи и так далее.

На сегодняшний день судебной практики об освобождении от аренды в период военного положения у нас в стране пока нет.

Направить арендодателю предложение о прекращении договора аренды в связи с невозможностью его исполнения.

Например, помещение уничтожено или сильно повреждено из-за боевых действий. Это делает невозможным исполнение договора аренды и может стать причиной его прекращения – подробно можно прочесть здесь и здесь.

Рассмотрим такой пример. Предприниматель арендовал склад в Буче Киевской области. 27 февраля в городе начались бои, и он был оккупирован до конца марта. Арендатор не мог использовать помещение из-за прямой угрозы жизни. Даже если арендодатель будет настаивать на том, что физически это сделать было возможно (доступ к помещению был, и имущество арендатора находилось там), суд вряд ли займет его сторону. В этом случае победит право арендатора остаться в безопасности, чем право арендодателя получить свои деньги.

А если этот бизнесмен вел бизнес в оккупированном Мелитополе? С одной стороны, там не велись активные боевые действия, но с другой – называть нахождение там полностью безопасным неправильно. Поэтому суд, скорее всего, будет действовать так же, как и в предыдущем случае.

В Киеве, куда с начала войны уже вернулись многие предприниматели, каждое дело будет рассматриваться индивидуально.

Еще пара советов по поводу направления предложений арендодателю

Во-первых, нужно иметь подтверждение того, что ваше предложение получили – например, уведомление о вручении почтового отправления. Если вы отправляете по электронной почте, настройте оповещение системы о получении письма получателем.

Во-вторых, нужно отправлять предложение в адрес арендодателя, который указан в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований. Исключением может быть адрес, указанный в вашем договоре аренды.

В арендованном помещении ваше имущество и нужно его защитить от незаконных действий арендодателя – что делать?

Вам необходимо сделать список имущества, находящегося в помещении. Если арендодатель не разрешает вам попасть туда и забрать свои вещи, вызывайте полицию. Она зафиксирует вызов и опросит всех присутствующих по адресу – соседей, свидетелей. Если у вас есть доступ к видео с камер наблюдения, это может быть доказательством в суде.

Мы живем в трудные времена. С одной стороны, мы сейчас, к сожалению, получаем богатый опыт, как действовать в форс-мажорных обстоятельствах. С другой стороны, мы имеем возможность пользоваться своими правами и учиться уважать закон.