«Двухкомнатная квартира приносит $2000 в месяц». Как зарабатывать на сдаче жилья на Booking

В редакцию MC.today написала киевлянка Валерия (фамилию она попросила не указывать). Женщина занимается сдачей квартир через Booking.com посуточно, интересуется недвижимостью, отслеживает ее ценовые взлеты и падения. В колонке она рассказала о личном опыте сдачи жилья посуточно через Booking.com, плюсах и минусах такого бизнеса, а также о том, сколько можно заработать.

Друзья, мы написали книгу о бизнес-принципах Дмитрия Дубилета «Бизнес на здравом смысле». В ней много полезных советов и вдохновляющих идей от Дмитрия. Купить можно тут. Так вы зарядитесь новыми мыслями и поддержите нашу редакцию ?

Как я решила сдавать квартиру в посуточную аренду

Идея посуточной аренды квартир давно созревала у меня в голове. Окончательно я решила попробовать силы в дни Финала Лиги чемпионов УЕФА, который состоялся в Киеве в 2018 году.

В конце мая цены на аренду столичной недвижимости были такими, что за 1-2 дня можно было выручить сумму, эквивалентную месячной аренде. Когда коллега позвонила и предложила съехать на неделю со своей квартиры, сдать ее в аренду и разделить прибыль пополам. Я поняла, что нужно пробовать. Мой выбор пал на Booking.com.

Как зарегистрировать жилье на Booking.com

Для размещения предложения нужно пройти серьезную регистрацию: кроме указания максимально детализированной информации об объекте Booking настаивает на высоком уровне качества фотографий, вплоть до блокирования фото с маленьким разрешением. Также сайтом рекомендовано самостоятельно описать все «плюшки» и преимущества объекта.

После первичной регистрации Booking предлагает установить цены и доступность объекта в календаре. И тут следует обратить внимание на то, что, если вы не укажете ограничения по минимальному сроку, за который гость должен забронировать объект, система откроет возможность last-minute deal. Если у вас нет отдельного человека, способного отвечать на звонки гостей и поселять их 24 часа в сутки, то это сыграет с вами злую шутку.

С момента публикации вашего объекта на сайте портал устанавливает определенный срок (около трех месяцев), в течение которого вы должны подтвердить право сдавать эту недвижимость. На почтовый адрес, указанный на сайте, должен прийти подтверждающий код от Booking, который нужно ввести на сайте.

Сразу скажу, что ни в случае с первым объектом, ни с последующими код до меня никогда не доходил. Возможно, потому, что система не требует номер квартиры, а только номер дома, соответственно, по точному адресу письмо не дойдет. Без введенного кода вы сможете отработать 25 бронирований, а потом ваш объект закроют от аудитории.

Как оказалось, из этой ситуации есть непростой выход. Я написала в поддержку Booking с описанием проблемы подтверждения апартаментов. Через несколько дней со мной связался русскоязычный менеджер из Нидерландов, который предложил альтернативный метод подтверждения. В назначенное время я должна была по видеозвонку показать квартиру изнутри и снаружи, а также паспорт на фоне своего лица. В результате аккаунт получил статус подтвержденного, что дало возможность работать дальше.

Первый опыт сдачи жилья посуточно

Квартира, которую я сдавала в период Финала Лиги чемпионов в 2018 году, находилась в самом центре – в 300 метрах от улицы Крещатик. По статистике Booking, 99 % объектов были забронированы, а средняя цена такого предложения, как у меня, составляла 250-300$ в сутки. Поэтому я установила цену в 280$ за сутки.

Бронь поступила практически мгновенно – гость из Британии забронировал сразу целую неделю, охватывающую период самого активного спроса. Однако ожидание получения быстрых денег сменилось первым разочарованием – британцы не приехали, даже не ответили на сообщения в мессенджерах. Пик ажиотажа пришелся как раз на дни, которые были у меня под бронью, и когда она отменилась, по такой стоимости квартира больше никого не интересовала.

Для частных арендодателей из Украины Booking закрывает возможность удержания депозита с карты бронирующего. Отменить бронь со своей стороны я могу только по согласованию с гостем либо же после наступления 24:00 первого дня бронирования – отметить как «незаезд».

Если у вас в ограничениях указан штраф за «незаезд» или отмену бронирования, то это не открывает вам возможности принудительного удержания этого штрафа с карты бронирующего. Как пишут представители Booking, у владельца есть право лично обратиться с претензией к бронирующему. На этом все.

В первые месяцы после публикации своего объекта я получала большое количество внезапных отказов – люди не выходили на связь, как и в случае с британцами. Выяснилась причина: многие люди используют бронь на Booking, чтобы получить красивый документ для пограничников, а ваше жилье им особо и не требуется.

К жителям ЕС пограничники лояльны, но, к примеру, путешественников из Турции, которые часто бронируют жилье в центре, просят показать бронь. Не меняет этого даже упрощенная процедура поездок между двумя странами. В данном случае у Booking отсутствуют рабочие инструменты защиты и компенсации простоя вашего объекта от съемщиков. Равно как и нет системы рейтинга гостей, по которому можно было бы судить об их надежности.

После того как у квартиры стал формироваться рейтинг на основании первых отзывов, число отмен стало серьезно уменьшаться. Система рейтингов на Booking – своеобразный поощрительный инструмент. Чем выше рейтинг – тем больше вас «пиарит» Booking в случайной выборке. По итогам года Booking может присвоить вам свою награду – к примеру, один из моих объектов получил Traveller Review Awards 2020.

Я заметила, что многие арендодатели серьезно относятся к данному рейтингу, и его демонстрация на объекте – как знак качества.

Несколько слов о системе сотрудничества с Booking

На рейтинг от Booking влияет абсолютно все. И он очень субъективный. К примеру, один из гостей указал, что ему не понравилось освещение в подъезде, потому что у него фобия темных помещений. Другой гость отметил, что при росте 2 метра ему не хватило длины одеяла. Однако 90 % отзывов содержали позитивную обратную связь по части уборки и кофемашины, от которой все были в восторге, что в итоге и вытягивало любой отзыв.

Со временем я опробовала на Booking и другие объекты, сделав выводы, что центральные районы интересуют в основном иностранных туристов, а спальные – украинских «командировочников».

Условно к спальным районам можно отнести Русановку, Позняки, Теремки. Большую роль играет близость метро. К слову, не стоит недооценивать посуточную аренду в спальных районах – по рейтингу привлекательности (затраты/доходы) они ничуть не уступают центру. Средний чек за «свежую» однокомнатную квартиру составляет 800-900 грн в сутки. Кроме того, больше шансов собрать базу постоянных арендаторов, которые регулярно посещают Киев по делам.

У Booking для частых путешественников есть система мотиваций – Genius. Гости с этим статусом имеют скидку от обычной стоимости. Формально Genius-путешественники недоплачивают 10-15 % базовой стоимости. Для управителя бизнеса в данном случае материальной выгоды нет, однако есть небольшая подстраховка: если человек получил такой статус, значит он часто путешествует и понимает в общих чертах, как работает система, что уменьшает риски мошенничества.

Одна из интересных, по моему мнению, акций для менеджеров арендного бизнеса – скидка на раннее бронирование. Благодаря этой акции можно заблаговременно спланировать график занятости объекта и регулировать оставшиеся свободные даты гибкой ценовой политикой.

В стоимость, которую вы прописываете в календаре, уже внесена комиссия Booking. Она составляет 15 %, также прописан туристический сбор. Каждый месяц Booking высылает счет в евро – свою комиссию. Стоит внимательно сверить сумму, поскольку, если вы забыли отметить «незаезд», комиссия за бронь будет все равно начислена. Ее можно оспорить, но этот процесс затянется. На оплату счета выделяется 2 недели.

С целью перестраховаться от гостей-дебоширов можно установить залоговую сумму, которую необходимо вернуть по факту выезда гостей. На практике это реализовать тяжело, поскольку обычно гости говорят, что у них суммы под расчет за бронирование и ничего такого они в предложении на сайте не видели.

За весь период у меня был один случай, из-за которого я пожалела об отсутствии страховочной суммы. Иностранные туристы разбили декоративное стекло, проигнорировали запрет о курении, разбросав везде окурки и пепел, а также уехали, прихватив с собой ключи. Убытки от гостей составили около $80.

Реакция Booking в ответ на мое обращение разочаровала. Со своей стороны максимальное, что они смогли предложить, – отменить комиссию конкретно за это бронирование, если фото повреждений, которые я пришлю, будут убедительными. Когда я запросила данные гостей для обращения в полицию, они сказали, что выдать их смогут только полиции по соответствующему запросу. Таким образом, я не увидела фактически никаких рабочих инструментов защиты бизнеса на этом портале.

Забавный факт: от украинцев поступает большее количество претензий, чем от иностранцев. По факту оказывается, что украинцы более требовательны.

Лично мое мнение: самые идеальные гости – из ЕС. Если иностранцу что-то не нравится, в основном любой отзыв он все равно заканчивает на позитивной ноте. Был случай, когда в старом доме, в котором сдаются апартаменты, прорвало трубу, соответственно, воды в квартире не было до поздней ночи. Вместо метания грома и молний немецкий гость отнесся к ситуации с пониманием и пошел освежаться в «Спортлайф».

Украинские гости часто пытаются схитрить. К примеру, «чекинится» пара, а заезжают пять человек, искренне недоумевая по поводу того, что о таком следует предупреждать. Либо же без предупреждения заезжают с домашними животными. Существует отдельный сегмент гостей, которые полностью игнорируют временные рамки check-in/check-out. Они могут приехать в 7 утра и требовать поселить их, потому что на улице дождь.

Однажды квартиру забронировал араб с украинкой. Количество мусора, которое обнаружилось при выселении, впечатлило даже бывалую уборщицу – на первый взгляд казалось, что квартиру перевернули вверх дном. Мы запросили комментарий у восточного гостя, и его ответ содержал такую информацию: «Мне жаль, я сам хотел немного убрать, но моя подруга сказала, что для Украины это – нормально».

Сколько можно заработать на сдаче жилья

Почти двухлетний опыт и около десятка объектов на Booking показали динамику сезонности спроса. Самым заполняемым оказался период с мая по сентябрь – примерно 80 % месяца были под бронью. Также ожидаемо стабильно закрывались праздничные дни.

Типовая двухкомнатная квартира в центре с нормальным ремонтом в период активного спроса может сгенерировать около $2000 в месяц. Если говорить о домах бизнес- и премиум-сегмента, цифра будет заметно выше. Основные затраты уходят на: комиссию рекламной площадке, уборку и расходные материалы, коммунальные услуги, налоги.

Суммарно расходы составляют около 30 % по отношению к денежному обороту. Следовательно, если квартира является вашей собственностью, можно рассчитывать на чистую прибыль около $1400, если объект в субаренде – отнять стоимость ежемесячной аренды.

Подытоживая, можно сделать вывод, что «посутка» имеет смысл в финансовом аспекте, однако требует много ресурсов. Одним из самых популярных источников объектов для посуточной аренды является субаренда: вы заключаете договор долгосрочной аренды с собственником объекта с правом пересдачи квартиру в аренду.

Настоятельно не рекомендую начинать с этого, если у вас нет: 1) четкого понимания, как работает этот бизнес и (желательно) опыта работы в нем на любой позиции; 2) базы постоянных клиентов. При отсутствии обоих элементов велика вероятность «уйти в минус», отдавая ежемесячно суммы за простаивающий объект.

Если вам повезло больше и у вас уже есть квартира, на которой можно опробовать силы, лучше начать с неё. Заодно вы поймете, подходит ли вам концепция и доходность. Бизнес можно считать эффективным, если в среднем вы выходите на 150 % от дохода, который можно получать от долгосрочной аренды.

Еще несколько советов

Если вы готовите несколько объектов под такой бизнес, учтите, что лучше, чтобы они были максимально близки по локациям. Это поможет персоналу экономить время в «высокий сезон», когда между check-in и check-out есть всего два законных часа на уборку и пополнение расходных материалов.

Особое внимание нужно уделить качеству спальных мест и санузла, потому что, скажем, никто не оценит по достоинству внушительный плоский телевизор, если на диване-книжке невозможно нормально выспаться. Также я бы порекомендовала использовать для рекламы своего объекта несколько площадок и гибкую систему ценообразования (вносить коррекцию по цене вручную по мере заполняемости объекта). Постарайтесь установить и реализовать правило страховочного депозита – возможно, он вам не понадобится, но спать будете спокойнее.