Как в Киеве найти место для бизнеса и не спустить все деньги на аренду. Советы Романа Грабежова, 1900

Киевлянин Роман Грабежов – серийный предприниматель. Он находит перспективную нишу бизнеса, запускает проект, развивает, а затем продает уже сформированное дело. В списке его активе – проекты 1900, Localz, Unicorner та FromUkraineWithLove.

Роман Грабежов, серийный предприниматель

В своей работе Роман часто сталкивается с поиском помещения под бизнес. Редакция MC Today расспросила Романа о трудностях поиска места для кафе, магазина, кондитерской или другого бизнеса.

Cамые удачные объекты для себя или друзей я находил спонтанно. Однажды в торговом центре услышал разговор человека по телефону, что он собирается сдавать помещение. Познакомились, у него был хороший вариант и я арендовал его. Но такой случай – один из тысячи. За удачное место придется побороться.

Как найти место в ТРЦ

Торговые центры для предпринимателя – это самая доступная возможность взять место в аренду. Все прозрачно: есть администратор, у которого всегда в наличии 2% свободных торговых площадей, будь то ЦУМ или Gulliver.

Это дорого, но предприниматель обеспечен объемным потоком людей в любое время года. В торговых центрах есть якорные арендаторы (Zara, Bershka, «Сильпо», «Ашан»). Туда люди ходят всегда, создавая поток.

Нужно быть готовым к тому, что практически ни в одном ТЦ нет стабильных торговых ставок, которые были бы чем-то аргументированы. Вопрос зависит от личных договоренностей. Можно услышать сумму в $3 тыс. за месяц плюс залог на три месяца вперед.

С одной стороны, для мелкого предпринимателя – это грабительство. Но тут нужно играть. Можно заявить, что за вас поручились знакомые якорные арендаторы, и предоставить от них письмо. Тогда цифры и условия будут лояльными.

К примеру, первый месяц – $1,5 тыс. плюс депозит в размере двухмесячной аренды, который разрешат внести в течение полугода. От депозитов никуда не деться.

Но нужно быть готовым, что не все арендодатели честные, депозит могут не вернуть. Поэтому внимательно вычитывайте договор. Если есть возможность, подготовьте свой. Арендодатель высылает договор, вы его вычитываете, предлагаете отформатированный вариант и приходите к общему знаменателю.

Каких ситуаций нужно опасаться

Если арендодатель пытается сдать объект максимально быстро, его нужно тщательно проверять. Необходимо отправить запрос в независимые агентства по проверке недвижимости на право собственности. Проверить его статус в судебных делах.

Бывают ситуации, когда у объекта несколько владельцев, которые в суде выясняют права на собственность. Во время суда никто из них не имеет право использовать помещение. Но вдруг кто-то из сторон его втихую сдает. Из-за этого можно потерять деньги, которые вы инвестировали в объект.

Дружбы между арендодателем и арендатором не существует

Ты хороший, пока платишь. И сразу плохой и ненужный, когда заканчивается срок аренды или возникают сложные вопросы.  Бывают ситуации, когда собственник помещения и арендатор ссорятся и начинают солить друг другу при выезде. Рвут паркет, ломают мебель, режут проводку. Поэтому договор – это обязательная вещь.

Хорошая торговая площадь никогда не использует OLX

Если предприниматель вовремя платил торговому центру и не создавал проблем, то в случае расширения бизнеса, ему в первую очередь предложат свободную площадь.

В торговом центре или в переходе, любую торговую площадь будут разыгрывать между теми, кто уже там работает. И только если участники откажутся, тогда место предложат другим компаниям.

Если это хорошая площадь, она никогда не использует OLX. Если объявление об аренде висит месяц – это гиблое помещение.

Мелкие предприниматели часто сталкиваются с тем, что торговые центры им отказывают в аренде. Этому есть объяснение. Начинающий предприниматель – рисковый клиент. Он сегодня загорелся, начал делать, но через полгода решил уходить. Этим заканчиваются 8 случаев из 10. Не рассчитали поток людей в торговом центре, затраты по зарплате, доход по среднему чеку и закрылись.

В отделах аренды менеджеры получают бонусы за количество закрытых локаций. И чем меньше у торгового центра свободных площадей, тем выше растут во внутренних рейтингах и получают больше бонусов.

Сегодня в ТРЦ много «островков» (формат торговли в проходе ТРЦ− ред.), которые продают чехлы для телефонов. Они хорошо платят. У них сумасшедшая маржинальность. Чехол, который оптом стоит доллар продают за 10. Поэтому такие бизнесы комфортно себя чувствуют в ТРЦ.

Я знаю случай, когда «островок» на 7 кв. м. продали за 75 тыс. гривен плюс четыре месяца депозита.

Как-то спросил товарища, у которого много арендованных торговых площадей, как он находит самые классные места. Секрет простой. Он находит менеджеров отдела продаж, которые давно работают. Если подворачивается хорошее помещение и он его арендует, товарищ отдает менеджеру $1000 в качестве поощрения.

Но такая схема иногда имеет негативные последствия. Есть истории, когда менеджеру заносили деньги, а он на следующий день увольнялся. Тут ничего не докажешь и деньги не вернешь.

Используйте все методы поиска

Арендодателю выгодней поставить на свою локацию известный бренд вроде Aroma Kava. Они малорисковые: это сеть, ее все знают. И у них весомый аргумент – мы открыли сто точек и ни одну не закрыли.

Для начинающего предпринимателя лучше использовать все методы поиска. Нельзя рассчитывать, что один риелтор найдет помещение. Я бы рекомендовал привлекать нескольких риелторов, знакомых и Facebook.

Как говорил создатель «Евросети» Евгений Чичваркин: «Если вы 100 раз звоните и вас посылают, а один раз говорят – да, то вы успешный человек». Также и с арендой.

Самостоятельные поиски тоже никто не отменял. Как-то мы с партнером искали объект под свой магазин сувениров FromUkraineWithLove. Хотели найти помещение в районе Золотых Ворот на первом этаже. Мы обозначили для себя маршрут, ходили и заглядывали в окна. Если свет не горит, окна немытые – ищите собственника. Через охранников, консьержей, соседей. У нас так и получилось.

Преимущество объектов коммунальной собственности в том, что у коммунальщиков большие площади и они дешевле, чем коммерческая недвижимость. Но с ними сложно.

Там не будет такого, что вы принесете договор, который вам нравится. Вам выставят условия: вы соглашаетесь или нет. Там нет менеджера, который получит процент от сделки. И бюрократические согласования никто не отменял.

В поиске помещений помогают соцсети. Если вас окружают стартаперы или предприниматели, то они периодически куда-то съезжают. А когда ты пишешь пост о поиске помещения, откликаются.

Как работают за рубежом

Мне нравится польский вариант в отношении мелкого предпринимателя. Там торговый центр новичкам дает от 50 до 70% скидки на арендную ставку в первый год. На второй год – 30-50%. И только на третьем году ставка будет полная.

Для торгового центра Польши важно, чтобы не было текучки.  Я недавно спросил у польского менеджера, сколько магазинов у них в ТЦ закрылось за последние пять лет. Ни одного. Мне бы хотелось, чтобы такой подход появился у нас. Но это работа государства, торговых профсоюзов, которые помогают и отстаивают права новых арендодателей, предпринимателей новой волны, у которых нет больших денег.