недострои

Несмотря на множество различий, люди во всем мире похожи. Они гонятся за материальными и нематериальными благами. Деньги – это хорошо, но страны постоянно печатают новые банкноты, тем самым снижая их ценность. Чтобы накопления не съела инфляция, люди вкладывают деньги в акции компаний технологических и не очень, криптовалюты и многие другие активы. Инвестиции – штука рискованная, но земляне все равно удивляются, когда их идея с вложениями терпит фиаско. Особенно это касается тех, кто инвестирует в недвижимость. Генеральный директор Управляющей компании Activitis Александр Маслов рассказывает, что делать, если вы уже стали инвестором недостроя, и на что стоит обращать внимание, если выбираете квартиру и дом. С чего началась история недостроев в Украине Давайте представим портрет классического покупателя квартиры в столичном новострое. Это человек, который уверен, что во всем разбирается, поэтому он нашел самое дешевое жилье и планирует, что будет много лет его сдавать, а потом еще и продаст за много денег. По понятным причинам в большинстве случаев все заканчивается не очень хорошо. Есть занятная история, которая описывает всю суть инвестиций в киевскую недвижимость. В 2007 году в столицу на поезде приехал Анатолий Войцеховский. Погулял по вокзалу, окрестностям, увидел пустой участок, и его озарило. Он построил в долг строительный забор, переодел местных бездомных в форму, повесил фейковый паспорт объекта. В первый же день здесь купили квартиру. Пустырь превратился в ЖК «Элегант». Войцеховский основал «Укогруп», заработал много денег, обманул кучу людей и сбежал из страны. Такие, как он, стали авторами еще примерно 50 киевских недостроев. Александр Маслов, генеральный директор Управляющей компании Activitis История недостроев современной Украины началась в 1999 году на Троещине. Главное управление МВД заказало строительство шести 35-этажных башен и оплатило половину их стоимости из бюджетных денег. Вторую половину дали 300 инвесторов, каждый из которых в среднем вложил по 300 тыс. гривен – $75 тыс. по курсу 1999 года. Застройщиком была компания бывшего посла Украины в Германии Сергея Фареника «УкрАзияСтрой». Но в 2005-м она обанкротилась, а стройку остановили. Оказалось, что, когда дома проектировали, допустили вопиющие ошибки. По законам вавилонского царя Хаммурапи таких проектантов следовало бы казнить. Сейчас эти недострои находятся в аварийном состоянии. Их не то что достроить, а снести не могут. А ведь когда-то они начнут разваливаться, и по сравнению с этим падение сосулек покажется киевлянам невинным процессом. «Пирамиды Войцеховского» и афера «Элита-Центр» В начале 2000-х гражданин России Александр Шахов с дворянским псевдонимом Александр Волконский придумал аферу «Элита-Центр». Людям предлагали квадратный метр недвижимости на Татарке за 3 тыс. грн ($600 на тот момент). Они представляли, что берут себе элитную недвижку неподалеку от центра города, брали кредиты, доставали многолетние накопления. В итоге 1759 инвесторов обманули на 400 миллионов гривен. А организатор аферы провел семь лет в СИЗО, вышел под домашний арест и сбежал. С 2007-го по 2015-й Киев активно застраивал ряд компаний. Даже при самом поверхностном анализе становилось понятно, что они связаны. Страшноватый дизайн, не самые очевидные места, куча билбордов с призывом к покупке и ценами на 30–40% ниже рыночных. В историю Украины они вошли как «Укогруп», или «Пирамиды Войцеховского». Успешный дебют с привокзальным ЖК «Элегант» открыл Анатолию Войцеховскому метод, которого он придерживался все время существования своей империи. Он находил место, начинал незаконную стройку, заносил взятку контролирующим органам, продавал несуществующие квартиры инвесторам и на эти деньги строил свои предыдущие объекты. Как и в случае со всеми финансовыми пирамидами, этот механизм работал, пока приходили новые клиенты. Но их поток уменьшился из-за шлейфа скандалов: например, городские власти не подключали незаконные застройки вроде «Мега Сити» к коммуникациям, активисты мешали застраивать Зверинецкий сквер и так далее. Тогда пузырь лопнул, и достраивать объекты стало не за что. Против Войцеховского открыли 46 уголовных дел, он заплатил 14 миллионов залога и жил в поместье за городом, где у него был свой зоопарк. Но потом начались финансовые проблемы, мор животных и прочие библейские напасти. От них аферист сбежал в Польшу. 15 тыс. инвесторов остались без квартир. «Укрбуд» и 22 недостроенных жилых комплекса В 1991 году Кабинет министров УССР создал корпорацию «Укрбуд». Перед ней стояла стратегическая цель – развивать экономику государства, строя дома. В 2000-х на базе корпорации создали частные ООО. Одно из таких, «Укрбуд Девелопмент», основал Максим Микитась. Компания специализировалась на строительстве жилья эконом-класса. Покупатели клевали на низкие цены и считали, что объекты гарантированы государством. Но Микитась покупал «Ламборгини», финансировал свою политическую карьеру, а в финансах «Укрбуда» образовалась дыра в 2 миллиарда гривен. Стройки остановились, Микитась оказался в СИЗО, откуда обвиняет во всех грехах бывших бизнес-партнеров, а 22 жилых комплекса остались недостроенными. Большинство из них сейчас достраивают другие девелоперы. Банк «Аркада» 20 лет строил объекты. Ничто не предвещало беды, но в 2018 году оказалось, что у него нет денег. Куда-то делись миллиарды гривен, остались 39 недостроев и 13 тыс. пострадавших инвесторов. Президента банка Константина Паливоду арестовали по подозрению в присвоении 50 миллионов гривен из фондов ЖК «Патриотика» и «Эврика». Помимо этих недостроев в Киеве есть и много других. Среди них те, по которым ударил кризис 2008 года: жилой комплекс на Семьи Сосниных и ЖК «Три Богатыря» в районе Индустриального моста. Есть и те, которым помешали запуститься запреты властей: ЖК «Фреско София» недалеко от Софиевского собора и жилкомплекс возле Киевского велотрека. Но все они еще могут рано или поздно открыться и запустить радостных хозяев. Какие мы видим основные причины недостроев в Киеве: Стройка изначально была задумана как афера. Никакие дома сдавать не собирались. Застройщик допустил стратегические ошибки при проектировании, формировании бюджета или выборе участка. Застройщик использует пирамидный подход. Тратит деньги инвесторов на свои нужды и покрывает бюджетную дыру из новых инвестиций. Экономические кризисы. Что может сделать государство: Закрепить на законодательном уровне ответственность застройщика – помимо уставного фонда предприятия. Потому что компании с уставным фондом в пару тысяч гривен берут инвестиций на $100 млн. Надо привлекать к суду боссов, директоров девелоперских компаний, продавать их активы и отдавать деньги инвесторам. Микитась, Шахов и Войцеховский попадали к правоохранителям, но инвесторы какого-то результата от этого не чувствовали. Сделать этапы финансирования проекта как в Польше. Там поступление новых денег инвесторов невозможно без выполнения предыдущего объема работ. Залили фундамент – получили часть средств, построили этаж – получили вторую и так далее. Недавно зарегистрировали проект закона о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. Но к нему много вопросов. Кроме того, есть мнение, что слишком большой объем проекта – 118 страниц – может привести к множеству изменений, задержкам и волоките. Что могут сделать инвесторы сейчас: Не митинговать, а собираться и достраивать дом своим кооперативом. Конечно, если есть что достраивать. А то получится как в истории про дохлую лошадь. Важно помнить, что каждый день простоя – это очень большие деньги: аренда техники, воровство, труд рабочих бригад. Как показывает ситуация с ЖК «Три Богатыря» и жилкомплексом на улице Семьи Сосниных, спасение инвесторов в руках самих инвесторов. Не спонсировать стройки, которые начинают в местах, не предназначенных для этого. Пример: ЖК «Печерский бастион», ЖК «Патриотика на озерах». Это не только преступление против жителей своего города. Такая ситуация чревата проблемами с разрешительными документами. Не клевать на цену. Не может вещь, которая всюду стоит одних денег, внезапно стоить других. Если это так, то тут есть какой-то подвох: либо документов нет, либо это «пирамида», либо завтра подземные воды сделают из вашего дома Ноев ковчег. Люди не должны экономить на одной из важнейших покупок в своей жизни. Ведь именно такими человеческими желаниями пользуются негодяи-подлецы, которые называют себя девелоперами. Новые недострои в Киеве однозначно будут. Людям нужно куда-то инвестировать средства, когда есть риск инфляции. Спрос на жилье есть всегда, особенно в столице, куда все стремятся за лучшей жизнью. Если ваша стройка стоит пару недель, уже есть смысл созваниваться с соседями и обсуждать возможные варианты развития событий, трудности, проблемы и срочно предпринимать какие-то шаги, чтобы отреагировать на ситуацию. Никто, кроме вас самих, эти проблемы решать не будет.

недострои

Эти застройщики были мошенниками, покупатели остались без квартир. Как не наступить на эти грабли